在青岛城市化进程中，未依法发布拆迁公告即启动征收的现象时有发生。被拆迁人因信息不对称，往往陷入“被动签约”的困境。本文结合青岛法院典型判例，揭示未公告拆迁的法律漏洞，提供三步维权策略，助您合法争取补偿。

案例分析：未公告拆迁的典型败诉案例

2025年市北区某老旧小区改造项目中，拆迁方未发布《房屋征收决定公告》，直接上门要求居民签订补偿协议。居民张先生发现协议中补偿标准低于周边二手房均价，且未明确安置房交付时间。经律师协助，张先生联合32户居民提起行政诉讼，要求撤销补偿协议。

法院审理认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应及时公告，公告需载明补偿方案、行政复议及诉讼权利等关键信息。本案中拆迁方未履行公告程序，属于重大程序违法，最终判决补偿协议无效，责令拆迁方重新依法开展征收工作。

法律解析：未公告拆迁的三大违法点

程序违法：公告是法定前置要件

根据《条例》第八条至第十三条，房屋征收需经社会稳定风险评估、补偿方案论证及公告等法定程序。未发布征收决定公告即启动签约，属于程序严重违法，被拆迁人有权拒绝签约。

补偿标准可能显失公平

《条例》第十九条明确，补偿金额不得低于房屋征收决定公告之日类似房地产的市场价格。未公告情况下，被拆迁人无法核查评估价格合理性，易陷入“低价补偿”陷阱。

救济渠道被变相剥夺

公告需载明行政复议、行政诉讼权利及期限。若未依法公告，被拆迁人可能错过60日行政复议或6个月行政诉讼的法定救济期限。

维权三步法：从取证到诉讼

第一步：固定证据链

收集未收到公告的证据：要求拆迁方出具公告文件的书面回复，留存现场通知照片、沟通录音。

留存补偿协议草案、房屋权属证明、周边房价数据(如房地产交易中心调档记录)。

申请政府信息公开：向市、区房屋征收部门提交《信息公开申请表》，要求获取征收决定、补偿方案等文件。

第二步：启动法律程序

行政复议：自知道具体行政行为之日起60日内，向作出征收决定的市、区人民政府上一级机关申请复议，请求确认拆迁行为违法。

行政诉讼：若复议未果，可在收到复议决定书或复议期满之日起15日内，向法院提起行政诉讼，主张撤销补偿协议或确认征收行为违法。

第三步：主张实质权利

要求撤销违法补偿协议，重新协商补偿方案。

申请对房屋价值进行司法评估：依据《条例》第二十条，委托房地产评估机构以“市场比较法”评估房屋价值，确保补偿不低于市场价。

若遭遇强制拆迁：依据《条例》第二十八条，申请法院裁定停止执行，并主张国家赔偿。

最新法规动态：青岛拆迁程序强化监管

2025年青岛市住建局发布《房屋征收与补偿工作规程》，明确：

实行“三公告一公示”制度：征收范围公告、补偿方案征求意见公告、征收决定公告、补偿结果公示。

建立拆迁信访调解室：对未履行公告程序的项目，暂停办理施工许可。

推行“阳光征收”平台：被拆迁人可在线查询补偿标准、评估报告等信息。