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上海市企业拆迁深度解析

时间:2016-04-14   作者:京云原创  【原创】       阅读

 对于很多企业来说,拆迁是件非常重大的事情,企业拆迁补偿是否合理直接关系到企业今后的发展,补偿过低可能直接会导致企业破产。那么当企业遇到拆迁问题时该如何运用法律维护自己的权益?下面京云律师就针对我们在办理上海企业拆迁案件时总结的经验以及相关的法律条文,分析企业拆迁时能获得哪些补偿?

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

 第十七条  作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

 市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

 第二十二条  因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁房;选择房屋产权调换的,产权调换房屋支付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

 第二十三条  对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

 针对上海的拆迁,除了适用上述法条,还要依据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》以及《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》,来具体实施拆迁。

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》

 第三十四条  (征收非居住房屋的补偿)

 征收非居住房屋的,被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

 征收非居住房屋的,应当对被征收人、公有房屋承租人给予以下补偿:

 (一) 被征收房屋的市场评估价格;

 (二) 设备搬迁和安装费用;

 (三) 无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用;

 (四) 停产停业损失补偿。

 被征收人、公有房屋承租人按期搬迁的,应当给予搬迁奖励。具体奖励标准由区(县)人民政府制定。

 第三十五条(停产停业损失补偿) 

 因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准,按照被征收房屋市场评估价的10%确定。

 被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的,应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估,并按照评估结果予以补偿。被征收人、公有房屋承租人对评估结果有异议的,可以按照本细则第二十五条第三款规定申请复核、鉴定。

 第三十六条(征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋的补偿标准)

 征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋,被征收人选择货币补偿的,租赁关系终止,对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格×20%,对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为:评估价格×80%;被征收人选择房屋产权调换的,由被征收人安置公有房屋承租人,租赁关系继续保持。

 第十九条(非居住房屋的补偿)

 对非居住房屋实行货币补偿。

 农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋,房屋所有人的货币补偿金额计算公式为:房屋建安重置价+相应的土地使用权取得费用。

 本条第二款规定的房屋建安重置价、相应的土地使用权取得费用,由区(县)征地事务机构委托具有相应资质的估价机构评估。

 第二十条(非居住房屋的其他补偿)

 对非居住房屋,还应当补偿下列费用:

(一)设备搬迁和安装费用;

(二)无法恢复使用的设备按照重置价结合成新结算的费用;

(三)停产、停业损失补偿。

 根据上述法条,企业拆迁的法律用语为“非居住房屋”拆迁。企业拆迁案件中如评估机构的选取、时效、救济方式等问题和居住房屋适用的程序相同。但是,企业拆迁的补偿项目要远远多于居住房屋拆迁补偿项目。

 下面京云律师就根据上述法条以及以往的实务经验,逐一阐述上海企业拆迁补偿项目包括哪几方面,以及律师在办理企业在拆迁案件的过程中如何将损失降到最小。

 通过上述法条,能够看出上海企业拆迁的补偿一般主要包括五个方面,下面我们就针对国有土地上拆迁与集体土地上拆迁的不同规定,逐一的进行分析。

 一、房产、建筑物及土地的补偿

 1、房产、建筑物的补偿

 企业的经营性用房主要有工业厂房和仓库,也有部分住宅和办公房,具体的补偿面积以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准,因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的,可经实际丈量确定。上海市国有土地上企业的拆迁,被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿、也可以选择房屋产权调换,当事人选择货币补偿的,被征收房屋按市场评估价格进行补偿;另外,公有非居住房屋出租的,被征收人选择货币补偿的,租赁关系终止,对被征收人的补偿金额为:评估价格的百分之二十,对公有房屋承租人的补偿金额为:评估价格的百分之八十。被征收人选择房屋产权调换的,由被征收人安置公有房屋承租人,租赁关系继续保持。

 集体土地上的企业,实行货币补偿,货币补偿的计算方式为房屋建安重置价以及相应的土地使用权取得费用。

 企业拆迁也涉及到房产的所有权问题,企业拆迁的补偿对象只能是房屋的产权人,如果企业是承租人的话,那么只能是对承租人在租赁期间对自建的地上物有权获得补偿。

 2、土地的补偿

 在企业拆迁时土地的补偿问题就会涉及到土地的性质,国有土地与集体土地的问题,《国有土地上房屋征收与补偿条例》对国有土地上企业的拆迁土地补偿这一块没有明确的规定,征收时往往与房屋、建筑物补偿计算在一起,不明晰、不透明的情况大量存在,使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿;上海市集体土地上企业的拆迁土地的补偿为相应的土地使用权取得费用,如果企业为承租人的话,就会涉及到与土地使用权人谁有权获得土地补偿的问题,补偿的依据以证书或租赁合同为准。

 二、设备、设施的补偿

 1、不可移动设备的损失补偿。对其补偿的标准应按重置价结合成新结算,对所有权人进行补偿。

 2、可移动设备的搬迁费、安装费的补偿。具体补偿标准按照当地搬迁费标准或实际发生额计算,主要包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等,安装调试费还应当由设备供应商出具报价和证明等。

 三、停产、停业损失

 上海市国有土地上企业拆迁停产停业损失的补偿标准,按被征收房屋市场评估价的10%确定,被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的,向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估,并按照评估结果予以补偿。

