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商品房买卖合同中定金条款陷阱及对策建议

一、定金的性质
  购房者与开发商签订了一份认购协议书,该协议书约定了房屋面积、价格等合同内容。购房者以定金的形式缴付了一部分款项,并约定七日后双方签订正式预售合同,逾期则视为购房者违约,开发商有权没收定金。七日后,双方在签订正式合同时,购房者发现开发商的小区规划与签订认购书时知晓的情况不一致,经协商不能最终达成购房协议,购房者要求开发商退还已缴付的定金,但开发商认为是购房者不履行购买义务,而拒绝退还定金。
  分析本案有两种不同观点,一种观点认为开发商不应返还定金,因为这是由定金的性质决定的。定金分为五类,一类是立约定金,它指为保证正式订立合同而交付的定金。二类是成约定金,它指以交付定金为合同的成立要件,定金交付,合同才成立;若不交付则合同不能成立。三类是证约定金,此种定金是证明合同成立的证据,即定金的交付则证明合同成立。四类是违约定金,是指交付定金后,交付定金的一方如不履行合同,则收受定金的一方有权没收其定金而不予返还;而收受定金的一方不履行合同时应当双倍返还定金。五类是解约定金,这种定金为当事人一方保留解除合同权利的代价。即交付定金的一方得以丧失定金为代价而解除合同;收受定金的一方亦得以双倍返还定金为代价而解除合同。在本案中,购房人交付的定金属于立约定金,其法律效果是保证双方订立合同。根据《担保法》司法解释第一百一十五条关于立约定金的规定,当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。故本案中购房人拒绝订立合同,则无权要求返还定金。
  第二种观点认为开发商应当返还定金,因为定金罚则的适用需要具备条件,在不具备条件的前提下,应当返还定金。即前提条件为必须双方存在过错。在我国司法实践中多理解为,当事人不履行合同,条件即具备。而其它各国民法规定,只有在不履行合同方有过错时,才适用定金罚则。当事人双方非因其过错导致合同不能履行的,不适用定金罚则。如《德国民法典》第338条第1款规定,“因可归责于付定金的当事人的事由致其负担的给付不能时或者契约因付定金人的过失而撤销时,受定金人有权保留定金。”我国台湾现行民法第249条第4款规定,“契约因不可归责于双方当事人之事由,致不能履行时,定金应返还之”。为了适应各国及社会发展趋势,我国《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。故认为,在本案中,认购协议书中约定的是双方应于七日后协商签订合同。其核心内容是购房者前往开发商处与开发商协商合同的具体事宜。由于在协商过程中,存在分歧,达不成协议,并非任何一方的过错,故不应适用定金罚则。
  笔者认为第一种观点忽略了立约定金适用的前提条件,并非不签订合同就违反了定金罚则。在双方无过错的情况下,可以不适用定金罚则。第二种观点忽略了开发商的过错。故不赞成上述两种观点。笔者也主张开发商应当返还定金,其原因是购房者在签订认购协议书时已了解到相应的小区规划设施,而在签订正式预售房合同时,开发商对此却不予认可。购房者是基于信任开发商所述的具体情况才愿意缴纳定金,购买开发商的房屋。但由于开发商缺乏最基本的诚信,将小区规划任意更改,从而导致购房者不愿意购房。根据《民法通则》中的诚实信用原则,由于开发商的不诚信,违反了民事行为中的帝王原则即诚实信用,应承担缔约过失责任,应当返还购房人的定金。又根据《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。如果开发商不按照相应的说明履行义务,则存在对购房者的欺诈。按照《合同法》的规定,欺诈行为是一种可以撤销的行为,故购房者完全可以基于欺诈而要求撤销定金合同,开发商应当返还定金。
  二、定金条款在房屋买卖合同中存在缺陷的原因
  由于房屋都是期房,在我国现阶段,又是卖方市场,因此,买受人在并未完全了解房屋及周边配套设施的情况下,就急于签订合同并交付定金。合同中的格式条款定金的约定,很容易造成购房人自身权益损失。比如,签订合同后,由于按揭款不能办下来,解除合同的后果就有可能是丧失定金。或者由于补充协议不能达成,开发商就以买受人的原因而不退还定金。因此,在房屋买卖合同中开发商惯以格式条款的形式约束购房人。根据合同法关于格式条款的规定,格式条款一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。而开发商的一些不诚信行为导致格式条款并未恪守诚实信用及公平原则。故定金条款在房屋买卖合同中存在缺陷的原因主要表现在以下几个方面:
