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贵州省企业拆迁深度解析

时间:2016-04-14   作者:京云原创  【原创】       阅读

 


                                             作者:北京京云律师事务所征地拆迁部


 随着城市进程化加快,城镇扩张,人口急速的增加,为了进行经济建设、以及改变居民的生活环境,全国各地如火如荼的进行征收拆迁。但是土地征收、房屋拆迁会涉及国家利益、公共利益、地方利益、商家利益、农民利益、市民利益,涉及的利益群体广泛、纵向层次多。在征收以及拆迁的过程中不免会损害被征收人、被拆迁人的利益,特别是作为企业,在拆迁的过程中涉及的补偿款项目众多,如果补偿不合理,或者企业得不到相应的安置,将会严重损害企业后续生产经营问题。

 根据京云律师多年的拆迁办案经验,结合贵州省具体情况,针对贵州省企业在拆迁的过程中遇到的问题进行分析,贵州省企业拆迁获得的补偿都有哪些?

 

《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见》

 第一条 为规范国有土地上房屋征收与补偿行为,维护被征收人的合法权益,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,制定本意见。
  第二条 在本省征收国有土地上非住宅房屋,需要对被征收人停产停业损失进行补偿的,适用本意见。
  第三条 被征收房屋符合以下条件的,应当给予停产停业损失补偿:
  (一)被征收房屋是合法建筑,房屋权属证书登记的用途为非住宅的;
  (二)被征收人提供合法、有效的营业执照、税务登记证的;
  (三)房屋征收公告发布前持续经营的;
  (四)因征收房屋造成停产停业损失的。
  第四条 征收国有土地上的房屋造成的停产停业损失,按照以下分类和标准进行补偿:
  (一)被征收人能够提供税务部门出具的应纳税所得额证明的,按照上一年度月均应纳税所得额计算每月的经营性损失补偿;被征收人不能提供税务部门出具的应纳税所得额证明的,经营性损失补偿标准由市、县人民政府根据当地经济发展水平、房屋被征收前的经济效益等因素制定。
  (二)被征收人能够提供向社会保险经办机构缴纳社会保险费凭证的,按照上一年度本单位职工月均工资总额计算每月的职工失业补助。
  第五条 被征收人选择货币补偿的,按照第四条规定的标准一次性计发3—6个月的经营性损失补偿和职工失业补助。被征收人选择产权调换,房屋征收部门提供了非住宅临时安置房的,按照第四条规定的标准一次性计发3—6个月的经营性损失补偿和职工失业补助;被征收人自行过渡的,按照第四条规定的标准逐月计发经营性损失补偿和6个月的职工失业补助。
  房屋征收决定公告发布前已停产停业的房屋,对被征收人不予计发停产停业损失补偿。
  第六条 被征收房屋的房屋权属证书登记用途为住宅,但已改变为营业用房,并且符合下列条件的,应适当提高实际用于经营的房屋价值的补偿:
  (一)取得合法有效的营业执照、税务登记证并有纳税记录;
  (二)房屋权属证书所载的地点与营业执照、税务登记证注明的营业地点一致。
  可以适当提高补偿的情形和标准:
  (一)1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前已改变并以改变后的用途延续使用的,按营业用房进行补偿,按照第四条规定的标准给予停产停业损失补偿。
  改变房屋用途,按规定应当缴纳国家税收和土地收益金的,房屋所有人应当依法纳税和补交土地收益金。
  (二)1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施后至2001年11月1日《城市房屋拆迁管理条例》实施前已改变并以改变后的用途延续使用的,在住宅用房房地产市场评估价值的基础上增加50%的补偿金额;
  (三)2001年11月1日《城市房屋拆迁管理条例》实施后至2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施前已改变并以改变后的用途延续使用的,在住宅用房房地产市场评估价值的基础上增加20%的补偿金额;
  (四)2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施后改变的,不增加补偿。
  第七条 伪造、变造房屋权属证书或证明文件、营业执照等,骗取停产停业损失补偿的,房屋征收部门依法予以追回。
  第八条 本办法自发布之日起施行。

 一、房产、建筑物及构筑物的补偿

 企业经营会建有厂房,办公用房,住宅房屋等,根据法律的规定,无论是集体土地还是国有土地,对企业房屋的补偿要由评估机构评估进行确定,按照周围经营性用房的市场价格进行补偿,若评估出来的价格低于周围经营性用房的市场价格,则是不合理的。企业此时要积极的争取自己应得的合理的补偿。

 企业房屋及建筑物价值评估应当考虑被征收房屋及建筑物的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等。而且企业拆迁也涉及到房产的所有权问题,企业拆迁的补偿对象只能是房屋的产权人,如果企业是承租人的话,那么只能是对承租人在租赁期间对自建的地上物有权获得补偿。

