案例直击：老房拆迁遇评估争议，如何追回 20 万差额?

2024 年底，常州市钟楼区居民王某的一套 70㎡老住宅被纳入旧城改造范围。拆迁部门委托的评估机构出具报告，按 1.1 万元 /㎡核算房屋价值补偿 77 万元，加上搬迁费 0.7 万元、临时安置费 2.1 万元(30 元 /㎡/ 月，暂付 10 个月)、装修补偿 3.5 万元，合计 83.3 万元。王某发现同小区张某 2023 年拆迁时评估价为 1.25 万元 /㎡，且周边二手房均价已达 1.3 万元 /㎡，遂提出异议。评估机构复核后维持原结论，王某随即向常州市房地产评估专家委员会申请鉴定。专家委员会经实地勘查，发现评估报告未考虑房屋朝南的采光优势及近年小区基础设施升级的影响，最终裁定按 1.4 万元 /㎡重新评估，房屋价值补偿增至 98 万元，总补偿款提升至 104.3 万元。

这个案例揭开了常州拆迁补偿的核心问题：补偿标准的计算依据是什么？2025 年政策有哪些新变化？对结果有异议该走哪些流程？

2025 年补偿标准：法定范围与计算细则

1. 法律依据与政策框架

《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第 590 号)第十七条明确的三类基础补偿，在《常州市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(2023 年修订，2025 年继续执行)中进一步细化为 “五类补偿 + 两类奖励” 体系，所有标准均需公示且不得低于周边类似房地产市场价。

2. 具体标准与实操计算

房屋价值补偿：核心依据是《条例》第十九条 “市场评估价” 原则，评估机构必须从市住建局 2025 年更新的 32 家备案机构中选取，评估结果需在征收范围内公示 5 个工作日。2025 年常州主城区(天宁、钟楼)住宅评估价区间为 1.3 万 - 1.8 万元 /㎡，新北、武进等区域为 1.1 万 - 1.5 万元 /㎡，比 2023 年上调约 15%。

搬迁费：住宅统一按 120 元 /㎡一次性发放(2023 年为 100 元 /㎡)，非住宅分档计算：商铺 300 元 /㎡、厂房 500 元 /㎡(含设备拆卸费)。如 70㎡住宅可获搬迁费 8400 元，100㎡商铺可获 3 万元。

临时安置费：实行 “区域差异化” 标准，核心区 45 元 /㎡/ 月(2023 年 40 元)、郊区 35 元 /㎡/ 月(2023 年 30 元)。选择期房安置的，支付至交房后 3 个月;货币补偿的，统一支付 8 个月(2023 年为 6 个月)。70㎡核心区住宅选择期房，每月可获 3150 元临时安置费。

停产停业损失：非住宅房屋按两种方式取高计算：一是评估价值的 6%-9%(2023 年为 5%-8%);二是按近 3 年平均月利润 ×6-12 个月。某年利润 60 万的商铺，按方式二可获 30 万 - 60 万元补偿。

奖励费用：签约奖励设两档：30 日内签约按房屋价值的 6%(2023 年 5%)，60 日内按 4%;搬迁奖励住宅 2 万元 / 户、非住宅 8 万元 / 户(2023 年分别为 1 万、5 万元)，逾期则取消。

安置新政策：房票升级与特殊保障

1. 三类安置方式的实操差异

货币补偿：最大优势是灵活性，2025 年新增 “契税全额减免” 政策 —— 用补偿款购买新房的，免征契税;购买二手房的，契税减半。王某若选择货币补偿，98 万元补偿款购房可省约 3 万元税费。

产权调换：期房过渡期限最长 36 个月，超期后临时安置费按 1.8 倍支付(2023 年为 1.5 倍);现房需在签约后 2 个月内交付，比 2023 年缩短 1 个月。

房票安置：2023 年推出的房票在 2025 年扩容 “房源超市”，纳入 89 个商品房项目，涵盖刚需到改善型房源。使用房票购房可享 5%-8% 房价优惠(2023 年为 3%-5%)，且可由配偶、父母、子女共同使用。

2. 特殊群体倾斜政策

住房困难家庭：唯一住房低于 50㎡的，按 50㎡计算补偿(2023 年为 48㎡)，如 45㎡住宅按 50㎡核算，多获 5㎡补偿款。

特殊群体补贴：65 岁以上老人选择产权调换的，优先分配 3 层以下房源;残疾人可申请 2 万 - 3 万元无障碍改造补贴(2023 年最高 2 万元)。

异议解决：从复核到诉讼的三步法

王某的案例印证了《常州细则》第十六条的维权路径：

10 日内申请复核：向原评估机构提交书面申请，需附周边房价证明等材料，机构需在 10 日内答复。

10 日内申请鉴定：对复核结果不满，向市房地产评估专家委员会申请鉴定，专家需实地勘查，15 日内出具结论。

60 日复议或 6 个月诉讼：对补偿决定不服，可向常州市政府申请行政复议，或向钟楼区法院提起行政诉讼，诉讼期间可申请先予执行部分补偿款。