近年来，小产权房因价格低廉成为部分购房者的选择，但其法律风险始终如影随形。2025年，北京通州区法院审理的一起案件中，丈夫擅自出售婚后购买的小产权房，妻子以“不知情未同意”为由起诉要求确认合同无效，法院最终判决支持妻子诉求，买方需返还房屋且购房款返还时间不确定。这一案例揭示了小产权房交易中配偶签字的核心法律问题：若未履行必要程序，交易可能因违反法律规定而无效。本文将从法律实务角度，结合最新判例与法规，解析小产权房交易中配偶签字的必要性及风险防范。

一、法律框架：小产权房的权属与交易限制

小产权房通常指在集体土地上建设、未缴纳土地出让金、未取得合法产权证书的房屋。根据《土地管理法》第六十二条，农村宅基地属家庭共有财产，一户只能拥有一处宅基地;第六十三条规定，集体经营性建设用地出让需经集体经济组织成员同意。这意味着，小产权房的权属可能涉及家庭共有权益或集体利益，其交易需满足双重条件：

家庭内部同意：若房屋为夫妻共同财产，需双方共同处分;

集体经济组织认可：若买卖双方非同一集体成员，需村委会或集体组织书面同意。

法律依据：

《民法典》第1062条：夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产(包括投资收益)为共同财产，双方享有平等处理权。

《土地管理法》第62条、第63条：宅基地及集体经营性建设用地的流转限制。

二、配偶签字的必要性：从案例看法律风险

小产权房交易中，配偶签字的核心作用在于证明处分行为符合“共同意思表示”。若未履行该程序，可能引发两类法律风险：

风险一：合同无效，买方权益落空

案例：2025年，上海浦东新区法院审理的张某诉李某案中，张某婚后购买一套小产权房并登记在自己名下，后擅自出售给王某。妻子李某起诉主张合同无效，法院审理认为：

房屋虽登记在张某名下，但属夫妻共同财产，张某单独处分构成无权处分;

王某购房时未核查李某的婚姻状况，且未要求张某提供配偶同意证明，难以认定为善意第三人;

房屋未办理产权过户，不符合善意取得构成要件。

最终，法院判决合同无效，王某需返还房屋，张某返还购房款。

风险二：家庭内部产权纠纷

案例：2025年，广州天河区法院审理的陈某离婚案中，陈某婚后购买一套小产权房，登记在其名下。离婚时，妻子主张房屋为共同财产要求分割，陈某则称“购房款为其个人婚前存款”。法院审理发现：

购房款虽来源于陈某婚前存款，但房屋购买于婚后，且用于家庭共同生活;

陈某未提供证据证明妻子明确放弃房屋权益。

最终，法院认定房屋为共同财产，判决陈某补偿妻子房屋增值部分50万元。

三、实务建议：如何降低小产权房交易风险

核查房屋权属：

要求卖方提供购房合同、付款凭证、集体土地使用证等材料，确认房屋是否为夫妻共同财产或家庭共有财产;

若房屋涉及集体经营性建设用地，需核查集体组织同意流转的书面文件。

明确配偶签字要求：

若房屋为夫妻共同财产，要求卖方夫妻双方共同签署买卖合同，并在合同中明确“处分行为已获配偶同意”;

若卖方称房屋为其个人财产，要求其提供配偶签署的《知情同意书》或公证遗嘱等证明文件。

留存交易证据：

保存买卖合同、付款凭证、沟通记录等材料，证明交易过程合法合规;

若房屋已交付使用，要求卖方出具《房屋交付确认书》，明确交付时间、状态及双方权利义务。

谨慎对待“低价诱惑”：

小产权房价格通常低于市场价，但其交易不受法律保护，买方可能面临“房财两空”风险;

若决定购买，建议咨询专业律师，通过“借名买房协议”“长期租赁合同”等方式间接实现居住目的，但需注意此类协议可能因违反公序良俗被认定无效。

结语

小产权房交易中，配偶签字是证明处分行为合法性的关键程序。若房屋为夫妻共同财产，未履行该程序可能导致合同无效或家庭内部纠纷;若房屋涉及集体利益，未获集体组织同意则交易自始无效。购房者应增强法律意识，在交易前充分核查房屋权属、要求配偶签字并留存证据，以降低风险。