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绿隔腾退该如何维权?

 美丽城市是每一个生活在城市和农村人所憧憬的,幸福生活往往和优美的环境联系在一起。城市绿化隔离带是现代城市发展过程中产生的新生事务,其是指围绕城市的绿色植被带,是在一定规模的城镇或城镇密集区外围,或各组团之间,安排较多的绿地或绿化比例较高的相关用地,形成永久性开敞空间,是一些大城市为了控制城市无序发展改善城市生态环境而规划的一类的城市公共绿地系统。修建城市绿化带是城市建设的一部分,城市建设是每一个人都在支持的,因为每一个人心中都有过上幸福生活的美好愿望。

 为了给城市披上绿色的外衣,当前我国的城市都在进行绿化建设,必免不了的就是进行征地拆迁,而在全国各地的征地拆迁中受害最大的却是老百姓,他们一辈子所追求的房子被拆迁方所占有,拆迁方为了利益最大化,却不断地压减补偿资金,甚至补偿的金额都不能保证被拆迁方的基本生活,拆迁原本是一件保障人民生活的公共工程,为什么让老百姓来买单呢?公共建设需要建立在侵犯老百姓的合法利益之上吗?

 从当前的拆迁实例中我们可以看出,因绿化隔离带建设所涉及的拆迁征收对象主要有以下几种:国有土地上的房屋、集体土地上的房屋、耕地。由于我国实行城镇、农村双行制,不同的土地性质上的房屋所适用的法律也不尽相,所应取得的相应的补偿也是不同的。并且在一些地方,征收拆迁同样适用当地的法律法规,也因此造成了案件的难度增加。

 一、合理的征收补偿金额

 在征收拆迁中与老百姓关系最为密切的就是拆迁方应给予的补偿金额问题,这也是在征收拆迁的过程中,拆迁方和老百姓冲突最多,矛盾最大的一个阶段,拆迁方为了节省资金,尽可能的压低所应给老百姓的补偿金。老百姓的请求是否合理?拆迁方一再推脱是否有法律依据?

 我们从以下几方面来进行解读。

 1、因隔离带引起的国有土地上房屋征收补偿

 针对于国有土地上房屋的拆迁主要适用我国《国有土地上房屋与征收补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》《土地管理法》《城乡规划法》等相关法律。

 根据《国有土地房屋征收补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。             

 现实的情况中,征收补偿的具体实施细则由当地的政府部门进行规定,关于被征收房屋价值的补偿有以下两种方式,第一种是货币补偿,另一种是产权调换。此两种是在评估机构评估的基础上进行的。关键的问题就在于评估的方式及具体的操作上,通常在拆迁方评估的时候,评估价值会低于当事人的预期,但是我们认为,征收补偿应当保证被拆迁方的基本生活水平,拆迁其根本目地不是降低人们的生活,不应使老百姓的生活因此而打折,而是提高人们的生活水平,一般情况下应当考虑市场的价值因素,在市场价值的基础上再计算房屋的补偿事宜。

 根据我们的实际经验来看,上面我们所列举的补偿项是国家法律的规定,在实际中政府的补偿事项通常包括搬迁费、临时安置费、停产停业补偿费、外迁补助费、院地补助费、低保残疾补助、拉前搬迁奖、工程配合奖、移机费等,但是具体的细则需要看征收补偿方案,律师在此基础上进行维护老百姓合法权益事宜(具体的相关事宜由于专业性过强,复杂可致电我所)。

 2、因隔离带引起的集体土地上房屋、土地征收补偿

 集体土地上房屋的征收补偿区别于国有土地上房屋的征收补偿,其根源在于国家法律规定的不同,集体土地上房屋的征收适用《土地管理法》及地方性法规。

 根据《土地管理法》第四十七条征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

 首先我们来看下土地补偿费,“征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。”这是我国《土地管理法》中关于土地补偿费的有关规定。

 其次,征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

 征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

 最后,关于被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。这时候就要看当地的关规定,各省市的规定受当地经济发展水平的限制,因此规定就不同。

 征收城市郊区的菜地,用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

 不同的地方由于当地法律法规的不同,其适用法律也有差别,根据不同省份的规定针对集体土地上房屋有着不同的补充,例如《江苏征地补偿和被征地农民社会保障办法》、《北京市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《福建省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》等。

