在城市化快速推进的今天，房屋拆迁成为许多村民生活中的“大事”。然而，拆迁协议的签订却往往伴随着诸多争议：协议是否有效?村民的权益能否得到保障?本文将从法律角度深入剖析房屋拆迁协议的效力问题，结合真实案例与最新法律法规，为村民提供实用的维权指南。

一、协议有效的核心要件：平等、自愿、合法

根据《民法典》第一百四十三条，民事法律行为有效的核心要件包括：行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或行政法规的强制性规定，且不违背公序良俗。在房屋拆迁协议中，这一原则同样适用。

案例1：山东无棣县棚户区改造案

2020年，山东无棣县村民吴某因城中村改造项目被迫签订拆迁协议。吴某主张，协议签订时正值疫情期间，其因恐惧房屋被强拆而仓促签字，且拆迁方未履行法定公告程序。法院审理认为，拆迁方虽设立了改造指挥部并张贴补偿方案，但未提供充分证据证明吴某系自愿签订协议，且协议主体资格存疑，最终判决撤销该协议。

法律要点：

意思表示真实：若协议签订过程中存在欺诈、胁迫或重大误解，协议可能被撤销。例如，以“不签就强拆”威胁村民签字，属于典型的胁迫行为。

程序合法性：拆迁方需依法履行公告、听证、评估等程序，未公告补偿方案或未给予合理补偿的，协议可能因程序违法而无效。

主体资格：拆迁方需具备行政主体资格或合法授权，临时设立的指挥部若未经法定程序批准，其签订的协议可能无效。

二、协议无效的常见情形：村民如何识别“陷阱”?

实践中，拆迁协议无效的情形主要包括以下三类：

主体不适格

案例2：广西桂林按份共有房屋案

吕某等四人继承了父亲名下的房屋，各占12.5%份额。2022年，拆迁方仅与其中一人签订补偿协议，未告知其他共有人。法院审理认为，拆迁方未核实房屋共有情况，协议因缺乏事实依据被撤销。

法律要点：

拆迁方需核实房屋产权归属，与所有共有人协商一致后方可签订协议。

村民应保留房产证、继承公证书等证据，避免他人冒名签约。

内容违法

案例3：江苏盐城空白协议案

村民韦某被逼迫在空白纸上签字，拆迁方事后填写远低于市场价的补偿金额。法院以“协议非真实意思表示”为由，判决确认协议无效。

法律要点：

协议内容需明确补偿标准、支付方式、安置房位置等关键条款，模糊条款或空白协议可能被认定为无效。

村民有权拒绝签署未填写完整的协议，并要求拆迁方提供正式文本。

程序违法

案例4：河北衡水无证宅基案

村民刘某缴纳宅基地安排款后，房屋被纳入征收范围，但区政府以“宅基无证”为由拒绝补偿。法院审理认为，区政府未提供宅基位置、坐标等证据，答复书因主要证据不足被撤销。

法律要点：

拆迁方需依法开展土地现状调查、社会稳定风险评估，并公示补偿方案。

村民可申请政府信息公开，核查拆迁程序是否合法。

三、协议无效后的维权路径：村民如何主张权利?

若协议被认定无效，村民可通过以下途径维权：

协商解决

村民可要求拆迁方重新协商补偿方案，或恢复房屋原状(如房屋未被拆除)。协商时需保留书面记录，避免口头承诺。

行政复议或诉讼

行政复议：向拆迁方的上级行政机关申请复议，要求撤销违法协议或责令重新处理。

行政诉讼：直接向法院起诉，请求确认协议无效并赔偿损失。诉讼中需提供协议文本、沟通记录、评估报告等证据。

申请强制执行监督

若拆迁方拒不履行法院判决，村民可申请法院强制执行，并要求对拆迁方的财产采取保全措施。

结语

房屋拆迁协议的效力关乎村民的切身利益。村民在签订协议前，应仔细核查拆迁方资质、补偿标准及程序合法性，避免陷入“无效协议”的陷阱。若遇纠纷，需及时咨询专业律师，通过法律途径维护自身权益。在法治社会背景下，村民的“安居权”必将得到更坚实的保障。