2025年第三季度，全国12315平台接收房屋质量投诉同比增长27%，其中主体结构问题占比达41%。本文结合最高人民法院第32号指导案例，系统梳理质量纠纷的处置流程与证据固定要点。

典型案例：杭州甲某诉某开发商案

2023年，甲某购买某精装房，收房时发现主卧承重墙混凝土强度不达标(设计C30.实测C25)。开发商以"局部瑕疵不影响安全"为由拒绝整改，甲某遂委托浙江省建筑科学研究院出具鉴定报告，显示房屋抗震等级下降至7度设防要求以下。法院最终判决：解除合同，开发商返还购房款1280万元，赔偿装修损失42万元，并按日万分之五支付违约金(计187万元)。

法律责任三阶层

主体结构质量问题

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条，出现下列情形买受人可主张解除合同：

基础工程沉降超规范允许值

承重构件混凝土强度低于设计值85%

抗震设防不达标

影响正常居住的质量问题

包括但不限于：

房屋渗漏导致室内装潢损坏

隔音效果低于国家标准(分户墙空气声计权隔声量<45dB)

室内空气质量超标(甲醛>0.08mg/m³)

此类问题买受人可要求修复并索赔期间损失(如租房费用)。

一般质量瑕疵

对于墙面裂缝(宽度<0.3mm)、瓷砖空鼓(单块面积<15%)等轻微问题，开发商应在交房后90日内完成整改，逾期按日支付合同总价万分之一的违约金。

证据固定五要素

检测报告：选择具有CMA资质的机构，检测项目需覆盖合同约定标准

沟通记录：保存与开发商、物业的往来函件及微信聊天记录

维修记录：要求开发商签署书面维修方案及完工确认单

损失凭证：租房合同、装修发票等需与质量问题存在直接因果关系

专家意见：复杂案件可申请法院委托司法鉴定(鉴定费由败诉方承担)

维权流程

发现问题（保留现场照片）→ 48小时内书面通知开发商 → 开发商15日内提出整改方案 → 整改期满验收不合格 → 向当地建设工程质量监督站投诉（5个工作日内受理）→ 投诉无果启动诉讼（注意合同约定的争议解决条款）

2025年新规亮点

推行"先验房后缴费"制度，开发商需在交房前7日组织预验收

建立质量保证金制度，按房价的2%预留质保金(由房管部门监管)

推广"质量保险"，开发商需购买工程质量潜在缺陷保险(IDI)