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山东省企业拆迁深度解析

时间:2016-04-14   作者:京云原创  【原创】       阅读

 

                               作者:北京京云律师事务所征地拆迁部

       随着城市化进程的加快,山东省为了城市及农村的发展,进行旧城区的改建、扩建工作以及国家大中型建设项目的动工修建,高速公路、铁路等国家和地方重点工程项目建设广泛铺开,征收拆迁以及由此引发的纠纷大幅度存在,在这种社会关系下,山东省企业拆迁时如何最大限度的维护自己的合法权益,成了至关重要的一点。

    根据山东省2015年实施的《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》,以及京云律师在山东承办的企业拆迁案件,针对山东省的企业在拆迁的过程中遇到的问题,以及如何提高补偿进行深入的分析,使山东省企业拆迁损失最小化。

《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》

 第十七条 作出房屋征收决定的人民政府应当对被征收人给予补偿,补偿内容应当包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

 被征收房屋价值,包括房屋价值、房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。

 第十八条  市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

 第十九条  对被征收非住宅房屋价值的补偿,按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位类似房地产的市场价格评估确定。

 第二十三条 被征收房屋的建筑面积和用途,以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。

 第二十四条 被征收的住宅房屋实际作为经营用房使用,符合下列条件的,可以适当提高补偿标准:

 (一)取得营业执照、税务登记证并有纳税记录;

 (二)房屋权属证书、营业执照和税务登记证注明的营业地点一致。

 第二十八条 因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费。

 第三十条 因征收非住宅房屋给被征收人造成停产停业损失的,房屋征收部门应当向被征收人支付停产停业损失补偿费。

 被征收人选择货币补偿的,给予一次性停产停业损失补偿费。

 被征收人选择房屋产权调换的,在补偿协议约定的过渡期限内按月支付停产停业损失补偿费;由房屋征收部门提供周转用房的,不支付停产停业损失补偿费。

 因房屋征收部门的责任延长过渡期限的,从逾期之日起由房屋征收部门增加一倍支付给被征收人停产停业损失补偿费;由房屋征收部门提供周转用房的,从逾期之日起,由房屋征收部门向被征收人支付停产停业损失补偿费。

 第三十一条 房屋征收部门应当与被征收人依法订立补偿协议,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失补偿费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项进行约定。

 第三十八条 搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费的具体标准,由市、县级人民政府制定并向社会公布。

    一、房产、建筑物及土地的补偿

    1、房产、建筑物的补偿

    根据《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条、二十三条可知,山东省对于企业房屋面积的,以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。企业非住宅房屋价值的补偿,要按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位类似房地产的市场价格评估确定。

    2、土地的补偿

    在企业拆迁时土地的补偿问题就会涉及到土地的性质,国有土地与集体土地的问题,国有土地上企业的拆迁土地补偿这一块没有明确的规定,拆迁时土地的补偿,往往与房屋、建筑物补偿计算在一起,不明晰、不透明的情况大量存在,使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿;集体土地上企业的拆迁一般按评估价格补偿,如果企业为承租人的话,就会涉及到与土地使用权人谁有权获得土地补偿的问题,补偿的依据以证书或租赁合同为准。

     二、设备、设施的补偿

    1、不可移动设备的损失补偿。

    对其补偿的标准应按照设备使用年限进行折旧或重置市场价格计算,对所有权人进行补偿。

    2、可移动设备的搬迁费、安装费的补偿。

具体补偿标准按照当地搬迁费标准或实际发生额计算,主要包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等,安装调试费还应当由设备供应商出具报价和证明等。

     三、停产、停业损失

    根据山东省的规定可知,企业在拆迁时可以选择货币补偿也可选择房屋产权调换。选择货币补偿的,给予一次性停产停业损失补偿费。

    企业选择房屋产权调换的,在补偿协议约定的过渡期限内按月支付停产停业损失补偿费;由房屋征收部门提供周转用房的,不支付停产停业损失补偿费。

    但是山东省具体的停产、停业损失如何计算呢?由《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十八条可知停产停业损失补偿费的具体标准,由市、县级人民政府制定并向社会公布。

    由于各市、县级的情况不一样,有些地方政府职能部门的不负责,这部分的补偿也有很大的差别,但是在地域相同的情况下,停产停业损失也有可能不同,这些都是律师可以争取的,弹性空间比较大,停产、停业损失是企业拆迁过程中很重要的一部分补偿。

    停产停业损失补偿既包括实际损失补偿,也包括预期利润损失补偿。实际损失补偿主要有原材料、半成品等物品的损失,以及订单违约损失补偿。订单损失应当出具正式法律文书证明,以判决书的形式确定解约损失证明效力最高,被拆迁企业不能随便与客户约定中止订单的赔偿协议,否则拆迁人或征收人不予认可。预期损失主要指根据往年的情况,企业可期待的利润,被拆迁企业应当证明投资数额和近几年平均合理利润,以证明合理的投资收益回报,结合剩余经营期限,计算预期的利润损失。

    四、人员遣散安置等补偿费用

    针对员工的这部分补偿,山东省没有具体的规定,这是律师可以进行争取的,如果企业进行搬迁,一般来说需要支付停工期间的工资和社保费;对于停止经营的,需要依据《劳动合同法》的有关规定,支付解除劳动合同的经济补偿金等费用。

    五、搬迁奖励费用

    在拆迁的过程中,拆迁人往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人、承租人尽早签订拆迁安置补偿协议,让被拆迁人搬出拆迁范围。奖励费用金额的大小,由拆迁人根据拆迁实际的情况确定,也可由拆迁人、被拆迁人、实际承租人之间协商进行确定。

     六、其他损失

    其他损失如实验室、无菌车间、包装车间等特殊厂房的验证费,广告投入后尚未回收成本的损失。

    京云律师事务所是一家唯一一家只代理房产案件的律师事务所,承办了全国各地的企业拆迁案件。承办团队分为主管、主办、辅办律师,专业的团队办案模式一方面使当事人放心、安心,坚定敢于拿起法律的武器来维护自身的合法权益的信心,另一方面,提高办案过程中当事人与律师的合作的协调性,推动案件的进展。为更多的企业在拆迁的过程中争取到更大的利益。

 

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