案件背景

一对夫妻名下有一套住宅，考虑到晚年养老，夫妻二人与小儿子签订房产赠与协议，约定将房屋无偿赠与小儿子，同时口头约定，小儿子要承担父母晚年赡养义务。随后双方办理不动产过户手续，房屋正式登记到小儿子名下。过户完成两年之后，双方关系恶化，小儿子不再照料父母，拒绝支付赡养费用，甚至多次发生争吵。父母多次沟通无果，向法院提起诉讼，请求撤销房产赠与，判令小儿子将房屋返还。小儿子辩称，房产已经完成过户，赠与已经履行完毕，父母无权收回房屋。

庭审情况

庭审阶段，被告小儿子提出，房屋已经办理过户登记，产权已经转移，赠与合同已经履行完毕，不能随意撤销。原告父母提交了聊天记录、社区调解记录、医疗票据等证据，证明双方当初约定，赠与房产的前提是小儿子承担赡养义务，但是过户之后，小儿子不再履行赡养义务。

法庭审查赠与协议、不动产登记档案，结合证据认定，双方的赠与属于附义务赠与。依据《民法典》第六百六十三条，受赠人对赠与人负有扶养义务而不履行的，赠与人可以撤销赠与。房屋虽然已经完成过户，产权转移，父母不再享有任意撤销权，但满足法定情形时，依然可以行使法定撤销权。同时法庭释明，撤销权行使有一年除斥期间，自知道撤销事由起计算，不能中断、中止。本案父母起诉时间在法定期限之内。

法院判决

法院审理后判决，撤销案涉房产赠与合同，判令小儿子配合将房屋过户回父母名下。法院认为，双方达成附赡养义务的房产赠与，房产过户后，受赠子女拒不履行赡养义务，符合法定撤销赠与的条件，父母有权起诉收回房屋。

法律点评

房产赠与分为两个阶段，过户之前与过户之后，法律后果完全不同。在房屋尚未办理过户登记之前，父母拥有任意撤销权，只要不属于公证赠与，父母可以随时反悔，撤销赠与，不需要特殊理由。一旦不动产过户登记完成，房屋产权转移至子女名下，父母的任意撤销权随之消失，不能单纯因为自己后悔就收回房屋。

但是，完成过户不等于绝对不能收回。《民法典》规定了法定撤销的三种情形：受赠人严重侵害赠与人或者赠与人近亲属合法权益;对赠与人有扶养义务却拒不履行;不履行赠与合同约定的义务。只要符合上述情形，即便房屋已经过户，赠与人依然可以在法定期限内向法院起诉，撤销赠与，追回房产。

实务中很多家庭只做口头约定，没有将赡养义务写进赠与合同。如果没有书面约定，后续想要证明赠与附带赡养义务，举证难度会大幅增加。同时法定撤销权有严格时间限制，自知道或者应当知道撤销事由起一年内行使，超过一年，法院不会支持撤销请求。

房产赠予过户相关问答

问：单纯赠与过户，没有附加赡养约定，过户后子女没有虐待老人，父母后悔可以收回房子吗?

答：不能。房屋过户完成，任意撤销权消灭，没有法定撤销事由，仅仅是父母单方面反悔，法院不会支持收回房屋。

问：赠与房产过户之后，子女殴打、辱骂父母，父母可以起诉撤销赠与吗?

答：可以。该行为属于严重侵害赠与人合法权益，属于法定撤销情形，父母可以在知道该事实起一年内起诉，请求撤销赠与，返还房屋。

问：赠与合同经过公证，房产还没有过户，父母还能反悔不卖吗?

答：不能。经过公证的赠与合同，赠与人丧失任意撤销权，不能随意反悔。只有出现法定撤销情形，才可以起诉撤销。

总结

房产赠与过户完成之后，父母一般不能随意收回房屋。单纯的反悔，不属于法律支持的撤销理由。但如果子女出现严重侵害父母权益、拒不履行赡养义务，或者不履行赠与合同约定义务的情形，父母可以在一年期限内向法院起诉，行使法定撤销权追回房产。如果打算以赠与方式过户房产，建议把赡养等附加义务落实在书面协议中，留存证据，最大程度保障老年人晚年权益，避免房屋过户之后失去保障。