 二、土地的补偿

 企业遇到拆迁时,国有土地与集体土地的补偿是不一样的,贵州省对国有土地上企业的拆迁土地补偿这一块没有明确的规定,国有土地上企业拆迁时土地的补偿,往往与房屋、建筑物补偿计算在一起,不明晰、不透明的情况大量存在,使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿;集体土地上企业的拆迁一般按评估价格补偿,如果企业为承租人的话,就会涉及到与土地使用权人谁有权获得土地补偿的问题,补偿的依据以证书或租赁合同为准。

 三、停产、停业损失

 停产、停业损失补偿在企业拆迁过程中占据很大一部分,也有很大的弹性空间,是企律师能够争取的。贵州省企业停产、停业损失是如何计算的呢?《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见》里有明确的规定。
  企业能够提供税务部门出具的应纳税所得额证明的,按照上一年度月均应纳税所得额计算每月的经营性损失补偿;企业不能提供税务部门出具的应纳税所得额证明的,经营性损失补偿标准由市、县人民政府根据当地经济发展水平、房屋被征收前的经济效益等因素制定。
  企业选择货币补偿的,一次性计发3—6个月的经营性损失补偿。企业选择产权调换,房屋征收部门提供了非住宅临时安置房的,一次性计发3—6个月的经营性损失补偿;企业自行过渡的,逐月计发经营性损失补偿。

 四、设备、设施的补偿

 1、不可移动设备的损失补偿。对其补偿的标准应按照设备使用年限进行折旧或重置市场价格计算,对所有权人进行补偿。

 2、可移动设备的搬迁费、安装费的补偿。具体补偿标准按照当地搬迁费标准或实际发生额计算,主要包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等,安装调试费还应当由设备供应商出具报价和证明等。

 五、  人员遣散安置等补偿费用

 针对员工的这部分补偿,贵州省有明确的规定,企业能够提供向社会保险经办机构缴纳社会保险费凭证的,按照上一年度本单位职工月均工资总额计算每月的职工失业补助。
   企业选择货币补偿的,一次性计发3—6个月的职工失业补助。企业选择产权调换,房屋征收部门提供了非住宅临时安置房的,一次性计发3—6个月的职工失业补助;被征收人自行过渡的,计发6个月的职工失业补助。

 六、  其他损失

 在拆迁的过程中,拆迁人往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人、承租人尽早签订拆迁安置补偿协议,让被拆迁人搬出拆迁范围。奖励费用金额的大小,由拆迁人根据拆迁实际的情况确定,也可由拆迁人、被拆迁人、实际承租人之间协商进行确定。其他损失如实验室、无菌车间、包装车间等特殊厂房的验证费,广告投入后尚未回收成本的损失。

 关于贵州省集体土地上企业的拆迁各市都有相应的文件予以规范,但在实际操作中难免会损害被拆迁人的利益。此时,企业应积极的应对,在没有相应的政策时有些不会项目应参照国有土地上企业的拆迁进行补偿。

 企业拆迁的过程中,拆迁人不会如上述所述,根据法律、法规及其他规范性文件给予被拆迁人各种补偿,下面京云律师团针对拆迁中经常遇到问题,给予企业被拆迁人提醒以及建议,使企业在拆迁的过程中防止受到更多的损失。

 企业作为次承租人的问题,现在有很多企业租用的厂房可能是从其他承租人那里租过来的,此时,遇到拆迁,拆迁人通常都会和所有权人、承租人签订补偿协议,而将次承租人排除在外。为什么会出现这种情况呢?一是因为法律未明确规定次承租人的被拆迁人的地位,二是次承租人凭借租赁合同起诉承租人及出租人,通过民事诉讼途径解决于事无补,很难从出租人或者承租人手中要到本属于企业自己的补偿。这个时候,企业该如何做呢,首先,在拆迁未进行前,企业就要做好相关的准备工作,有的企业会采取拖延的方法,认为这样能获得更高的补偿,这实为一种不明智的做法。我国法律明确规定了拆迁人可以通过合法的程序进行强拆,而且企业在拖得过程中可能丧失了与拆迁人谈判的最佳时机,拆迁人可能会分裂次承租人与出租人、承租人的关系,直接与他们签订补偿协议,企业作为次承租人受到的损失会非常大。再次,企业在拆迁时不能被动的接受,要主动地出击,调查拆迁人的违法之处,依法申请查处非法拆迁,通常拆迁人不可能每一个程序都按照法律的规定,拆迁手续也不可能都齐全,当被拆迁企业掌握这些信息时,就可以进行行政复议或者提起行政诉讼,从而使被拆迁企业处于有利的地位,与拆迁人进行谈判,得到企业应有的补偿。

 对于很多企业来说,遇到拆迁无疑是件头疼的事情,因为企业拆迁的很多方方面面,法律、法规等都没有太多单独、细致的规定,只是零散的见于法律、法规关于拆迁及征收的条文中。如何补偿,补偿多少?都是由政府或开发商决定,但这些政策和补偿方案不一定是合理合法的,那么当企业遇到拆迁问题时一定要积极维护自己的权益,争取自己应得的补偿。

 

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