2025年《不动产登记暂行条例》修订后，离婚财产分割中的房产与土地证过户程序进一步简化，但实务中仍存在诸多争议。本文结合华律网案例及地方性法规，解析最新操作规范。

一、房产过户：协议离婚与诉讼离婚的差异化处理

1. 协议离婚情形

材料清单：

离婚协议书(明确房产归属，如“位于XX路XX号房屋归女方所有”)

离婚证原件及复印件

房产证、土地证原件

双方身份证原件

特殊情形：

房产有贷款未还清的，需银行出具同意变更抵押人的书面证明。

婚后共同还贷部分，需提供还款流水，按《民法典》第1087条进行价值分割。

案例：广州张先生离婚后，因房产证登记在双方名下，持离婚协议书至不动产登记中心，15日内完成过户，仅缴纳契税1.5%(房屋面积120㎡)。

2. 诉讼离婚情形

生效法律文书：持法院判决书或调解书直接申请过户，无需对方配合。

强制执行：若对方拒不履行，可申请法院强制执行，登记部门凭《协助执行通知书》直接办理。

案例：合肥李女士通过诉讼取得房产所有权，持生效判决书至登记中心，3日内完成过户，免征契税。

二、土地证过户：集体土地与国有土地的区分

1. 国有土地上的商品房

流程：

到不动产登记中心提交过户申请;

缴纳契税(首套房90㎡以下1%，90㎡以上1.5%);

领取新的不动产权证书。

注意：离婚协议中未明确土地出让金承担方的，默认由取得房产方缴纳。

2. 集体土地上的宅基地房屋

特殊限制：

仅限本集体经济组织成员之间过户，城镇居民无法取得宅基地使用权。

需经村委会出具《宅基地使用权变更同意书》。

案例：山东王某离婚后，因将宅基地房屋过户给非集体成员子女，被登记部门驳回，最终通过法院调解改为货币补偿。

三、税费计算与减免政策

1. 必缴税费

契税：房屋价值的1%-3%(按面积分段计征)

印花税：双方各缴0.05%

登记费：80元/件

2. 减免情形

诉讼离婚且判决书明确房产归属的，免征契税(需提供《生效证明》)。

婚后共同财产分割，个人取得部分免征个人所得税。

四、实务风险防范

1. 房产共有人问题

婚前房产婚后加名的，视为赠与，离婚时按共同财产处理。

父母出资购房登记在子女名下的，按《民法典婚姻家庭编解释》第29条认定为个人财产。

2. 土地证与房产证分离

2025年《不动产登记暂行条例》要求“房地一体”登记，若土地证未过户，可单独申请补办，但需补缴土地出让金(按基准地价30%计)。

结语

离婚后的房产与土地证过户，需严格区分土地性质与离婚方式。协议离婚应重点审查协议条款的合法性，诉讼离婚则可充分利用司法文书简化流程。建议过户前咨询专业律师，确保材料齐全、税费计算准确，避免因程序瑕疵导致权属争议。