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维权指引

一  什么是拆迁律师?

拆迁/征收

 随着我国城市化进程的不断加快,全国各地刮起了一股“拆迁旋风”,北到黑龙江南到海南岛,各地方政府拆迁声势之浩大,开发商响应之卖力,大有当年大炼钢铁的劲头。但是伴随着“拆迁旋风”而来的,就是各地不断出现“最牛钉子户”“自制土炮抵制拆迁”等激进维权事件的发生。

 出现这种情况最根本的原因是相对于拥有警察、评估公司、拆迁公司、开发商、律师等有大量的实战经验,资金和人力充足的拆迁人来说,很多被拆迁人的土地被收走 了,房子被拆了,人被赶出去了,但是得到的补偿款却远远比他们应得的要少,因此,逼得被拆迁人只能以血肉之躯与拆迁人的铲车、推土机、警棍对抗。

 绝大多数被拆迁户不懂得法律,也不了解拆迁是什么,很多被拆迁户觉得,拆迁就是国家在进行城市化建设,我当然要牺牲小我完成大我,要服从党和政府的安排—— 从小我们受的教育就是如此。他们总是相信,政府不可能亏待他们,有关部门也会帮助他们。并且一个更为严重的问题是,绝大部分拆迁户都不知道自己的房子应该 补多少钱,涉及到农村集体土地的问题更是如此,很多农民都不知道自己的宅基地和房子在拆迁时都应该获得国家分别的补偿。

    我国的法律并非没有规定拆迁补偿的问题,但是却规定的并不具体。并且也没有这样一个法律规定拆迁必须给我们一平米多少钱。被拆迁人在面对拆迁人开出一个不 合理的价格的时候,是能够意识到拆迁方是违法的,但是具体违反了什么法,他们却也说不清楚。我们总是幻想有一个法律,强制拆迁方必须按照可以满足我们心理 预期的价位来补偿。但是很遗憾,权利从不会自己存在,权利都是我们自己争取的。

 在巨大的利益诱惑面前,99%的拆迁都存在或多或少的违法之处,作为弱势群体,我们所能做的,就是尽最大努力保护自己的私有财产。你找到拆迁违法的地方,你 就有了谈判的筹码,如果他不把你的筹码当回事,你就诉诸法律,拖着他和你一起陷入漫长的诉讼程序——我们是不用还贷款利息的。

 进入2012年,新的一届政府上台后,进一步明确和推进了“依法治国”的法治方略。修改了《行政诉讼法》、《立法法》,颁布了《关于进一步规范信访事项受理 办理程序引导来访人依法逐级走访的办法》进一步规范了信访制度。对于被拆迁人依法维权来讲,这是一个重大利好。一方面拆迁人在形式上手续更加规范,使得我 们可以进行行政诉讼的事项增多,另一方面拆迁人的“沟通”成本加大,中级法院与政府的“关系”远没有基层政府紧密。最后,强拆更难执行。强拆的批准级别提 高到了省市的高级法院,并且强拆成本加大,执行更加困难。

    但是遗憾的是,在新形势下虽然有诸多利好,但是很多被拆迁人并不了解,使得他们在面临不合理拆迁的时候,还仍然采取以下几种斗争方式:

(1)拖延

(2)反抗

(3)自认倒霉

(4)信访

(5)找律师

    很多拆迁户通常都认为采取了前四种中的某一种或者某几种方式,就能使自己的利益受到最小程度的损害,殊不知这几种方式最终的结果往往是被强拆。

    那么如何才能最大程度的保护自己的利益呢?

    首先,就是要了解拆迁。

    其次,就是要掌握正确的方法,要学习如何通过法律途径来维权。

    但是我国有关土地房屋等的法律法规浩如烟海,并且存在着有效法律和失效法律并存、冲突的上位法和下位法并存的局面,要从中理出头绪,并正确的为自己维权又 谈何容易!这时就需要有既懂得法律法规,又具有实践操作经验和谈判技能,能应付上到政府下到拆迁人的专业拆迁律师的参与和协助。

二    如何聘请拆迁律师

1.   要聘请什么样的律师?

