2025年，上海市黄浦区某老旧小区改造项目中，李氏三兄妹因一套祖产公房的拆迁补偿分割问题对簿公堂。该房屋原为父母所有，父亲去世后未留遗嘱，母亲在世时将房屋承租人变更为三弟李某。拆迁时，李某以“承租人身份”独占全部补偿款，大哥李甲、二姐李乙则主张按继承份额分割。这场纠纷暴露出房屋拆迁协议分割中的三大核心问题：协议效力认定、同住人资格判定、遗产继承规则。本文将从法律框架、典型案例、实操步骤三个维度，系统解析此类纠纷的解决路径。

一、法律框架：拆迁协议分割的三大依据

《民法典》继承编：遗产分割的法定规则

根据《民法典》第1123条，继承开始后，有遗嘱的按遗嘱继承，无遗嘱的按法定继承。法定继承中，配偶、子女、父母为第一顺序继承人，一般均等分配遗产。但若继承人存在扶养能力却未尽义务，或对被继承人贡献较大，可主张多分。例如，在2025年北京市朝阳区法院审理的“张某遗产继承案”中，法院因次子长期照顾患病父亲，判决其继承70%房产份额。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》：补偿对象的认定标准

该条例第17条明确，征收补偿包括房屋价值补偿、搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿。其中，房屋价值补偿归产权人所有，而搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿则归实际使用人(如承租人、同住人)。若房屋为公房，同住人需满足“三有条件”：

在拆迁许可证核发日有本市常住户口;

实际居住一年以上(特殊情况除外);

本市无其他住房或虽有其他住房但居住困难。

地方性法规：公房补偿的细化规则

以上海为例，《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第44条规定，公房征收补偿利益归承租人和同住人共有。承租人死亡后，若未确定新承租人，补偿款由符合条件的同住人分割。例如，2025年上海市静安区法院审理的“王某诉李某共有物分割案”中，法院认定王某作为唯一同住人，独享全部补偿款，因其满足“户籍在册、实际居住、他处无房”三要件。

二、典型案例：拆迁协议分割的裁判逻辑

案例1：私房继承与补偿分割的冲突

2025年，广州市天河区法院审理一起案件。被继承人刘某去世后，其名下私房被征收，儿子刘甲(户籍迁出)与女儿刘乙(户籍在册且实际居住)就补偿款分割产生争议。法院认为：

房屋价值补偿归产权人刘某的继承人(刘甲、刘乙均分);

搬迁费、临时安置费归实际居住人刘乙所有;

最终判决刘乙获得60%补偿款，刘甲获得40%。

案例2：公房承租人死亡后的同住人认定

2025年，杭州市西湖区法院审理一起案件。公房承租人陈某去世后，其子陈甲(户籍迁出且未实际居住)与弟陈乙(户籍在册且实际居住)争夺补偿款。法院认为：

陈甲虽为法定继承人，但不符合同住人条件，无权分割搬迁费、临时安置费;

陈乙作为唯一同住人，独享全部补偿款。

案例3：遗嘱继承与同住人权益的平衡

2025年，南京市秦淮区法院审理一起案件。被继承人周某立遗嘱将公房补偿款全部留给儿子周甲，但女儿周乙(户籍在册且实际居住)主张分割。法院认为：

遗嘱仅能处分被继承人个人财产，周某无权通过遗嘱剥夺同住人周乙的权益;

最终判决周乙获得搬迁费、临时安置费，周甲获得房屋价值补偿的50%(另一半归国家，因周某无其他继承人)。

三、实操步骤：拆迁协议分割纠纷的解决路径

第一步：核查协议与权属证明

收集拆迁协议、房屋产权证、公房租赁凭证、户籍证明、实际居住证明(如水电费单据、居委会证明);

若房屋为私房，需确认产权人是否立遗嘱;若为公房，需确认承租人是否变更、同住人是否符合条件。

第二步：协商分割方案

依据《民法典》第1132条，继承人可协商确定分割方式(如按份共有、折价补偿);

若涉及同住人，需区分补偿款性质(房屋价值补偿归产权人/继承人，搬迁费等归同住人)。

第三步：申请调解或行政裁决

向房屋所在地的人民调解委员会申请调解，或向区房管局申请行政裁决;

调解/裁决需提交证据清单，包括协议、权属证明、协商记录等。

第四步：提起民事诉讼

若调解/裁决无果，向房屋所在地法院起诉，案由选择“共有物分割纠纷”或“继承纠纷”;

诉讼请求需明确分割比例(如“请求判决被告向原告支付补偿款XX元”);

庭审中，重点举证：

房屋权属(产权证、租赁凭证);

补偿款性质(房屋价值补偿、搬迁费等);

同住人资格(户籍、居住、他处住房证明)。

第五步：执行判决

若胜诉，法院将出具《民事判决书》，责令被告限期支付补偿款;

若被告拒不履行，可申请法院强制执行(如查封财产、冻结账户)。

结语：法律为拆迁分割划定公平底线

房屋拆迁协议分割纠纷的核心，是平衡产权人、继承人、同住人的权益。对当事人而言，关键在于：

签订协议前，明确房屋性质(私房/公房)、补偿款性质;

纠纷发生时，及时收集证据(权属证明、居住证明、协商记录);

优先协商，协商不成时通过调解、诉讼依法维权。

法律不保护沉默的权利人，但为每一个主动维权者提供公平的裁判规则。