  第一,开发商的不诚信。现在房屋还处于卖方市场的环境下,购房人往往看到开发商的广告就迫不急待地下定金。但是购房人缺乏对楼盘的了解,最多只能通过开发商沙盘模型、置业顾问的介绍来进一步了解楼盘。并且开发商还会在不起眼的地方附加注明“以规划为准”。当购房人定下房屋后,发现与开发商宣传的不一致不愿意再签订合同时,开发商会引用“以规划为准”作为借口,不会返还购房人定金。实际上一开初开发商就是做的一种虚假广告,骗取购房人的眼球,引购房人进入圈套。在预售合同中出现不利于购房人的条款,而在购房人缴付定金时,购房人一般是不了解合同的具体内容的。在民法通则中,总则第四条明确规定“民事活动应当遵循诚实信用”的原则。在合同法第六条也规定了“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。诚实信用在民法领域是帝王原则,是为了维护当事人的合法权益,是不能动摇的。因此,开发商在购房合同中对定金制定的目的只为了限制购房人,完全违背了民法的帝王原则,在这种环境下订立的定金条款显然不能起到定金的作用。
  第二,没有健全的资金监管体系。开发商在房屋还未开工的时候就以卖号的形式获取一部分资金。这种买号有叫认购金的,也有叫定金的。获取的资金由开发商自由支配。这部分资金如果用于开发房产还是情有可原的,如果用于其他用途,就不能保证所买的房号能够变成房屋。前一种,购房人在不愿意签正式合同时,应当如数返还,后一种如果非因购房者的原因造成不能签订合同,开发商应当双倍返还定金。但如果开发商将这部分资金另作他用,根本无力返还购房者认购金或者定金,从而造成购房者利益受损。因此,在开发商的预售收入全都自由支配,使预售款收入与开发商自有资金帐户混为一体时,而没有相应的监管部门进行监管,这样就导致开发商只要有地而无须资金就可以空手套白狼,最终导致严重损害购房人的利益。
  第三,购房人缺乏相关的购房知识。作为购房者,没有专业的房产知识,认为广告或者沙盘模型就是开发商的承诺,而未注意开发商的附加注明“以规划为准”这样的用语。在签订认购合同或者预售合同时,对开发商的格式条款、霸王条款又不引起足够重视,待产生纠纷时,才意识到合法权益受到剥夺。
  三、完善商品房买卖合同中定金条款的对策
  定金的各种效力与作用说明定金在当今的社会生活中处于不可或缺的地位,但是在有些方面也有不足之处,尤其在大宗商品房屋买卖中的缺陷。现针对不足之处提出以下建议:
  第一,加快开发商的诚信制度建设。开发商应恪守诚实信用原则,将真实信息披露给购房人。包括小区周边规划及小区配套设施,房屋基本情况等。购房合同中应明确如下内容:签订正式合同的期限、付款地点、签约地点等;有定金条款的,应约定定金在不同情况下发生何种效力。比如立约定金的效力是合同成立的条件,当合同不成立时,将按照《担保法》的有关规定处理;付款方式中包括一次付款、分期付款、按揭付款等;买卖双方权利与义务,一般而言卖方的义务应包括:保留双方约定的商品房不得再向第三人出售;按照认购书约定的主要条件为主要内容订立正式买卖合同;在约定的期限内洽谈订立买卖合同;在双方不能就此主要条款达成一致时,按照法律的规定或交易惯例或公平原则确定主要条款之外的条款。明确违约条款,即买卖双方如不能依合同约定实际履行时应承担何种责任。另外,加快开发商的诚信制度建设,购房者投诉多、不守信的开发商由相应的主管机关建立“黑名单”,使其信誉度彰显于世,购房者根据开发商的诚信度决定购房。
  第二,建立完善的开发商资金监管体系。开发商资金应专款专用。虽然有不少企业运用无资本运作的成功范例,但都是建立在完善的法律融资制度保障下。在还未建立健全监管制度的情况下,开发商自有资金需要达到一定比例才能开发房屋。对开发商开发项目进行严格审查,对资金帐户和预售款帐户进行及时监控,以提高信贷资金的安全性和赢利性。违反者应承担相应的法律后果。因为法律制度的重要性就是要为每一个市场参与主体创造一个平等、自愿、公平及诚实守信的市场环境。对不履行合约、不诚实者和违法者就要给予应有的惩治,否则一切规章制度都将形同虚设,公正的市场秩序也很难建立起来。
  第三,购房人自身的法律意识亟待增强。购房人在签订认购书或者定金合同之前,应该对商品房的实际情况进行实地详细的考察,有可能的话,请专业的购房律师陪同。在购买商品房时也应当有意识的抵制显失公平、违背诚信的条款,对任何合同的订立都应当严格审查其内容,而对于某些暗含风险的条款则应当经过慎重分析后选择接受或者拒绝。商品房侵权问题一旦出现,最有效的解决途径是通过诉讼解决。另外,处于弱势群体的购房者,为了有效地维护自己的合法权益,有必要成立购房者民间组织,集体维权、集体诉讼、集体签约,从而最终通过购房人的法律意识的增长促进开发商诚信制度的建立。

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