房屋征收是城市化进程中的常见行为，但程序违法、补偿不合理等问题屡见不鲜。2025年，北京市东城区某旧城改造项目因未依法公示补偿方案，被法院判决撤销征收决定。本文结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》及司法实践，为被征收人提供一套完整的合法性保障方案。

一、程序合法性：征收行为的“生命线”

主体资格审查

根据《条例》第4条，房屋征收主体应为市、县级人民政府，其他部门无权征收。2025年，北京市朝阳区某街道办未经授权实施征收，被法院认定越权行为无效。被征收人可通过政府官网查询征收决定书，核实主体是否合法。

“四规划一计划”符合性

征收需符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划(《条例》第9条)。在东城区某棚改项目中，征收方因未提供专项规划批复文件，被责令补充材料后重新公示。

社会稳定风险评估

根据《条例》第12条，征收前需进行风险评估并制定应急预案。2025年，海淀区某项目因未评估对周边交通的影响，被要求暂停征收程序。被征收人可申请公开风险评估报告，核查内容是否全面。

二、补偿方案合法性：从“市场价”到“足额支付”

补偿标准的市场化

《条例》第19条规定，补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。在东城区某商业用房征收案中，评估机构采用成本法而非市场比较法，导致补偿偏低，被法院责令重新评估。

补偿方式的多样性

被征收人可选择货币补偿或产权调换(《条例》第21条)。在丰台区某住宅征收项目中，征收方仅提供货币补偿方案，被法院认定违反法定选择权，责令增加产权调换选项。

停产停业损失的核算

对于经营性房屋，补偿需包括停产停业损失(《条例》第17条)。在朝阳区某酒店征收案中，征收方未按前三年平均利润核算损失，被法院判决补足差额。

三、评估程序公正性：被征收人的“权利盾牌”

评估机构的选择权

根据《条例》第20条，被征收人有权协商选定评估机构;协商不成的，通过多数决定或随机选定。在东城区某小区征收中，征收方直接指定评估机构，被法院认定程序违法。

现场勘查与异议权

评估人员需实地查勘并记录(《国有土地上房屋征收评估办法》第12条)。被征收人对评估结果有异议的，可在10日内申请复核评估;对复核结果仍有异议的，可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

评估报告的送达义务

评估报告需直接送达被征收人(《办法》第16条)。在通州区某项目征收中，征收方通过公告送达评估报告，被法院认定未履行法定送达义务，补偿程序重新启动。

四、救济途径畅通性：从行政复议到司法监督

行政复议的“快速通道”

根据《行政复议法》第9条，被征收人可在知道征收决定之日起60日内申请复议。2025年，西城区某被征收人通过复议程序，成功撤销了未公示补偿方案的征收决定。

行政诉讼的“终极保障”

对复议结果不服的，可在15日内提起行政诉讼(《行政诉讼法》第45条)。在东城区某征收案中，法院经审理认为征收程序存在重大违法，判决撤销征收决定并责令重新作出。

举报与监督机制

被征收人可向当地国土资源部门、政府信访部门或通过12336举报电话反映违法征收行为。2025年，北京市住建委通过举报线索查处了多起未批先占、少补多占的违法行为。

五、典型案例分析：程序违法如何影响征收结果

案例：东城区某旧城改造项目征收决定撤销案

2025年，东城区政府发布某旧城改造项目征收决定，但未依法公示补偿方案及社会稳定风险评估报告。被征收人李某等提起行政诉讼，法院经审理认为：

征收决定未附补偿方案，违反《条例》第13条“征收决定应当包括补偿方案”的强制性规定;

未提供风险评估报告，无法证明征收符合公共利益需要(《条例》第12条);

评估机构选定程序违法，被征收人未参与协商(《条例》第20条)。

最终，法院判决撤销征收决定，责令区政府重新履行法定程序。此案入选北京市2025年度行政诉讼典型案例，彰显了程序合法性在征收行为中的核心地位。

结语

房屋征收的合法性保障需要被征收人主动行使知情权、参与权和救济权。从核查征收主体资格到监督评估程序，从申请复议到提起诉讼，每一步都需依法进行。若您正面临征收问题，建议及时咨询专业律师，通过法律途径维护自身合法权益。记住：程序正义是实体正义的前提，只有合法的征收行为，才能经得起法律和时间的检验。