在江苏，拆迁从来不是一件小事。一套城市住房，少则值几十万，多则上百万。可现实中，不少被拆迁户拿到手的补偿款，跟自己房子的实际价值差了一大截。有人被"评估价"压得喘不过气，有人被"货币补偿"忽悠着签了字，回头才发现亏大了。

2026年，江苏省执行新版拆迁补偿标准(苏政规〔2025〕5号)，全省划分为四类地区，补偿标准全面上调10%-15%。但标准是一回事，到手是另一回事。今天，咱们就从法律角度，把江苏省城市住房拆迁补偿的每一笔账算清楚。

一、城市住房拆迁补偿的三大组成部分：缺一不可

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，城市房屋拆迁补偿包括三块：被征收房屋价值的补偿、因征收造成的搬迁和临时安置补偿、因征收造成的停产停业损失补偿。此外，各地还会额外给予补助和奖励。

具体到江苏省2026年的执行标准，补偿方式二选一：

第一种：货币补偿。 补偿金额=房屋市场评估价+搬迁费+过渡费+奖励(一般为评估价的10%-15%)。以南京主城为例，一套100平方米、市场价3万元/平方米的商品房，货币补偿约为300万元，加上奖励30万元，合计约330万元。

第二种：产权调换。 按1:1.1至1:1.2的比例置换安置房。也就是说，你100平方米的房子，可以换110到120平方米的安置房，多出来的面积补差价即可。

这里要特别提醒：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。换句话说，评估价不能低于同地段同类房子的市场价，低了就是违法。

二、各地最新补偿标准：数字说话，差距不小

2026年，江苏各市根据省里的最低标准，结合本地实际情况制定了具体方案。几个典型地区的数据如下：

扬州市邗江区（2026年3月公告）： 住宅房屋货币补偿基准单价为8829元/平方米，安置房基准价格为8500元/平方米。临时安置补助费按合法建筑面积10元/月·平方米计算，选择现房或货币补偿的一次性发放6个月。搬迁补助费按30元/平方米计算，每户不足1500元的补足至1500元。签约期内完成搬迁的，每户另给3万元奖励。

徐州市（2026年2月施行）： 明确规定"先补偿、后搬迁"，被征收人可选择货币补偿或产权调换。货币补偿由评估机构按市场价评估;产权调换按合法建筑面积安置，按国有土地结算方式结算差价。住宅改为非住宅使用的，参照"住改非"标准执行。

苏州市吴江区（2026年4月公告）： 征收农用地7.0403公顷，按苏州市区征地区片综合地价标准执行，地上附着物和青苗补偿按《江苏省土地管理条例》执行，被征地农民社保按《江苏省被征地农民社会保障办法》(苏政发〔2021〕87号)执行。

三、京云律所案例：补偿不合理，律师帮你打回来

京云律所的郭子僮律师曾代理过一起厂房拆迁案。当事人于2000年租用土地开办木器加工厂，2001年取得建设许可证，2010年办下房屋所有权证，证载面积1345.5平方米。2017年因高架桥建设需要被纳入拆迁范围，2018年城管局对其房屋作出《限期拆除决定书》。当事人提起行政诉讼，法院判决撤销该决定书，但补偿迟迟拿不到。

郭子僮律师介入后，依据《中华人民共和国行政强制法》第四十一条主张：据以执行的行政决定被撤销后，应当恢复原状或退还财物，不能恢复的依法赔偿。同时援引"谁投资、谁所有"原则，要求按合同约定支付经济补偿。最终，一审判决赔偿230余万元，当事人上诉后，二审拿到254万元赔偿。

杨伟婷律师也曾代理过一起公租房拆迁纠纷。公租房承租人郑先生租住30年的房屋被认定为违法建筑，出租方要求腾退。杨伟婷律师依据《民法典》第157条主张合同无效后有过错方应赔偿损失，最终帮郑先生追回了全部租金及利息。

四、2026年新政三大变化：比以前好在哪?

第一，补偿标准全面上调。 全省四类地区最低标准从原来的3.8万-6.1万/亩，提高到4.5万-7万/亩，涨幅10%-18%。南京江宁区一级区片甚至达到133100元/亩，远超省定最低线。

第二，社保单独列支。 根据《江苏省被征地农民社会保障办法》，社保费用不再从补偿款中扣除，由政府全额缴纳。男满60、女满55直接领养老金，中青年一次性补缴15年养老保险。

第三，先补偿后搬迁写进法规。 新政明确规定：补偿款足额到位、安置方案落实后，才能动迁。违规强拆可举报、可诉讼。

京云律师评析

城市房屋拆迁，核心就一句话：你的房子值多少钱，补偿就不能低于这个数。 2026年江苏新政确实比以前更透明、更有保障，但"标准"和"到手"之间，往往隔着一个评估机构。杨伟婷律师常说："评估报告不是圣旨，你有权申请复核、申请鉴定、申请行政复议。"如果你对补偿金额有异议，千万别急着签字，先咨询专业律师，把每一分钱算清楚。房子是一辈子的事，补偿更是一辈子的事。