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频繁出现的逾期交房问题,处于弱势的老百姓应当如何维护权利?

时间:2017-10-26  【转载】   

     在商品房集团诉讼中,逾期交房为最常见的纠纷类型。主要是目前处于卖方市场,业主处于弱势,加上开发商在交易中提供的格式条款,使得业主在交易中处于非常不利的地位。

  赵先生于2010年在河北市某楼盘买了一处商品房,当时合同中约定交房的期限是2012年6月30日前。但由于开发商的原因,房子在约定的日期内,并没有如期交付。赵先生和许多业主多次到开发商处询问延期交房的缘由,后得知是房屋质量存在问题无法交房。赵先生和其他业主一筹莫展,不知道如何解决问题。

【京云律师分析】

逾期交房产生的原因有以下几种:

1、房屋未验收合格;

2、房屋相应配套设施没有及时跟进;

3、之前的承诺未兑现;

4、房屋质量问题。

其中最经常发生的原因是房屋质量问题,究竟是否可以因为房屋质量问题拒绝收房呢?根据《北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》,出卖人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准,买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋,并要求出卖人承担逾期交房违约责任的,一般不予支持,但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。买受人接收房屋不影响出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。因此在司法实践中,一般情况下,不能以质量问题为由拒绝收房,除非严重的质量问题。

关于逾期交房的责任承担,原则是有约定从约定,但是约定的标准不能过高。根据《合同法司法解释二》第二十九条,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

在实践中,很多购房者因为缺少法律经验,在购房合同中对逾期交房没有进行约定,在这种情况下,依据《房屋买卖司法解释》第十七条,商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:1、逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算;2、逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

为了避免逾期交房情况的出现,建议广大购房者在购房过程中小心谨慎,查看开发商的资质、开发手续、相关的合法文件,咨询专业的房产律师进行谈判、起草以及修改合同、保全证据等,在这个阶段可以有效地预防此类问题的发生。当实际中遇到逾期交房纠纷时,不要盲目冲动,及时走法律程序保护自身利益。


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