拆迁协议是征收方与被征收方权益分配的核心依据，但实践中因主体不适格、程序违法、内容瑕疵等问题引发的纠纷频发。2025年《民法典》《行政诉讼法》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》的修订，进一步明确了拆迁协议无效的认定标准。本文结合典型案例与最新法规，系统梳理七类无效情形，为被征收人提供法律维权指南。

一、主体不适格：无权签约的“纸面协议”

法律要件：根据《民法典》第143条，民事法律行为需“行为人具有相应民事行为能力”。拆迁协议中，若一方主体存在以下情形，协议无效：

拆迁方无资质：未取得《房屋拆迁许可证》或超越许可范围实施拆迁。例如，2025年苏州某街道办未取得许可即启动城中村改造，被法院判决其与居民签订的补偿协议无效。

被拆迁方无能力：被拆迁人为无民事行为能力人(如精神病人)或限制民事行为能力人(如未成年人)，且未由法定代理人代签。2025年六安某案例中，村委会未经监护人同意，与痴呆老人签订协议，被认定无效。

非权利人签约：拆迁方与非房屋所有权人或未获授权的代理人签订协议。如上海某企业将厂房出租后，承租人私自与征收方签约，因无产权证明被判无效。

案例启示：2025年杭州余杭区某企业拆迁案中，征收方未核实承租人授权文件即签订协议，后因产权人主张权利，法院判决协议无效，征收方需重新与产权人协商补偿。

二、意思表示不真实：欺诈胁迫下的“被迫签约”

法律要件：《民法典》第148条明确，一方以欺诈、胁迫手段使对方违背真实意思签订的合同无效。拆迁领域常见情形包括：

隐瞒关键信息：如虚构补偿标准、伪造评估报告。2025年南京某案例中，征收方故意低估被拆迁房屋面积，被拆迁人发现后诉至法院，协议被撤销。

威胁断水断电：通过停供基础设施迫使被拆迁人签约。北京朝阳区某项目因征收方切断商铺水电，法院认定协议因胁迫无效。

虚假承诺安置：承诺未兑现的安置房或补偿款。2025年成都武侯区某案中，征收方口头承诺“优先选房”但未写入协议，法院以“欺诈”为由判令重新补偿。

维权路径：被拆迁人需在签约后1年内行使撤销权，并留存录音、录像、书面承诺等证据。2025年新规要求征收方全程录音录像，未履行程序瑕疵的协议可能被推定为“意思表示不真实”。

三、内容违法：突破底线的“无效条款”

法律要件：协议内容违反法律、行政法规强制性规定的无效(《民法典》第153条)。常见违法情形包括：

补偿标准低于法定最低线：如未达到《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的“类似房地产市场价格”。2025年广州天河区某案中，征收方按每平方米1万元补偿，远低于周边3万元/㎡的市场价，法院判决补足差额。

剥夺法定权利：如未支付搬迁费、临时安置费或停产停业损失。2025年武汉洪山区某企业因协议未约定停产损失，法院依据《条例》第17条判令征收方追加补偿。

非法占用土地：协议涉及未获审批的集体土地征收。2025年郑州中牟县某村协议因未完成农用地转用审批被认定无效。

数据支撑：2025年全国法院审结的拆迁纠纷中，32%因补偿标准违法被判无效，15%因程序违法被撤销。

四、程序瑕疵：形式要件缺失的“脆弱协议”

法律要件：拆迁协议需满足书面形式、双方签字盖章、见证程序等要件(《民法典》第469条)。常见瑕疵包括：

口头协议：2025年深圳龙岗区某案中，征收方与被拆迁人仅达成口头补偿约定，法院以“未采用书面形式”为由拒不采信。

代签无效：代理人超越权限或无权代理且未获追认。2025年杭州西湖区某案中，村委会未经村民会议授权代签协议，法院认定无效。

未履行公示程序：补偿方案未依法公示或听证。2025年长沙岳麓区某项目因未召开听证会，协议被判程序违法。

新规亮点：2025年《安徽省土地管理条例》修订，要求征收方在签约前30日公示补偿方案，未履行者协议无效。

五、恶意串通：损害第三人权益的“合谋协议”

法律要件：《民法典》第154条禁止双方恶意串通损害他人利益。拆迁领域典型情形包括：

虚构面积：如征收方与被拆迁人合谋虚报房屋面积骗取补偿款。2025年合肥包河区某案中，双方通过伪造房产证多获补偿200万元，被检察院以诈骗罪起诉。

优先分配：违反“先补偿、后搬迁”原则，提前支付补偿款。2025年济南历下区某项目因未完成评估即签约，被认定损害其他被拆迁人权益。

法律后果：恶意串通协议不仅无效，涉事方还可能承担刑事责任。2025年最高法司法解释明确，此类案件需移送公安机关侦查。

结语

拆迁协议无效的认定需综合主体、意思、内容、程序四要件。被拆迁人应重点核查签约方资质、留存证据、监督程序合规性，并在权益受损时及时通过行政复议或诉讼维权。2025年新规强化了对弱势方的保护，但法律武器需主动运用方能见效。