2025年，上海市房屋拆迁补偿实行“地段等级+市场评估”双轨制，地段等级直接影响土地基价、价格补贴及搬迁奖励标准。本文结合《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》及最新案例，为您拆解上海六类地段等级的划分逻辑及补偿差异。

一、地段等级划分：从核心区到郊区的梯度分布

根据沪房地资拆〔2002〕0040号文件，上海房屋拆迁补偿地段分为六级：

一级地段

范围：东至中山东一、二路，南至金陵东路，西至河南中、南路，北至北京东路。

特点：黄浦江沿岸核心区，商业价值高，土地基价可达1.5万元/㎡。

案例：2025年外滩某项目，一级地段土地基价为1.5万元/㎡，价格补贴系数30%，套型面积补贴15㎡。

二级地段

范围：一级地段向外扩展，南至复兴东路、徐家汇路，西至徐家汇、华山路。

特点：内环内成熟社区，土地基价约1.2万元/㎡。

案例：静安区某二级地段项目，被拆迁人选择货币补偿，最终获赔金额=评估价(1.2万/㎡×100㎡)+价格补贴(1.2万×30%×100㎡)+套型补贴(15㎡×1.2万/㎡)=162万元。

三级至六级地段

范围：三级地段覆盖中环周边，四级至六级逐步向外扩展至郊区。

补偿差异：土地基价从三级地段的8000元/㎡递减至六级地段的3000元/㎡，价格补贴系数统一为30%。

二、补偿标准计算：从评估价到奖励金的实操公式

货币补偿公式

补偿金额=评估价格+价格补贴+套型面积补贴+搬迁奖励。

案例：浦东新区三级地段某项目，评估价1万元/㎡，被拆迁房屋面积80㎡，则：

评估价格=1万×80㎡=80万元;

价格补贴=1万×30%×80㎡=24万元;

套型补贴=15㎡×1万/㎡=15万元;

搬迁奖励=200元/㎡×80㎡+2万元/户=3.6万元;

总补偿=80+24+15+3.6=122.6万元。

产权调换规则

差价结算：调换房屋市场价与被拆迁房屋补偿金额的差额，由双方按市场价结算。

案例：徐汇区某项目，被拆迁人选择产权调换，调换房屋市场价6万元/㎡，被拆迁房屋补偿金额480万元，则需补差价=(6万/㎡×100㎡)-480万=120万元。

三、特殊情形处理：从违建认定到共有产权分割

违建处理

征收公告发布后新增的违建不予补偿;历史遗留违建按重置价结合成新补偿。

案例：2025年杨浦区某项目，被拆迁人私建阳光房，因无审批手续，最终按重置价(500元/㎡)补偿，获赔2万元。

共有产权分割

共有人需共同申请公证，可委托一人办理，但协议需全体共有人签字。

案例：长宁区某兄弟共有房产，因协议未明确份额，拆迁后引发纠纷，法院判决按出资比例分割补偿款。