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涉及果园的征地“百问解析”

在中国经济改革开放的浪潮中,农村也在发生着翻天覆地的变化,一些农民为了改善自己的生活水平,在国家政策的支持下,通过承包土地发展经济作物的生产,果树种植就是增加人民生活水平的一种农业行为,这是我国农民发挥聪明才智、自力更生的体现,也是经济发展中解放思想实事求是的现实需求。

随着经济的发展,我国加快了推进城镇化的进程,其目的是改变我国一些地区脏乱差的现状,建设美丽的家园,然而在发展城镇化的就使得 “土地征收”成为一种不可缺少的措施,很多农民的果园首当其冲,成为了被征收的“先锋”,对于农民来说他们是支持与赞成国家的城镇建设的,因为这样不仅受益的是他们自己还有他们的子孙后代。对于果园来说,其又区别于其他一般的农作物,本文将以果园的征收为讨论对象,基于现有法律法规解读果园征收中的一系列问题。

一、        征收果园和一般的征收行为相比,其特殊性难度在哪?

1、             果园具有一定的经营性,果园经营的一般是用于成熟果实的商品化,这就涉及征收以后果园正常的生产损失问题,而一般的征收拆迁是涉及不到的。

2、             果园生产是一种大面积的生产行为,面积大、果树多、成本大、营业额大这皆是果园生产的现实性特点。

3、             一般情况下,果园的征收涉及的范围过大,涉及的利益复杂,征收方在征收中不仅力度大,而且进程快,一般涉及的工程项目大、工期紧,所以在维权中难度也相对较大。

二、        果园是一种什么性质的土地以及涉及的法律?

果园经营是在农用耕地上进行的一种生产行为,这就是说,果园是农用地中耕地的一种,并且在全国范围内,果园生产是在集体土地上,本文也是针对集体土地上的果园进行分析,这也就决定了果园征收在适用法律时所涉及的法律规范的范围问题。

我国《土地管理法》对土地征收进行了整体的上的规范及补偿,并且各省市的规范性法规,同样对征收果园进行了规范,由于各省市情况的不同法律法规也不同,这也是维权的难度之一,在后面的文章中,我们将详细的进行讲解。

三、        征收果园的征收方是何方神圣呢?

征收是一个复杂的行政行为,一般情况下是政府主导的,根据《土地管理法》第四十五条 征收下列土地的,由国务院批准:

(一)基本农田

(二)基本农田以外的耕地超过35公顷的

(三)其他土地超过七十公顷的。

征收前款规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。征收农用地的,应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中,经国务院批准农用地转用的,同时办理征地审批手续。不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批,超过征地批准权限的,应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。

第四十六条 国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

从以上的规定我们可以看出,根据征收面的不同,批准的部门也不尽相同,但是,在实施阶段中,公告组织的是县级以上的人民政府。

四、        果园的补偿种类有几种?补偿标准如何?

果园是耕地的一种,根据我国《土地管理法》第四十七条 征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。

由以上的法条我们可以看到,征收果园涉及到土地补偿费、安置补助费、地上物及青苗补偿费。这几种是征收中经常出现的部分,在此为了使广大读者能够更好的了解当前的补偿问题,我们进行相应的介绍:

江苏:

根据《江苏省征地补偿和被征地农民社会保障办法》

1、土地补偿费与安置补助费规定:

第十条征收农用地的土地补偿费,按照被征收土地的面积计算;

第十一条 征收农用地应当支付安置补助费,安置补助费按照需要安置的被征地农民人数计算。需要安置的被征地农民人数,按照被征收的农用地面积除以征地前被征地农村集体经济组织人均农用地面积计算。

2、地上物补偿:

第十二条 征收土地涉及房屋及其他建筑物、构筑物的,应当依法给予补偿。征收土地涉及其他建筑物、构筑物的,应当依法给予补偿。

第十三条 征收土地涉及前条规定以外的农田水利、交通运输、电力、通讯基础设施等其他地上附着物,按照等效替代的原则支付迁移费、改建费或者补偿费。

3、青苗补助费:

青苗补偿费按照一季的产值计算,能够如期收获的不予补偿。对可以移植的苗木、花草以及多年生经济林木等,支付移植费;不能移植的,给予合理补偿或者作价收购。

 

福建省:

福建省是一个耕地较少,水田较多的一个省份,一般情况下,果园相对较少,所以在果园的征收中重视程度不够、往往会出现违背法律法规的情况,这就需要更加有效的法律维权方式与措施。

根据《福建省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》

1、土地补偿费

第二十七条 土地补偿费按下列标准计付:(征用果园或者其他经济林地,按水田补偿费的百分之六十至百分之七十补偿;原属耕地的,按同类土地补偿标准补偿;

2、安置补助费

第二十九条 征用耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的补助标准,按该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍补助征用果园和其他经济林地,按该土地被征用前四年平均年产值的三至五倍补助;

3、青苗及地上物

第三十条 青苗和地上附着物补偿费应当支付给土地承包经营者或者地上建筑物的产权人。青苗或者地上附着物补偿费按下列标准计付:
(
)农作物按前三年平均年产值的一倍补偿;
(
)房屋及其他建筑物、构筑物的补偿费,按重置价格并结合成新确定。具体标准由市、县人民政府制定,报上一级人民政府批准后执行地上附着物为林(果、竹)木的,征用后砍伐的林(果、竹)木,归原所有者所有。其补偿费按下列标准计付:
(
果树和其他经济林按征用前四年平均年产值的二至七倍补偿,但果树未产果的,按工本费的二倍补偿;已产果的,应当根据果树的生长周期和树势的盛衰,按其产值的四至七倍补偿;

