房子拆了，钱怎么算?

这个问题看似简单，实际上江苏的拆迁补偿是一套"组合拳"——不是一笔钱打发你走人，而是至少七大类补偿叠加在一起。很多被征收人拿到补偿款后才发现：怎么比邻居少了十几万?一查才知道，自己漏领了好几项补偿。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条和《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》，江苏省的拆迁补偿项目有明确的法定框架。2026年，随着苏政规〔2025〕5号文件的实施，各项标准更加清晰。今天这篇文章，把每一项补偿拆开了讲，让你知道自己该拿多少、怎么拿、漏了怎么追。

一、法定三大主项：这是补偿的"骨架"

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条明确规定，补偿包括三大块：

第一块：被征收房屋价值的补偿。 这是大头，由具有相应资质的评估机构按照房屋征收决定公告之日类似房地产的市场价格评估确定。注意关键词——"不低于市场价格"。如果评估价明显低于周边二手房成交价，你有权申请复核评估，甚至申请专家委员会鉴定。

第二块：因征收造成的搬迁与临时安置补偿。 包括搬家费和过渡期的临时安置费。2026年江苏各地标准不同：扬州按50元/㎡计算搬迁费，苏州工业园区临时安置费30元/㎡·月，过渡期发放至交房日。

第三块：因征收造成的停产停业损失补偿。 这一项只针对非住宅房屋。根据江苏省的规定，停产停业损失有两种算法：算法一按评估价的5%-8%一次性补偿;算法二按月均利润×6个月+职工工资总额×3个月计算。选对算法，差距可能是几十万。

二、江苏特色：住宅拆迁的六项"附加补偿"

根据《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》以及各地实施细则，住宅房屋拆迁货币补偿还包括六项附加费用：

① 装修补偿费。 按市场重置评估价结合成新率折旧计算。你家花了20万装修，不是按20万赔，而是按评估价赔。但评估价不能明显低于市场行情，否则可以申请重新评估。

② 搬家费。 按合法建筑面积计算，各地标准不同。扬州是30元/㎡，每户不足1500元补足至1500元。

③ 设备拆移费。 管道煤气、空调、固定电话、有线电视、热水器、宽带网等，参照市场收费价格计算。扬州的标准是：管道煤气移装3000元/户，空调600元/台，太阳能热水器1200元/台。

④ 围墙、地坪、道路补偿费。 这一项最容易被忽略。你家院子里的水泥地坪、围墙、大门，都应该单独评估补偿。

⑤ 提前搬家奖励费。 这是"甜头"——签约期内搬完，每平方米可拿1000元奖励。一套90㎡的房子，30天内搬完能拿9万，拖到第45天可能只剩4万多。扬州的标准是每户3万元搬迁奖励费。

⑥ 货币安置奖励费。 放弃申购安置房、选择纯货币补偿的，可按评估总额的10%给予奖励。

三、非住宅房屋：七项补偿一个都不能少

非住宅房屋(商铺、厂房、办公楼等)的补偿更复杂，根据江苏省的规定，货币补偿包括七项：

拆迁补偿款(原房补偿款+区位补偿款)、装修补偿费、设备拆移费、围墙地坪道路补偿费、设备拆除安装搬迁费、停业补偿费、特殊行业无法搬迁设备的补偿。

其中设备拆除安装搬迁费和停业补偿费，均以拆迁补偿款为基数测算。特别注意：被征收人擅自将住宅改为经营性用房的，不给停产停业损失补偿。但2010年7月1日前已改变用途并持续营业的，可以按适当比例补偿。

四、2026年新规：社保费用纳入补偿体系

根据苏政发〔2021〕87号文件，被征地农民社会保障费用已经正式纳入补偿体系。苏南地区最低17.8万元/人，苏中16万元/人，苏北14.3万元/人。这笔钱从安置补助费中抵缴，如果政府没缴或者少缴，你有权要求补足。

此外，2026年江苏各地还推出了一些创新补偿方式。比如如东县规定，本地农民退出宅基地按450元/㎡补偿，可选择一次性拿钱或30年分期支付(年付8000-12000元)。苏州吴江区的集体土地搬迁补偿中，房屋区位补偿按720元/㎡×安置基准面积计算。

五、实战案例：漏领一项补偿，京云律师帮当事人追回三十多万

京云律所郭子僮律师曾代理一起厂房拆迁案。当事人的非住宅房屋被征收，拆迁方只按评估价5%给了停产停业损失补偿，算下来才8万元。郭子僮律师调取了企业近三年的纳税记录和银行流水，证明月均利润超过6万元，依据"算法二"主张39万元赔偿，最终法院支持了当事人的诉求，多拿了31万元。

京云律所杨伟婷律师则处理过一起"漏领装修补偿"的案件。委托人拿到了房屋补偿和搬迁费，但装修补偿被拆迁方以"未提供装修发票"为由拒绝支付。杨伟婷律师调取了同小区同户型的装修评估报告作为参照，证明装修价值至少15万元，最终帮委托人拿回了这笔钱。

六、补偿项目清单：自查表

拿到补偿款后，对照这张清单逐项核查：房屋价值补偿✓、搬迁费✓、临时安置费✓、装修补偿✓、设备拆移费✓、停产停业损失(非住宅)✓、提前搬家奖励✓、货币安置奖励✓、社保费用✓、青苗及附着物补偿(农村)✓。少了任何一项，都有权要求补发。

京云律师评析

江苏省的拆迁补偿，表面上是"一笔钱"，实际上是七大类、十几个小项的组合。房屋价值是骨架，搬迁费、过渡费、装修费、设备费是血肉，奖励金和社保是额外的"加分项"。2026年的标准比以往更细、更透明，但"细"不等于"到手"——很多人吃亏就吃在不知道自己该拿几项、每项该拿多少。提前搬家奖励的梯度递减机制、停产停业损失的两种算法、社保费用的抵缴规则……每一个细节都可能影响最终到手的金额。专业的事交给专业的人，清单攥在手里，才能一分不少地拿回属于你的那份。