2025年6月，杭州某楼盘因开发商资金链断裂停工，业主王女士在交房前10个月发现工地“人去楼空”。她联合其他业主多次与开发商协商退房未果，最终通过法律途径成功解除合同并拿回购房款。这一案例折射出期房停工纠纷的普遍性——据统计，2025年上半年全国期房维权案件中，因停工引发的退房纠纷占比超40%。本文结合《民法典》及司法实践，系统梳理业主在期房停工时的退房条件、程序及风险防范策略。

一、退房核心条件：从合同约定到法定解除权

（一）合同约定优先：开发商“自缚手脚”的条款

若购房合同中明确约定“停工超X日”或“逾期交房超X日可退房”，业主可直接依据合同主张解除权。例如，2025年南京江宁区某楼盘合同约定“停工超90日，业主有权退房”，开发商停工120天后，法院直接判决支持业主退房诉求。此类条款的效力依据《民法典》第465条：“依法成立的合同，受法律保护”，开发商需承担条款约定的法律后果。

（二）法定解除权：开发商“根本违约”的认定标准

若合同未约定退房条件，业主可依据《民法典》第563条主张法定解除权，需满足以下条件：

开发商构成根本违约：如因资金链断裂导致工程长期停工，且经业主催告后90日内仍未复工;

交房目的无法实现：停工导致房屋无法在合理期限内交付，且开发商未提供替代方案(如置换房源);

程序合法性：业主需先向开发商发送书面《解除合同通知书》，并保留送达证据(如EMS回执、录音录像)。

案例：上海浦东“烂尾楼”退房案

2025年3月，业主李某购买某楼盘期房，合同约定2026年6月交房。2025年8月，开发商因资金问题停工，李某于9月发送催告函要求复工，开发商未回应。2025年12月，李某起诉要求解除合同，法院审理认定：

开发商停工超90日且未复工，构成根本违约;

李某已履行催告义务，解除合同程序合法;

判决开发商退还购房款及利息，并赔偿李某因租房产生的额外损失2.4万元。

此案表明：法定解除权的行使需严格遵循“催告—等待—起诉”程序，缺一不可。

二、退房程序与风险防范：从协商到诉讼的全流程指南

（一）协商阶段：保留证据是关键

业主应首先与开发商协商退房方案，重点收集以下证据：

停工证明：住建部门出具的停工备案文件、工地照片/视频;

沟通记录：与开发商的微信聊天记录、录音录像、书面函件;

损失证明：租房合同、交通票据、误工证明等。

（二）行政投诉：借助监管力量施压

若协商无果，业主可向当地住建部门投诉，要求：

核查开发商资金监管账户余额;

责令开发商限期复工或制定交房计划;

对违规行为(如挪用预售资金)进行行政处罚。

例如，2025年广州天河区住建局因某楼盘开发商挪用预售资金，对其处以罚款500万元，并协调银行冻结剩余资金用于复工，最终推动项目交付。

（三）司法诉讼：财产保全与优先受偿权

若开发商拒不退房，业主可向法院起诉，并申请财产保全(如冻结开发商银行账户、查封未售房源)。根据最高法《关于商品房消费者权利保护问题的批复》，业主的购房款返还请求权优先于工程款、抵押债权，但需满足以下条件：

已支付全部购房款;

房屋未交付且无法交付;

在知道或应当知道停工事实起1年内行使权利。

风险提示：退房并非“无损退出”

利息损失：退房后，业主仅能拿回本金及银行同期利息，无法获得房价上涨收益;

再购房成本：若退房后房价上涨，业主需承担更高购房成本;

执行风险：若开发商已资不抵债，业主可能面临“退房难、拿钱更难”的困境。