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违章建筑到底违反了什么法律?强拆就合法么?

 打开社会新闻,各地大规模拆除违章建筑的事件屡屡见诸报端,什么“北京最大违章建筑拆除”、“哈尔滨主城区拆违120平方米”、“闽侯零容忍拆违”等等。

 现在拆除违章建筑一般分两类情况,一类是以拆违代拆迁,另外一类是拆除真正的违章建筑。


 以拆违代拆迁

 几乎98%的拆迁项目中,对于当事人的自建房或者面积不计算在房本中的房屋,拆迁人都会一刀切的认定为“违章建筑”。我们曾经说过,这种情况只是拆迁人的一种策略,至于自建房是不是违章建筑,我们坚定的认为——大多数情况下不是!因为法律已经规定了什么是违章建筑,只要不符合法律规定的就不能被简单的被认定为违章建筑,所以各位被拆迁户朋友家中建有自建房的,如果拆迁人说你的房子是违章建筑,你大可以不用相信他!

 

    拆除真正的违章建筑 

 违法建筑一般是指在城市规划区内,未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定建设,严重影响城市规划的建筑。主要包括:

 (1)未申请或申请未获得批准,未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑;

 (2)擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑;

 (3)擅自改变了使用性质建成的建筑;

 (4)擅自将临时建筑建设成为永久性的建筑。

 

 对于违法建筑的处罚,法律有明确规定:未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

    本条实际表达了两个意思:违章建筑的认定需要经过规划部门,拆除违章建筑行为属于行政处罚。

 另外,法律还有一个不溯及既往的规则。《城乡建设环境保护部关于房屋所有权登记发证工作中对违章建筑处理的原则意见》 中规定,考虑到《城市规划条例》是国务院1987年新颁发的,各地制定审批城市规划也有先有后,各市、 县可根据实际情况合情合理地确定处理违章建筑的时间界限, 各地在处理违章建筑时,对时限以前的可适当放宽,时限以后的应从严处理。

 明白了这个我们就知道该如何维权了。

   

  违章建筑的认定

 既然违章建筑的定性单位有且只有规划部门,其他部门没有权利进行定性。一些省市规定房屋管理部门或者城市管理部门只负责执法。


上海市拆除违法建筑若干规定》

 第三条 市和区、县人民政府统一领导和负责所辖区域内拆除违法建筑工作,建立健全拆除违法建筑工作机制,完善、落实拆除违法建筑责任制,对拆除违法建筑实施部门进行考核。
  市城乡建设管理部门和区、县人民政府指定的部门具体负责所辖区域内拆除违法建筑工作的综合协调。
  市和区、县规划管理部门、房屋管理部门和城市管理行政执法部门(以下统称“拆违实施部门”)按照规划管理、物业管理等方面的法律、法规和市人民政府的规定,分别负责违法建筑的拆除,其具体职责分工,由市人民政府另行规定。
  街道办事处、镇人民政府应当配合拆违实施部门做好违法建筑的拆除工作。
  公安、工商等其他有关行政管理部门根据各自职责,协助做好拆除违法建筑的相关工作。
 

《浙江省违法建筑处置规定》

第十条 城镇违法建筑依照城乡规划法律、法规的规定,属于尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,由城乡规划主管部门责令限期改正,并依法处以罚款。
 第十一条 城镇违法建筑有下列情形之一的,应当认定为城乡规划法律、法规规定的无法采取改正措施消除影响,由城乡规划主管部门责令限期拆除(含局部拆除,下同),依法处以罚款。

《苏州市拆除违法建筑实施办法》

 第七条市规划行政主管部门对违法建筑认定后,会同区人民政府、有关部门(本办法第三条内容所涉及的部门,下同)作出限期拆除违法建筑的决定。
  第八条 市规划行政主管部门会同区人民政府有关部门、街道办事处(镇人民政府)负责送达限期拆除违法建筑告知书、决定书。

 

还有许多省市规定了拆除违法建筑的办法,大家可以去网上搜索一下。

 

 依据法定程序拆除    

 1、违章建筑认定阶段

 城乡规划部门(有时连同房屋管理部门和城市管理部门)有权认定建筑是否是违章建筑。大部分省市都有认定的标准和依据,如果省市没有具体的实施办法,则应按照城乡规划法处理。

 

《苏州市拆除违法建筑实施办法

 第十一条 城镇违法建筑有下列情形之一的,应当认定为城乡规划法律、法规规定的无法采取改正措施消除影响,由城乡规划主管部门责令限期拆除(含局部拆除,下同),依法处以罚款:
  (一)未依法取得建设工程规划许可,且不符合城镇控制性详细规划的强制性内容或者超过规划条件确定的容积率、建筑密度、建筑高度的;
  (二)超过建设工程规划许可确定的建筑面积(计算容积率部分)或者建筑高度,且超出《浙江省城乡规划条例》规定的合理误差范围的;
  (三)在已竣工验收的建设工程用地范围内擅自新建、搭建,或者利用建设工程擅自新建、搭建的;
  (四)存在建筑安全隐患、影响相邻建筑安全,或者导致相邻建筑的通风、采光、日照无法满足国家和省有关强制性标准的;
  (五)侵占城镇道路、消防通道、广场、公共绿地等公共设施、公共场所用地的;
  (六)其他应当认定为无法采取改正措施消除影响的情形。 

《上海市拆除违法建筑若干规定》

 市和区、县规划管理部门、房屋管理部门和城市管理行政执法部门(以下统称“拆违实施部门”)按照规划管理、物业管理等方面的法律、法规和市人民政府的规定,分别负责违法建筑的拆除,其具体职责分工,由市人民政府另行规定。

 

