基本案情

2018年6月29日，被告张某与原告韩某签订《房屋使用权转让合同》约定：张某将某度假村40平方米的某房屋转让给韩某，初次转让期限为20年，房屋交付期限为2019年4月26日之前，合同签订当日，韩某一次性支付18万元的购房款。

一年后，韩某发现房屋至今未动工，原因是涉案房屋所在的养老度假村项目未获得任何土地开发手续。

韩某觉得自己所购房屋得不到保障，要求张某返还购房款。

张某不同意，韩某委托北京京云律师事务所律师，将张某告上法庭。

律师办案

北京京云律师事务所接受韩某的委托，指派律师代理韩某应诉。

京云律师通过查阅案卷材料，听取了当事人韩某的陈述，并根据双方签订合同的内容，确定原告韩某与被告张某之间的法律关系系房屋买卖合同关系。

京云律师深知，想要帮助原告韩某要回购房款，就要确认双方签订的《房屋使用权转让合同》无效。

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，只有被土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，并且经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，土地所有权人才可以通过出租、出让等方式交由单位或者个人使用，并签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

本案中，案涉项目用地位于集体经济组织之中，被告张某如果拿不出证据证明项目用地系符合上述规定能够出租出让的“集体经营性建设用地”，又未依法通过法定程序从项目用地的集体经济组织处获得“集体经营性建设用地”的土地使用权，那么被告张某与原告韩某签订的《房屋使用权转让合同》就不符合法律规定。

法院判决

经过一番调查取证，京云律师向法官陈述了整个案情的违法点，法院审理查明被告张某既没有土地使用权、更未取得建设用地规划许可、建设工程规划许可，将涉案房屋转让给原告韩某的民事法律行为明显违反上述法律的效力性强制性规定，判决如下：

原被告双方签订的《房屋使用权转让合同》无效；被告张某返还原告韩某18万元并支付资金占用期间的利息，案件受理费由被告负担。

案后小结

通过本案，我们可知城镇房屋买卖时，购房人应当要对房屋的建设许可等建筑物的合法性进行必要的审查，看看该房屋是否已经取得了产权登记。

如果没有取得产权登记，则需要了解该建筑是否取得了建设工程规划许可证以及是否按照建设工程规划许可证的规定进行建设，否则我们所购的房屋就可能被认定为无效，其合法权益就很难获得法律保护。

作为卖房人，在转让时未取得建设工程规划许可证以及未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的房屋时，一定要明确告知买房人，最好是书面告知，其后果要让买房人自己承担。