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湖南省企业拆迁权益保障及风险防范

时间:2016-04-14   作者:京云原创  【转载】       阅读

    由于国家产业政策调整、环保政策和安全政策的强化所带来的房屋征收与拆迁活动日渐频繁。毫无疑问,房屋征收与拆迁已成为城市建设和发展的重要活动。而在诸多征收拆迁活动中,企业征收拆迁是一个比较复杂的问题。由于企业征收拆迁,不仅需要考虑企业的经营情况更需要考虑拆迁后企业恢复重建过程中存在的诸多风险,再加之企业拆迁背后所隐藏的巨大的商业价值以及当地企业与本地政府之间千丝万缕的联系,使许多企业家在面临征收拆迁问题时,容易投鼠忌器、左右摇摆,错失谈判良机,最终陷入困境。北京京云律师事务所,凭借其多年企业征收拆迁方面的丰富经验,在此帮助您一步步揭开企业征收拆迁的神秘面纱。本文在此,将重点介绍湖南省企业拆迁补偿的通行情况,对于湖南省各地市中不同的规定,还需结合当地实际情况进行分析。

    一、湖南企业拆迁补偿标准

    根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征补条例》)以及《湖南省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》(《湖南省征补办法》)的有关规定,湖南省企业在拆迁征收过程中,能够获得的补偿项目及标准如下:

   (一)房产、建筑物及土地补偿

    根据《湖南省征补办法》及各地市出台的相关征收与补偿实施办法,对于企业房产建筑及土地补偿,一般可采取货币补偿或房屋产权调换两种方式。由于不同的补偿方式,对于停产停业损失、安置补助费用等其他费用会有所不同,需结合企业本地的征收拆迁政策以及企业自身经营的实际情况作出判断。

    1、房产及其他建筑物补偿

    企业的经营性用房主要有工业厂房和仓库,也有职工宿舍和办公房,具体的补偿面积以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准,因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的,可经实际丈量确定。企业房产及其他建筑物的补偿标准主要依据评估报告,主要考虑被征收房屋及建筑物的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响其价值的因素。

    2、土地补偿

    企业取得土地使用权的方式多种多样,除以划拨、出让方式取得土地使用权外,还有的是在改制过程中,把土地 使用权折价, 作为企业资产所得。此外,通过租赁城市用地,甚至以乡镇或村镇企业形式租用集体土地者也大量存在。对于企业而言,最大的资源就是土地资源,但是无论是《征补条例》还是《湖南省征补办法》均没有对土地价值及补偿标准进行明确。而对于集体土地上企业的拆迁关于土地的补偿一般按评估价格补偿,具体的补偿标准如果企业为承租人或者第二承租人,就会涉及到与土地使用权人谁有权获得土地补偿的问题,补偿的依据以证书或租赁合同为准。

   (二)设备、设施补偿

    设备、设施的搬迁补偿价值,主要是指在设备搬迁过程中因拆卸、包装、运输、安装、调试等所花费用,以及原设备基础尚存价值的损失,即假定设备从原地拆卸下来安装到新地点在保证其正常工作状态和运行性能的前提下所花费的客观合理的直接费用。根据《湖南省征补办法》第十二条的规定,对于设备的搬迁费以及设备因搬迁丧失使用价值,首先应由房屋征收部门与被征收人参照相关行业标准协商确定,若协商不成的,应当评估确定。另外,湖南省内各地级市也制定了相关的征收补偿实施办法,对于设备、设施搬迁补偿标准进行了规定。例如长沙、湘潭、衡阳三地的规定,基本上是对于可搬迁设备,一般根据搬迁实际情况评估后确定补偿费用;对于无法搬迁或者无法恢复使用的设备,则按相关规定通过评估直接确定补偿费用;对于已废弃的设备,则不予补偿。

   (三)停产、停业损失补偿

    根据《湖南省征补办法》第十四条的规定,对于企业停产停业直接损失,每月按照被征房屋评估价值的7‰给予补偿。停产停业期限,按照实际停产停业的月数进行计算。如果企业认为其停产停业损失超过上述计算标准的,那么应当向房屋征收部门提供被征收前上一年度实际经营效益及相关证明材料,由评估机构进行评估,并按照评估结果给予补偿。

    应当注意的是,如果擅自将住宅房屋改变为经营性用房,则存在征收时不给予停产停业损失补偿的风险;如果擅自改变非住宅房屋用途的,则会有按照原有用途计算停产停业损失的风险。因此,京云律师提醒您,当您所在区域准备进行征收时,请注意核实您的企业营业执照上登记的相关信息以及近年的纳税凭证,并注意搜集、妥善保存其他相关证据,以便在征收过程中提高协商标准,获得满意的补偿。

   (四)临时安置补助费用及搬迁奖励费用等

    临时安置补助费一般是在采取产权调换并实行过渡安置方式中进行约定。根据《湖南省征补办法》第二十条、第二十一条的规定,一方面如果在过渡安置期间自行解决周转用房的,则按照设区的市、县市制定的标准支付临时安置补助费。另一方面,如果未按期交付房屋,从逾期之月起,若企业自行解决周转用房,过渡期限延期12个月以内的,按照标准的150%支付;过渡期限延期超过12个月的,按照标准的200%支付。若政府提供周转用房,除继续提供周转用房外,过渡期限延期12个月以内,按照标准的50%支付;过渡期限延期超过12个月的,按照标准的100%支付。

    京云律师提醒您,根据您选择的补偿方式不同,临时安置补助费用并不是必须由政府支付给您的费用项目。如根据《衡阳市中心城区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十二条的规定,停产停业损失补助费与临时安置补助费只计一项,不得重复计算。对于被征收人实施货币补偿或一次性现房安安置的,不支付临时安置补助费和停产停业损失补助费。另外,各地可以结合本地实际情况,对此费用的具体支付标准进行规定。因此,您可以结合企业所在地的实际征收拆迁政策及相关规定,计算具体数额。

    对于搬迁奖励费用,一般由各市按照实际情况进行规定。

   (五)人员遣散及安置费用

    本部分费用在《湖南省征补办法》中并没有进行规定,根据律师的经验并结合其他省的惯例做法,对于此部分费用可以结合企业的经营规模、人员构成以及后期重建等具体情况,有理有据地向征收部门进行主张。一般企业搬迁的,需要支付工人停工期间的基本工资和社保费用或者相关生活补助费用。若因国家征收而导致劳动合同无法继续履行,企业还存在按照劳动合同法的相关规定,支付劳动者经济补偿金的风险。

    综上所述,企业征收拆迁补偿所涉及的补偿种类及补偿标准,根据各地具体的规定及企业的相关情况存在一定的差异。另外,企业征收拆迁因考虑企业对当地经济发展的特殊因素,谈判协商几率更大,效果更好。

    京云拆迁维权律师团具有多年拆迁维权经验,总结了一套时间短、效率高、能快速提高补偿的维权方法。通过诉讼及谈判,给拆迁人施加压力,为企业争得与拆迁人同等的谈判地位,为企业争取合理的拆迁补偿。同时,京云律师在进行拆迁工作中还注意维护企业的各方社会关系,让企业赢了补偿、也赢了关系,为企业拆迁后继续开展经营活动提供保障。

 

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