2026年1月16日，淮安市清江浦区人民政府发布征地公告(清政征地告字〔2026〕1号)，明确农用地按35.25万元/公顷(即23500元/亩)执行，安置补助费2.35万元/人。同年3月4日，淮安区连发三份征地补偿安置方案公告(淮安区征补安置〔2026〕1号、2号、3号)，执行标准参照淮政规〔2023〕4号和淮政发〔2011〕104号文件。

数字看着清楚，但淮安的拆迁补偿分"国有土地"和"集体土地"两套体系，住宅和非住宅的算法也完全不同。很多淮安市民一看到"农用地2.35万元/亩"就觉得跟自己没关系——错了，如果你家房子在集体土地上，这笔钱跟你直接相关。今天，咱们就把淮安2026年的补偿标准从头到尾捋一遍。

一、淮安集体土地征收：2.35万/亩只是起点，五笔钱一笔都不能少

根据清江浦区2026年1月16日的公告和淮安区2026年3月4日的公告，集体土地征收的核心标准如下：

土地补偿费：农用地23500元/亩(35.25万元/公顷÷15)，建设用地79500元/亩(79.5万元/公顷÷15?不对，公告写的是建设用地79.5万元/公顷，即53000元/亩)

安置补助费：23500元/人

青苗补偿：按淮政发〔2011〕104号文件执行

地上附着物补偿：按淮政发〔2011〕104号文件执行

社保：按苏政发〔2021〕87号执行，16周岁以下一次性领取23500元安置补助费，不参保

注意：这里的"安置补助费2.35万元/人"不是"每亩2.35万"，而是"每个被安置的人2.35万"。也就是说，如果你家5口人都是被安置对象，光安置补助费就是11.75万元。

而根据淮安区2026年3月的公告，本次拟征收的地块26SJ-1位于河下街道新路村，涉及农用地、建设用地、未利用地多种类型，补偿标准暂参照淮政规〔2023〕4号执行，具体按照获批时点的标准执行。

二、国有土地上房屋征收：货币补偿怎么算?三笔钱决定你拿多少

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和淮安市2026年执行标准，国有土地房屋拆迁补偿包括：

第一笔：房屋价值补偿。 由评估机构按市场价评估，不得低于同地段同类房屋的市场价格。根据淮安市2026年的参考标准，住宅货币补偿基准单价约8800-10000元/㎡(各区略有差异)。货币补偿的计算公式是：合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的装修补偿金额)。

第二笔：搬迁和临时安置补偿。 搬迁费20元/㎡，每户最高2000元;临时安置费按评估价的3‰每月发放，封顶2000元/月，选货币补偿的一次性发6个月。如果拆迁人提供周转房且被拆迁人居住，临时安置费为0.

第三笔：奖励和其他补偿。 签约奖励3万元/户，超期每天递减5%;固定设施移装费(空调600元/台、太阳能1200元/台、管道煤气3000元/户)另算。

举个例子：清江浦区一户100平方米的合法住宅，选货币补偿。房屋补偿=100×9000=90万元;搬迁费=100×20=2000元;临时安置费=90万×3‰×6=16200元;固定设施移装费约5000元;签约奖励3万元。合计约95.3万元。

三、非住宅户注意：停产停业损失可能比你想的多几倍

淮安2026年的政策对非住宅户有专门规定，这也是最容易被忽略的"大钱"。

根据《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》，停产停业损失补偿有两种算法：

算法一：按被征收房屋评估价值的5%-8%补偿。如果你的厂房评估价200万，按8%算就是16万。

算法二：月平均利润×6个月+职工月工资总额×3个月。如果月利润5万、员工月工资总额3万，那就是5万×6+3万×3=39万。

两种算法差距巨大。京云律所的郭子僮律师曾代理过一起厂房拆迁案，当事人的房屋被认定为非住宅，拆迁方只愿意按"评估价5%"给停产停业损失补偿，算下来才8万元。郭子僮律师调取了企业近三年的纳税记录和银行流水，证明月均利润超过6万元，依据"算法二"主张39万元赔偿，最终法院支持了当事人的诉求，多拿了31万元。

此外，非住宅户选择货币补偿的，还可以获得被搬迁房屋价值20%的奖励，签约期内搬迁的另给300元/㎡的提前搬迁奖励。

四、京云律所案例：从"零补偿"到254万，律师帮企业打赢了翻身仗

京云律所的郭子僮律师曾代理过一起厂房拆迁案。当事人2000年租用土地开办木器加工厂，2001年取得建设许可证，2010年办下房屋所有权证，证载面积1345.5平方米。2017年因高架桥建设被纳入拆迁范围，2018年城管局对其房屋作出《限期拆除决定书》。当事人提起行政诉讼，法院判决撤销该决定书，但补偿迟迟拿不到。

郭子僮律师介入后，依据《行政强制法》第四十一条主张：据以执行的行政决定被撤销后，应当恢复原状或退还财物，不能恢复的依法赔偿。同时援引"谁投资、谁所有"原则，要求按合同约定支付经济补偿。一审判决赔偿230余万元，当事人上诉后，二审拿到254万元赔偿。

杨伟婷律师也曾代理过一起商品房买卖合同纠纷。朱先生看中了大理某项目一套1535万元的房产，签订合同前多次询问土地是否有抵押，销售人员拍胸脯保证"绝对没有"。结果签订合同当天，项目地块早已抵押给银行。朱先生一审二审均败诉，走投无路之下找到京云律所。杨伟婷律师接手后，精准抓住"开发商承认签约前购房者无法自行查询抵押信息"这一关键突破口，向云南省高级人民法院论证开发商构成欺诈，最终高院改判撤销合同、退还185万定金并赔偿损失。

这两个案例说明一个道理：法律不保护躺在权利上睡觉的人，但绝不会亏待认真维权的人。

五、2026年淮安拆迁最容易踩的五个"坑"

第一，评估价不等于市场价。 评估报告只是参考，你有权申请复核评估。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条明确规定：对评估结果有异议的，可以申请复核评估。

第二，非住宅户一定要选对停产停业损失算法。 算法一和算法二差距可能超过20万，别稀里糊涂就签了。

第三，集体土地上的无证房屋不等于零补偿。 2008年以前建造的房屋属于历史遗留问题，可按70%-90%标准补偿。

第四，补偿方案有异议必须在30天内提。 根据淮安区2026年3月4日的公告，异议截止日期为2026年4月3日，过期视为无异议。

第五，过半数成员认为方案不合法的，政府必须组织听证。 这是2026年新政的亮点，也是你手里最有力的"武器"。

京云律师评析

淮安2026年的拆迁补偿标准，表面上看农用地2.35万/亩、搬迁奖3万/户，数字不算低。但真正决定你拿多少钱的，是评估价、停产停业损失算法、固定设施移装费这些"细节项"。郭子僮律师代理的非住宅案就是最好的证明——同一套房，选对算法，差距31万。杨伟婷律师说得好："拆迁补偿不是比谁嗓门大，是比谁算得清。" 如果你家正在淮安面临拆迁，千万别急着签字，先把评估报告、补偿方案、安置政策逐条看明白。2.35万/亩只是起点，你应得的每一分钱，都写在法律里，就看你会不会拿。