在商品房买卖领域，逾期交房一直是购房者关注的焦点问题之一。当开发商的违约行为严重影响到购房人合同目的实现时，法律如何保障购房者的权益?今天，我们就通过(2021)最高法民申3371号典型案例，深入探讨购房人在面对开发商逾期交房时的合同解除权利行使。

案号：(2021)最高法民申3371号

裁判要旨

最高人民法院在该案中明确，开发商未按照合同约定的时间交付房屋，且逾期时间显著超出合理范围，导致购房人合同目的无法实现时，购房人有权依据《民法典》及相关司法解释的规定，行使合同解除权，并要求开发商承担相应的违约责任。

案情简述

购房人李女士与某房地产开发商签订了商品房买卖合同，约定开发商应于2018年12月31日前交付房屋。然而，直至2021年初，开发商仍未完成交房，且未给出明确的交房时间表。李女士多次与开发商沟通无果后，向法院提起诉讼，要求解除合同并赔偿损失。

一审、二审法院均认定开发商构成违约，支持了李女士的诉讼请求。开发商不服，向最高人民法院申请再审。最高人民法院经过审理，最终驳回了开发商的再审申请，维持了原判。

裁判意见

法院在审理过程中，综合考量了双方签订的商品房买卖合同内容、开发商的违约事实、购房人的实际损失以及合同的履行情况等因素。

法院认为，开发商长期未交付房屋，且未提供充分合理的解释或补救措施，其行为已构成根本违约，严重侵害了购房人的合法权益。因此，支持购房人解除合同的主张，并判决开发商返还购房款、支付相应利息及违约金。

律师建议

签订合同时需谨慎：购房人在签订商品房买卖合同时，应仔细阅读合同条款，特别是关于交房时间、违约责任等关键条款，确保自身权益得到充分保障。

及时维权：一旦发现开发商存在逾期交房等违约行为，购房人应及时与开发商沟通并保留相关证据。必要时，可寻求法律途径维护自身权益。

了解法律救济途径：购房人应了解《民法典》及相关司法解释中关于商品房买卖合同纠纷的法律救济途径，以便在发生纠纷时能够迅速、有效地维护自身权益。

法律依据

《民法典》第五百六十三条：该条款规定了合同解除的法定情形，其中包括“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”以及“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案中，开发商的逾期交房行为符合上述情形，购房人有权解除合同。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：该司法解释对商品房买卖合同中的相关问题进行了详细规定，为购房人提供了更为具体的法律依据。虽然本案未直接引用具体条款，但司法解释的精神贯穿了整个审判过程。

结语

最高法院判例再次重申了法律对购房者权益的保护力度。在商品房买卖过程中，开发商应当严格遵守合同约定，按时交付房屋;而购房者在遇到违约行为时，也应勇于拿起法律武器维护自身权益。

签订合同时需谨慎：购房人在签订商品房买卖合同时，应仔细阅读合同条款，特别是关于交房时间、违约责任等关键条款，确保自身权益得到充分保障。

及时维权：一旦发现开发商存在逾期交房等违约行为，购房人应及时与开发商沟通并保留相关证据。必要时，可寻求法律途径维护自身权益。

了解法律救济途径：购房人应了解《民法典》及相关司法解释中关于商品房买卖合同纠纷的法律救济途径，以便在发生纠纷时能够迅速、有效地维护自身权益。