 二、维护老百姓合法权益的关注问题

 维护老姓的合法权益在于拥有足够的证据与强有力的法律支撑。维护的方向主要从两方面入手,一个是实体方面,另一个是程序方面。实体主要功能在于规定和确认权利和职权以及义务和责任。这需要就是专业的法律素质,由于此方面涉及很多,在此就不一一叙述。我们从程序方面进行细致地谈。程序,故名思义就是实施法律的过程,无论是政府还是其他拆迁主体,其进行的所有行为必需在法律的框架之内,只要是违法的行为都应得到严惩。

 如果说征收,我国是有一整套的征收程序的,在我国的《土地管理法》《公告办法》《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》等等。根据我国的法律规定,我国土地征收一般采取以下流程:

(一)征地告知

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定:“在征地依法报批前,要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民”。(二)现状调查及确认

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定:“对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认;确有必要的,国土资源部门应当依照有关规定组织听证。要将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。”

(三)组织征地听证

《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》规定:“在征地依法报批前,当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户,对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的,应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。”

(四)征地的审核、报批

 市县人民政府上报的征地材料,由省(自治区、直辖市)国土资源厅(局)受理,并进行审核。凡是征地材料齐全、征地程序合法、征地补偿标准符合法律规定、安置方案已经确认,市县人民政府已经出具说明材料的,报请省级人民政府审批。

有审批就要有实施,实施也需要一定的法定程序:

一是发布征收土地公告。根据《征用土地公告办法》(国土资源部令第10号)的规定,征收土地公告由市县人民政府在收到征用土地方案批准文件之日起10个工作日内进行,内容包括:1.征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;2.被征用土地的所有权人、位置、地类和面积;3.征地补偿标准和农业人员安置途径;4.办理征地补偿登记的期限、地点。

 二是办理补偿登记。根据《土地管理法实施条例》的规定,被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内,持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

 三是拟定和公布征地补偿、安置方案。县、市人民政府土地行政主管部门根据批准的征用土地方案,对土地所有权人、使用权人及地上附着物等进行进一步核实,会同有关部门拟订征地补偿、安置方案,在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告,听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。

 四是举行听证。为确保被征地农民权利的维护,根据《征收土地公告办法》的规定,被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的,应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关市、县人民政府国土资源行政主管部门提出。

 五是批准征地补偿、安置方案。市县国土资源行政主管部门进行征地补偿安置方案的公告后,公告期满当事人无异议或者根据有关要求对征地补偿安置方案进行完善后,将征求意见后的征地补偿安置方案,连同被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况报市县人民政府批准,并报省级国土资源行政主管部门备案。

 六是实施征地、交付土地。征地补偿安置方案批准后,市县人民政府国土资源管理部门应及时依法组织落实征地补偿安置方案的事宜,将征地补偿安置方案确定的费用及时足额地支付给被征地的农民和村集体经济组织。

 看似简单的流程,其实每一项都有不同切入点进行论证,从政府手中夺得应有补偿就要“稳、准、快”。

 三、律师的作用不应该受到忽视

 1、律师是法律方面不可缺少的一个主体,在于他拥有丰富的法律知识与应对技巧,无论是诉讼还是调节谈判都是在法律的框架之内进行的,而老百姓最有利、最好的维护自己的权益的方式同样是法律,因为其他的一些途径在我国其实是禁止的,简单的讲,暴力的维权只会留给政府或是其他开发商进行不补偿的把柄,因此法律维权是合法的,同样是最有效的。

 2、拆迁是一个复杂的行政行为,利益主体较多,处理起来相当的复杂。一般情况下只靠诉讼是难以维权的,作为一个专业的律师,其会在一定的时间之内将案件关系理清,进行整体的评判或是整体的规划,形成总体的思路,然后进行维权,这其中会采取多种方式进行,例如诉讼,调解、谈判等,找准时机进行维权,找准切入口进行维权,这是体现律师作用的地方。

 3、律师的每一步行动都要有理有据,就是无论是谈判还是诉讼,每一次接触要是对方让步,这就是谈判的重要内容,老百姓的谈判往往会使双方的关系进一步僵化,而律师的出现虽然不是说一次就能解决问题,但是,每一次的谈判都要有进展,从态度到法律到结果,凡是都要一步一步来,“稳”是维权的重要原则。

 拆迁拆的是自己十几年的心血,权利都是靠自己争取的,愿被拆迁人朋友都能取得合理的补偿。

 

 

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