2、处理审批阶段。

 根据《行政处罚法》的规定,行政机关做出行政处罚应当告知当事人的权利,并应同时告知当事人诉讼和复议权利。并应给予当事人一定的申辩期间。

《行政处罚法》

第三十一条 行政机关在作出行政处罚决定之前,应当告知当事人作出行政处罚决定的事实、理由及依据,并告知当事人依法享有的权利。

第三十二条 当事人有权进行陈述和申辩。行政机关必须充分听取当事人的意见,对当事人提出的事实、理由和证据,应当进行复核;当事人提出的事实、理由或者证据成立的,行政机关应当采纳。

行政机关不得因当事人申辩而加重处罚。 

第三十九条 行政机关依照本法第三十八条的规定给予行政处罚,应当制作行政处罚决定书。行政处罚决定书应当载明下列事项:
  (一)当事人的姓名或者名称、地址;
  (二)违反法律、法规或者规章的事实和证据;
  (三)行政处罚的种类和依据;
  (四)行政处罚的履行方式和期限;
  (五)不服行政处罚决定,申请行政复议或者提起行政诉讼的途径和期限;
  (六)作出行政处罚决定的行政机关名称和作出决定的日期。
  行政处罚决定书必须盖有作出行政处罚决定的行政机关的印章。

第四十条 行政处罚决定书应当在宣告后当场交付当事人;当事人不在场的,行政机关应当在七日内依照民事诉讼法的有关规定,将行政处罚决定书送达当事人。

 

3、决定送达阶段

 依据《城乡规划法》及其它有关法律法规的规定,城市管理行政执法局拟作出对违法建设的限期拆除决定,应由城市管理行政执法局领导集体审议决定。承办人员根据决定,应及时制作《限期拆除决定书》。

 当事人在收到《限期拆除决定书》后,应当在规定期间内自行拆除违法建筑。(《限期拆除决定书》上作出的限期拆除的期限,按照违法建设体量大小确定合理期限,一般为3-10天)。

 

三、违法建筑案件的行政复议和行政诉讼阶段

    当事人对城市管理行政执法局作出的行政决定不服的,在法定期限内(申请复议期限为当事人知道作出具体行政行为之日起60 日内,提出行政诉讼期限为当事人知道作出具体行政行为之日起三个月内),可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。在此期间,停止具体行政行为的执行。

 《行政强制法》 

 第四十四条 对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的,应当由行政机关予以公告,限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼,又不拆除的,行政机关可以依法强制拆除。

 当事人要求提出行政复议的,行政复议受理机关(区政府法制机构或市城市管理行政执法局)应当认真审核,依法做出行政复议处理决定。当事人提出行政诉讼的,人民法院依法审理。

 

四、违法建筑的行政强制执行阶段

    对于违法建筑的当事人不履行行政决定的,区城市管理行政执法局应当根据《中华人民共和国行政强制法》和《中华人民共和国城乡规划法》等法律规定,依法实施强制拆除。

   

    分为5个步骤(依据《行政强制法》第四章,行政强制执行一般程序规定):

1、公告程序:

   下达《限期拆除违法建设公告》。在当事人自行履行行政决定期限届满之后,当事人没有拆除违法建设的,应当下达《公告》,限期当事人自行拆除违法建设。公告时间可参照催告时间,限期10日内;(《行政强制法》第四十四条)

 

2、催告程序

   下达《履行行政决定催告书》。当事人在限期内未自行拆除违法建设的,作出《催告书》,催告当事人自觉履行义务,时间10天内;催告书中必须载明当事人陈述和申辩的权利。

 《行政强制法》

  第三十五条 行政机关作出强制执行决定前,应当事先催告当事人履行义务。催告应当以书面形式作出,并载明下列事项:
    (一)履行义务的期限;
    (二)履行义务的方式;
    (三)涉及金钱给付的,应当有明确的金额和给付方式;
    (四)当事人依法享有的陈述权和申辩权。

 

3、报批程序:

 当事人在法定期限(申请行政复议期限为60日内,提出行政诉讼期限为三个月内)内,既不申请行政复议又不提起行政诉讼也没有拆除违法建设的情况下,由区城市管理行政执法局申请区人民政府法制机构审核,听取由区政府牵头组织,区政府法制办、法院、检察院、纪委监察局、当地基层组织、新闻媒体等有关部门人员及律师等组成的专家会审委员会的意见后,由区人民政府研究决定,责成有关单位(区行政城市管理行政执法局、区公安分局、区规划分局等)强制拆除。

 

4、作出强制执行决定:在履行了限期拆除违法建筑公告、履行行政决定催告两个程序后,当事人在法定期限内没有履行行政决定也没有申请行政复议或者提起行政诉讼的,根据区人民政府责成决定,区城市管理行政执法局向当事人发出《行政强制执行决定书》,送达当事人,同时发布《强制拆除公告》。

(《行政强制法》第四十四条)。

 

5、强制执行:

 如果当事人在《行政强制执行决定书》下达后坚持不自行拆除,行政机关将采取强制执行方式。由区政府牵头召集参加强制拆除的相关部门会议,共同研究制定强制拆除方案,进行社会稳定风险评估。

 行政机关实施行政强制执行时,可以依据《行政强制法》第四十二条的规定,在不损害公共利益和他人合法权益的情况下,与当事人达成协议。

 

  最后,作为专业的房地产律师事务所,京云拆迁维权律师团办理过大量的拆除违章建筑的案件。这类案件98%以上的拆违行为都存在政府违反法定程序拆除的情况,大部分当事人,不知自己的权利在何处,稀里糊涂,被政府连吓带威胁的就妥协了。希望通过本文章,能为广大正在面临拆违的当事人释疑,树立起维权信心。


 


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