2025年，某市地铁建设项目中，被拆迁人李女士对评估机构出具的房屋价值报告提出异议，认为评估价低于市场价。这一纠纷暴露了拆迁评估主体资格与程序合法性的关键问题。本文将从法律角度解析拆迁评估的主体、程序及救济途径。

一、评估机构的法定资质与选择规则

资质要求

根据《房地产估价机构管理办法》，从事拆迁评估的机构需具备三级以上资质，且注册房地产估价师不得少于两名。2025年某省住建厅通报显示，未取得资质的机构出具的评估报告被认定为无效。

选择程序

评估机构应由被拆迁人协商选定，无法达成一致的通过抽签决定。某市规定，拆迁人需在征收现场公示具备资质的机构名单，被拆迁人可在公示期内提出异议。

二、评估程序与法律要点

实地查勘与证据固定

注册房地产估价师需对被拆迁房屋进行实地查勘，拍摄影像资料并制作记录。被拆迁人拒绝签字的，应由第三方见证并在报告中说明。某地案例中，因评估师未实地查勘导致报告遗漏房屋装修价值，法院判决重新评估。

评估方法与结果复核

评估需采用市场比较法、收益法等科学方法。被拆迁人对结果有异议的，可自收到报告之日起10日内申请复核。对复核结果仍不服的，可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

三、实务中的争议与救济

评估价低于市场价的应对

若评估价明显偏离类似房地产市场价格，被拆迁人可提供周边房屋交易记录等证据，申请重新评估。2025年某市判决显示，法院采纳了被拆迁人提供的第三方评估报告，调整了补偿金额。

评估机构违规的法律责任

评估机构与拆迁人串通压低评估价的，可能面临行政处罚或民事赔偿。某省住建厅对违规机构处以罚款并暂停资质，同时责令其赔偿被拆迁人损失。

四、实务建议与风险防范

参与评估机构选定

被拆迁人应积极行使选择权，避免拆迁人单方面指定机构。某地经验表明，由被拆迁人代表参与抽签的评估机构，其报告争议率显著降低。

监督评估过程

被拆迁人可要求评估师出示证件，核对查勘记录。若发现评估师未入户查勘，应立即向拆迁管理部门举报。

利用法律救济途径

对评估结果不服的，应及时申请复核或鉴定。某市数据显示，通过专家委员会鉴定的案件中，超30%的评估结果被调整。

结语

拆迁评估的合法性与公正性直接关系到被拆迁人的核心利益。选择合规机构、监督评估程序、善用救济途径，是被拆迁人维护权益的关键。