2025年，随着城市更新加速推进，房屋拆迁评估争议频发。评估报告作为补偿依据，其合法性直接决定被拆迁人权益。然而，实践中评估程序违法、结果失实等问题屡见不鲜。本文结合最新司法判例与《国有土地上房屋征收评估办法》，解析四步维权路径，助您破解评估困局。

一、第一步：要求评估机构“自证清白”

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条，被征收人对评估结果有异议时，评估机构有义务对评估方法、依据、程序等作出书面说明。例如，2025年山东省济宁市田某案中，评估报告未标注房屋装修价值，被征收人要求评估机构补充说明后，发现其未实地勘查，直接采用最低装修标准计价。这一漏洞成为后续维权的关键证据。

操作要点：

书面要求评估机构提供评估底稿、现场勘查记录、市场比对数据等原始材料;

重点核查评估时点(是否与征收决定公告日一致)、评估方法(市场法/收益法/成本法适用性)、房屋面积计算(是否扣除公摊)等核心要素。

二、第二步：申请复核评估“纠偏”

若评估机构解释无法消除疑虑，被征收人可在收到报告之日起10日内，向原评估机构提交书面复核申请。2025年河北省保定市吴某案中，评估机构未通知被征收人到场参与评估，复核阶段被征收人提交现场照片、证人证言，证明评估师未入户勘查，最终复核结果将房屋面积修正，补偿款增加42万元。

关键证据：

评估报告送达回执(证明已超复核期限);

评估机构资质证书(核查是否在有效期内);

评估师执业证书(确认签字人员是否具备资质)。

三、第三步：专家委员会鉴定“终极裁决”

对复核结果仍不服的，可在收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。2025年北京市大兴区陈某案中，专家委员会发现评估报告未考虑房屋层高优势(达3.6米，高于普通住宅)，最终鉴定意见将房屋单价从4.2万元/㎡调整至4.8万元/㎡，补偿总额增加120万元。

鉴定流程：

提交鉴定申请书、评估报告、复核意见等材料;

专家委员会随机抽选3名以上单数专家组成鉴定组;

鉴定组实地查勘、查阅资料，出具书面鉴定意见。

四、第四步：行政诉讼“法律兜底”

若鉴定意见仍未能解决问题，被征收人可在知道行政行为之日起6个月内提起行政诉讼。2025年山东省枣庄市孙某案中，法院审理发现评估报告有效期已过期1年仍被用作补偿依据，最终判决撤销征收补偿决定，责令重新评估。此案入选最高人民法院2025年度征收拆迁典型案例，明确“评估报告超期使用属于重大程序违法”。

诉讼策略：

以征收部门为被告，诉讼请求明确为“撤销补偿决定并重新评估”;

证据清单包括评估报告、复核意见、鉴定意见、现场照片、沟通记录等;

申请法院委托司法鉴定，对房屋价值进行重新评估。