根据《福建省人民政府关于调整耕地年产值和征地补偿标准的通知》

一、我省征收土地使用的耕地最低年产值标准由每亩1000元调整为1100元。各市、县(区)应在此标准上,根据当地经济发展水平、土地区位、耕地质量等因素,划分区域范围,具体确定各区域的耕地年产值标准。
  征收土地按所在区域的耕地年产值标准计算土地补偿费和安置补助费,其中,果园和其他经济林地为9.515倍、青苗补偿费和地上附着物补偿费的具体标准由市、县(区)人民政府按《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定制定。
  二、实行征地区片综合地价的区域,征地区片综合地价的最低标准为每亩27500元。

 

陕西省:

陕西省是我国中西部的一个果园种植较多的省份,在城镇化建设中,陕西省补偿不到位、评估不合理、征收程序违法等现象时有发生,很多农民拿起法律武器维护自身合法权益,一方面体现了地方政府法律意识淡薄的现状,另一方面也充分体现了农民权利遭受侵害的现实情况已十分严重,国家应更加的重视征收的合法性,维护老百姓的合法权利。

《陕西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第二十九条 征用耕地的土地补偿费、安置补助费,按照《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定的标准补偿。征用其他土地的土地补偿费、安置补助费和征用土地上附着物、青苗补偿费,按下列标准补偿:
(一)农用地土地补偿费为被征用土地所在县(市、区)中等耕地前三年平均年产值的四至六倍,其他土地的土地补偿费为被征用土地所在县(市、区)中等耕地前三年平均年产值的一至四倍;
(二)已利用的其他土地的安置补助费按照所在县(市、区)中等耕地安置补助费的百分之三十至百分之六十计付;
(三)青苗补偿费按被毁青苗的耕地前三年平均年产值的百分之四十至百分之九十补偿,房屋和其他地上附着物,根据用途、结构、使用年限等因素确定类别、等级和补偿单价,由设区的市(地区)人民政府规定具体计价标准。
依照前款规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农村村民保持原有生活水平的,经省人民政府批准,可以增加安置补助费,但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。

因为在当前的我国的法律规范中,对于集体土地上的果园征收相关的内容没有统一的法律进行规定,所以导致了在具体的司法实践中各有不同的现状,维权难度很大,所以在维权的过程中,律师与当事人共同进行案件的配合十分重要。

五、        征收是怎么样的一个程序呢?

如果说征收,我国是有一整套的征收程序的,在我国的《土地管理法》《公告办法》《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》等等。根据我国的法律规定,我国土地征收一般采取以下流程:

(一)征地告知

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定:“在征地依法报批前,要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民”。(二)现状调查及确认

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定:“对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认;确有必要的,国土资源部门应当依照有关规定组织听证。要将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。”

(三)组织征地听证

《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》规定:“在征地依法报批前,当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户,对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的,应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。”

(四)征地的审核、报批

市县人民政府上报的征地材料,由省(自治区、直辖市)国土资源厅(局)受理,并进行审核。凡是征地材料齐全、征地程序合法、征地补偿标准符合法律规定、安置方案已经确认,市县人民政府已经出具说明材料的,报请省级人民政府审批。

有审批就要有实施,实施也需要一定的法定程序:

一是发布征收土地公告。根据《征用土地公告办法》(国土资源部令第10号)的规定,征收土地公告由市县人民政府在收到征用土地方案批准文件之日起10个工作日内进行,内容包括:1.征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;2.被征用土地的所有权人、位置、地类和面积;3.征地补偿标准和农业人员安置途径;4.办理征地补偿登记的期限、地点。

二是办理补偿登记。根据《土地管理法实施条例》的规定,被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内,持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

三是拟定和公布征地补偿、安置方案。县、市人民政府土地行政主管部门根据批准的征用土地方案,对土地所有权人、使用权人及地上附着物等进行进一步核实,会同有关部门拟订征地补偿、安置方案,在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告,听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。

四是举行听证。为确保被征地农民权利的维护,根据《征收土地公告办法》的规定,被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的,应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关市、县人民政府国土资源行政主管部门提出。

五是批准征地补偿、安置方案。市县国土资源行政主管部门进行征地补偿安置方案的公告后,公告期满当事人无异议或者根据有关要求对征地补偿安置方案进行完善后,将征求意见后的征地补偿安置方案,连同被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况报市县人民政府批准,并报省级国土资源行政主管部门备案。

六是实施征地、交付土地。征地补偿安置方案批准后,市县人民政府国土资源管理部门应及时依法组织落实征地补偿安置方案的事宜,将征地补偿安置方案确定的费用及时足额地支付给被征地的农民和村集体经济组织。

 

六、        作为一个老百姓在面对征收时如何做呢?

1、信息的不平衡性决定了,征收方在征收过程中所处于优势地位,作为百姓来说,法律讲的是证据,所以应该积极的收集征收过程的信息情况,在无能为力的时候可以向律师求助,通过律师身份的特殊性进行信息的收集。

2、采用积极的合法手段,若征收方真正存在不合理的情形,被征收方应该采用谈判、诉讼、调解等方式全方位的促进案件的进程,征收是一个复杂的案件,关系复杂、利益冲突较多,所以多元角度的案件解决方式极为重要。

3、团结的力量,坚定的信心是保证征收案件顺利解决的思想基础,征收案件说快就快,说慢就慢,并且在征收的过程中,心理压力极大,而且各方施压不断,只有有理有据的抗争,有节有度的说理十分重要。

征收是老百姓面对的大事,关系着今后的幸福生活,关系着国家经济的发展,作为一个来百姓而言,重要的不是什么虚荣,更重要的是“安居乐业”的平稳,希望全国人民能够幸福的生活,希望法治精神能够深入人心。


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