 上海市关于集体土地上企业停产、停业损失没有明确的规定,一般情况下企业的补偿既包括实际损失补偿,也包括预期利润损失补偿。实际损失补偿主要有原材料、半成品等物品的损失,以及订单违约损失补偿。订单损失应当出具正式法律文书证明,以判决书的形式确定解约损失证明效力最高,被拆迁企业不能随便与客户约定中止订单的赔偿协议,否则拆迁人或征收人不予认可。预期损失主要指根据往年的情况,企业可期待的利润,被拆迁企业应当证明投资数额和近几年平均合理利润,以证明合理的投资收益回报,结合剩余经营期限,计算预期的利润损失。

 四、人员遣散安置等补偿费用

 针对员工的这部分补偿,法律也没有具体的规定,这些都是律师可以进行争取的,如果企业进行搬迁的,一般来说需要支付停工期间的工资和社保费;对于停止经营的,需要依据《劳动合同法》的有关规定,支付解除劳动合同的经济补偿金等费用。

 五、搬迁奖励费用及其他费用

 在拆迁的过程中,拆迁人往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人、承租人尽早签订拆迁安置补偿协议,让被拆迁人搬出拆迁范围。奖励费用金额的大小,由拆迁人根据拆迁实际的情况确定,也可由拆迁人、被拆迁人、实际承租人之间协商进行确定。其他损失如实验室、无菌车间、包装车间等特殊厂房的验证费,广告投入后尚未回收成本的损失。

 企业拆迁的过程中,拆迁人不会如上述所述,根据法律、法规及其他规范性文件给予被拆迁人各种补偿,下面京云律师针对拆迁中经常遇到的两个问题,给予企业被拆迁人提醒以及建议,使企业在拆迁的过程中防止受到更多的损失。

 第一个问题,是企业作为次承租人的问题,现在有很多企业租用的厂房可能是从其他承租人那里租过来的,此时,遇到拆迁,拆迁人通常都会和所有权人、承租人签订补偿协议,而将次承租人排除在外。为什么会出现这种情况呢?一是因为法律未明确规定次承租人的被拆迁人的地位,二是次承租人凭借租赁合同起诉承租人及出租人,通过民事诉讼途径解决于事无补,很难从出租人或者承租人手中要到本属于企业自己的补偿。这个时候,企业该如何做呢,首先,在拆迁未进行前,企业就要做好相关的准备工作,有的企业会采取拖延的方法,认为这样能获得更高的补偿,这实为一种不明智的做法。我国法律明确规定了拆迁人可以通过合法的程序进行强拆,而且企业在拖延的过程中可能丧失了与拆迁人谈判的最佳时机,拆迁人可能会分裂次承租人与出租人、承租人的关系,直接与他们签订补偿协议,企业作为次承租人受到的损失会非常大。再次,企业在拆迁时不能被动的接受,要主动地出击,调查拆迁人的违法之处,依法申请查处非法拆迁,通常拆迁人不可能每一个程序都按照法律的规定,拆迁手续也不可能都齐全,当被拆迁企业掌握这些信息时,就可以进行行政复议或者提起行政诉讼,从而使被拆迁企业处于有利的地位,与拆迁人进行谈判,得到企业应有的补偿。

 第二个是关于企业租用集体土地的问题,由于集体土地的租金相对比较便宜,在现行经济活动中,租用集体土地兴办企业及建造厂房的情况在实践中普遍存在。但是在目前的法律环境下,在审判实践中,擅自出租集体土地使用权行为也多被法院认定为无效行为。因此,对于签订集体土地租赁合同取得企业经营用地的企业,在拆迁的过程中需要谨慎对待并尽量避免相应法律风险。

 经过对法律条文的分析,通过租赁方式合法取得集体建设用地使用权仅限于“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,或者因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移”等情况。其他的租赁行为均为无效行为,双方当事人所签订的《土地租赁合同》等也会因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。所以企业在无效合同的基础上取得的土地使用权是没有合法保障的,其在土地上兴建的厂房也会因认定为违章建筑而得不到应有的补偿。这个时候企业就会处于不利的状态,企业应积极搜集拆迁人存在的违法行为,从而使自己占据有利的地位,与拆迁人进行谈判,获得应得的补偿,维护自己的合法权益。

 企业拆迁对于企业来说是一件大事,企业拆迁涉及的范围广、项目多,补偿标准不统一。只有在律师的帮助下才能面对项目复杂且周期又长的拆迁过程。

 企业拆迁又是一项专业性极强的法律业务,很多办案经验需通过实际操作才能获取,只有具有专门企业拆迁法律知识、实践经验的律师才能帮助企业与拆迁人抗衡,才能为企业争取更多的利益。

 京云拆迁维权律师团具有多年拆迁维权经验,总结了一套时间短、效率高、能快速提高补偿的维权方法。通过诉讼及谈判,给拆迁人施加压力,为企业争得与拆迁人同等的谈判地位,为企业争取合理的拆迁补偿。同时,京云律师在进行拆迁工作中还注意维护企业的各方社会关系,让企业赢了补偿、也赢了关系,为企业拆迁后继续开展经营活动提供保障。

 企业拆迁补偿的多少直接关系到能否继续经营,所以企业应积极维护自己的合法权益获取合理的拆迁补偿。

 

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