2025年，淄博张店区某小区业主李先生因工作调动长期定居上海，其淄博的房产空置两年未入住。物业催缴物业费时，李先生坚持认为“未入住不应缴费”，双方因此对簿公堂。法院最终判决李先生需补缴全额物业费，并承担滞纳金。这一案例折射出空置房物业费争议的普遍性——业主认为“未享受服务”，物业则强调“服务不可分割”。2025年淄博市最新政策如何平衡双方权益?本文将从法律框架、地方规定、实操策略三方面展开分析。

一、法律基石：空置房物业费的强制性义务

1. 《民法典》第944条的刚性约束

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，业主不得以未接受或无需接受物业服务为由拒绝支付物业费。物业服务涵盖小区公共区域维护、消防系统检修、绿化养护等，其成本由全体业主分摊，与个体是否入住无关。例如，2025年杭州某小区因业主集体拒缴物业费，导致物业停运电梯，最终法院强制执行并罚款，业主信用记录受损。

2. 合同优先原则

业主与物业签订的《物业服务合同》是缴费依据。若合同明确约定“空置房全额缴费”，即使地方政策允许减免，业主仍需按合同执行。2025年南京某法院审理的案例中，业主因合同条款败诉，法院认定“政策优惠不能对抗合同约定”。

二、淄博政策：空置房物业费减免的“双轨制”

1. 普通住宅空置六个月以上：最高减收40%

根据《山东省物业服务收费管理办法》及淄博市2025年实施细则，普通住宅交付后空置六个月以上的，前期物业公共服务费按以下规则减免：

减收比例：最高不超过60%，即业主至少需缴纳40%费用;

申请条件：需满足“连续空置六个月以上”且“月用电量不足2度”;

操作流程：业主需在空置期开始时向物业提交书面申请，并提供水电费单据、未入住承诺书等证明材料，物业核实后按减免标准收费。

案例：2025年淄川区某业主因未提前申请减免，被物业按全额收费。业主起诉后，法院因“未履行法定申请程序”驳回诉求，业主需补缴差额。

2. 特殊情形：未完工建筑与困难群体

未完工建筑：若房屋因开发商原因未达到交付标准(如配套设施未完工)，物业费由建设单位承担，业主无需缴费;

困难群体：低收入家庭可凭民政部门证明申请物业费补贴，具体标准由区县政府制定。

三、争议解决：业主维权的三步策略

1. 证据固定：从“口头抗辩”到“书面留痕”

水电费单据：连续六个月用电量低于2度的记录是证明空置的关键证据;

沟通记录：与物业协商减免的微信、短信、邮件需保留原件，避免口头约定;

现场照片：空置房内部无家具、无居住痕迹的照片可辅助证明。

2. 行政投诉：向住建部门申请调解

若物业拒绝减免或违规收费，业主可向淄博市住房和城乡建设局物业科投诉。2025年淄博市推行“物业收费公示制度”，要求物业在小区公告栏公示收费标准、减免政策及投诉渠道。例如，2025年周村区某物业因未公示收费明细被罚款5万元。

3. 司法诉讼：低成本、高效率的解决路径

诉讼时效：物业费纠纷诉讼时效为三年，业主需在欠费之日起三年内起诉;

举证责任：业主需证明“已履行申请程序”且“符合减免条件”，物业需证明“已提供合同约定服务”;

典型判例：2025年博山区法院审理的某案中，业主因提供完整的水电费单据和申请回执，法院判决物业减免40%费用。

四、风险防范：业主必知的三大禁忌

1. 拒缴物业费的法律后果

滞纳金：合同通常约定逾期缴费按日万分之五支付滞纳金，年化利率高达18.25%;

信用惩戒：拒缴物业费可能被纳入个人征信记录，影响贷款、出行;

强制执行：法院可查封、拍卖业主房产，2025年临淄区某业主因拒缴物业费，房产被司法拍卖后仍需补缴差额。

2. 虚假申报的刑事风险

若业主伪造水电费单据或虚假承诺空置，可能涉嫌诈骗罪。2025年桓台县某业主因篡改电表数据被判刑六个月，并处罚金。

3. 合同陷阱的规避

签订《物业服务合同》时，业主需重点关注以下条款：

空置房收费标准：明确约定减免比例或全额缴费;

服务内容：对照淄博市五星级服务标准，核查物业是否达标;

违约责任：约定物业服务质量不达标时的赔偿机制。

结语

淄博市2025年空置房物业费政策通过“法律强制+地方减免”的双轨制，既保障了物业企业的运营成本，又为业主提供了合法省钱路径。业主需主动申请减免、留存书面证据、遵守合同约定，避免因信息不对称或操作失误承担法律风险。在法治化营商环境不断优化的背景下，理性维权才是破解空置房物业费困局的关键。