农村拆迁涉及土地与房屋双重权益，江苏省2025年依据《土地管理法》《江苏省土地管理条例》等法规，构建“区片地价+地上附着物+社会保障”三维补偿体系。本文结合典型案例，解析农村拆迁补偿的关键规则。

一、补偿方式：货币补偿、产权调换与农民自建三选一

1. 货币补偿：重置成新价+区位补偿价

补偿款=房屋重置成新价(按结构、成新率评估)+宅基地区位补偿价(按区片地价×核定面积)。例如：

案例：盐城某农户砖瓦房重置价为2400元/平方米，宅基地位于三类地区(区片地价2.35万元/亩)，核定宅基地面积200平方米，最终获偿：2400×150(房屋面积)+(23500÷666.7)×200(土地补偿)=约47万元。

2. 产权调换：按户按面积安置

每户合法建筑面积在230平方米以内的，按实确认安置面积;超面积部分按重置价3倍货币补偿。扬州邗江区某项目规定，安置房基准价为8500元/平方米，被征收户选择130平方米安置房，需补缴差价：(8500-被征收房屋市场价)×130.

3. 农民自建：合规用地与统一建设

村集体有宅基地或农用地的，可安排自建或统一建设住宅。南京六合区某村通过土地性质变更程序，将划拨土地转为出让地，农户自建房获额外20%补贴。

二、补偿标准：区片地价与地上附着物精细化计价

1. 土地补偿：区片综合地价动态调整

江苏省一类地区(如南京、苏州部分区域)农用地补偿标准达6.9万元/亩，四类地区(如宿迁部分乡镇)为2万元/亩。2025年，常州溧阳市因重大交通项目上调区片地价10%，体现“同地同价”原则。

2. 地上附着物：分类分项补偿

房屋结构：楼房(3300元/平方米)、砖瓦房(2400元/平方米)、平房(1900元/平方米);

附属设施：沼气池4600元/个、排灌大井3万元/眼、电话移机200元/户;

青苗补偿：水稻田按当季产值0.07万元/亩计算，果树按栽种年限分档补偿。

3. 停产停业损失：效益与期限挂钩

非住宅房屋(如商铺、工厂)因拆迁造成停产的，补偿标准为：

方式一：按房屋评估价值5%-8%计算;

方式二：月平均利润×6个月+职工月工资总额×3个月。

无锡某商铺选择方式二，因月利润8万元、员工10人(平均工资6000元)，获偿：8×6+6×0.6×3=64.8万元。

三、权益保护：从调查登记到社会保障全流程

1. 调查登记：权属清晰与面积核定

征收部门需联合自然资源、住建等部门认定房屋合法性。徐州某企业因历史原因未取得房产证，但提供1998年建设许可证及连续使用证明，最终获偿建筑物价值1800万元。

2. 社会保障：被征地农民纳入养老体系

江苏省规定，征收农用地需按每人3.2万元标准缴纳社保费用，被征地农民可选择参加企业职工养老保险或城乡居民养老保险。南通通州区某项目为500名农民办理社保补贴，累计支出1600万元。

3. 争议解决：复议、诉讼与专家鉴定

对评估结果有异议的，可在10日内申请复核;对复核结果仍不服的，可委托江苏省房地产估价师协会组织专家鉴定。2025年，连云港某企业通过专家鉴定使评估值提升25%，追加补偿300万元。

结语

江苏农村拆迁补偿以“公平合理、生活保障”为导向，被征收人需重点关注区片地价调整、附着物清单核对、社保缴纳等细节。面对争议时，及时委托律师介入，通过复议、诉讼等途径维护权益。在乡村振兴战略下，依法拆迁既是发展机遇，更是权益底线。