 拆 迁业务不同于一般的民事业务和行政业务,律师在代理过程中,不但要与土地、建委、房管和规划等政府部门打交道,更多的是要和拆迁人委托的拆迁公司打交道。 在很多地方,拆迁公司依仗着政府势力,专横跋扈,在根本就没有完整的履行全部程序的情况下,就强行把被拆迁人赶出房子,实施强制拆迁。所以也就不奇怪为什 么会出现被拆迁人 “自制土炮”抵制拆迁这样激烈的对抗行为出现了。

 因此,被拆迁人在聘请拆迁律师时就一定要慎之又慎,根据我们的经验来看,要从以下四个方面考虑是否聘请此律师:

1.   道德

 律师行业所要求律师的道德标准会高于一般民众,作为一名拆迁律师则对道德的要求更高。因为律师代理被拆迁人与拆迁人打官司,首先就要面对可能来自于拆迁人的恐吓威胁或者远高于代理费的贿赂。这就要求拆迁律师更要加强防范危险、自我保护的意识和恪守职业道德的坚强意志。

 被拆迁人在选择律师或者律师事务所时首先要看看这个律师或律所以往的口碑如何,有没有因违反职业道德而受到律协处罚的情况。

 王兴华律师从事拆迁维权工作多年。带领京云房产律师团队代理被拆迁人办理了大量的拆迁维权案件,王兴华律师凭借其丰富的维权经验,精深的律师技巧,卓越的见地,极富创造力的思想,以及与生俱来的正义感,在房地产律师的领域取得了很高的成就,多年来受到业内外的广泛好评。

2.   能力

 拆迁业务在房地产业务中属于比较特殊且敏感的一个业务领域,并且对于被拆迁人来说拆迁补偿款通常都不是小数目,所以选择一个能力强,经验丰富的律师在一定程 度上就决定着被拆迁人在自己合法权益范围内多取得多少补偿,多出部分通常少则几万多则几十万。而如何判断一个律师是否专业则是很困扰被拆迁人的一个问题? 因为拆迁案件的特殊性决定单打独斗的律师是不可能做好拆迁案件的,尤其是代理多户维权的集体诉讼和拆迁范围较大的企业拆迁案件。这类案件就决定着只有团队 化才能专业,只有团队化才能有丰富的经验,同时也只有团队化才能最大限度的为委托人争取利益。

 京云房产律师团队有着一批经验丰富,勤勉尽责的律师,他们办理案件的执业水平和业务能力受到了委托人很高的赞誉,团队在北京乃至全国的征地拆迁律师和被拆迁人中享有很高的知名度。

3.   精力

 众所周知,做律师是靠的是经验和资历,在律师行业,年龄越大的律师越受到人们的尊重。但是从另一个角度来说,年龄越大精力就越缺乏,很多过了50岁的男律师 基本上都转向合伙人或者转而做一些专职谈案的工作,很少有人再四处奔波的为委托人去收集证据。而拆迁案件的特点就是需要律师花费大量的时间收集证据和与拆 迁人、拆迁公司甚至政府部门的人打交道、谈判,所以需要律师有一个旺盛的精力支持,因此选择拆迁律师最好是年龄在30-40岁之间,执业5-6年的律师, 他们年轻力壮精力旺盛并且经过了5-6年的磨练,专业知识和各方面的经验也已经非常扎实,可以给委托人提供最好的法律服务。

 京云房产律师团队律师平均年龄在35岁左右,平均执业年限在5年左右。这是一个精业务,有朝气年富力强的由中青年律师组成的团队。

4.   管理

 未来的律师事务所的发展趋势是专业化和公司化,那些散兵游勇式的律所会逐渐退出历史舞台。能否最大限度的保证委托人利益最大化,不仅仅要看承办律师的个人能力如何,更重要的是要看律师所在的律师事务所是否有一套完善科学的管理体系。

 京云房产律师团队有一套独特的管理模式。在营销部、产品部、客户部、人力资源部协同配合下,保证案件全程受到监控,最大程度的保证案件在代理过程中不出偏 差,也就最大程度的保证了律师的办案质量。并且由于我们是团队办案,通过主办律师、辅办律师、律师助理的协同配合,集思广益,才能制定出最正确的案件代理 思路,从而多重保证了律师的办案质量。

 以我们的经验看来,只有同时具备了以上四个素质的律师事务所,才是一个专业的优秀的办理拆迁业务的律师事务所。

 

三   律师的工作内容

1.   代理被拆迁人、房屋承租人在房屋拆迁前期准备阶段的工作

2.   拆迁估价过程中律师为被拆迁人办理法律业务

3.   城市房屋拆迁补偿与安置中的律师业务

4.   房屋拆迁行政裁决过程中的律师实务

5.   农村房屋拆迁中的律师实务

6.   行政诉讼和行政复议中的律师实务

 

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