“买房时承诺免20年物业费，收房时却被物业逼着先交一年!否则不予交房?”湖北宜昌的王女士怎么也没想到，自己花光积蓄买的房子，竟在交房时被物业“卡脖子”。

开发商和物业一唱一和，搬出“行业惯例”当挡箭牌，最终被法院狠狠打脸!

这样的“霸王条款”是否合理?业主的权益又该如何保障?

这背后的法律真相，每一个业主都该知道!

案情回顾

开发商承诺免物业费，物业却要求预缴?

2022年2月，王女士满怀期待地与开发商签订了一份《宜昌市商品房买卖合同》及其附件《补充协议》，合同约定：王女士购买开发商开发的某项目房屋一套，交房时间为2023年11月30日前。

为了吸引购房者，开发商还出具了一份《免收物业管理费承诺函》并盖章确认，承诺免收王女士购置的该商品房20年物业管理费。

合同签订后，王女士依约支付了购房款，满心欢喜地等待着收房。然而，到了交房时间，王女士却遭遇了物业公司设置的“拦路虎”。

开发商向王女士邮寄了《入伙通知书》，通知房屋已经达到交付条件，但办理入伙需缴纳的费用中包括了物业费，并载明了物业费的收费标准。

2023年12月2日，王女士前往办理交房手续，被物业公司告知必须预缴第一年物业服务费后才可领取房屋钥匙。王女士拿出开发商出具的《免收物业管理费承诺函》进行交涉，但物业公司却表示免收物业费是从第二年开始起算，入伙通知上明确载明业主需缴纳第一年物业费。

双方因此发生争议，王女士随后将开发商及物业公司诉至法院，要求二被告立即交付房屋，由开发商支付逾期交房违约金，并由物业公司从实际交房之日履行免收20年物业费义务。

法院审理

法院经审理后认为，开发商与王女士签订的《宜昌市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。开发商应按照合同约定向王女士交付房屋，而物业公司作为开发商选聘的前期物业服务企业，应协助开发商向王女士交付房屋。

关于物业费的问题，法院认为，开发商出具的《免收物业管理费承诺函》系其对王女士购房所给予的一种优惠，该承诺函对开发商具有法律约束力。虽然物业公司并非该承诺函的出具主体，但作为开发商选聘的前期物业服务企业，在协助开发商向业主交付房屋时，应遵守开发商与业主之间的合同约定，不得擅自变更或增加交付条件。

因此，法院判决：

(一)开发商及物业公司于本判决书生效之日起十日内向王女士交付案涉房屋;

(二)开发商于本判决书生效之日起十日内支付王女士逾期交房违约金;

(三)物业公司自案涉房屋实际交付之日起向王女士履行免收二十年物业费义务。

后开发商不服上诉，二审法院经审理后判决驳回上诉，维持原判。

法律分析

01、开发商与业主的合同约定具有法律约束力

根据《民法典》第四百六十五条：“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”

在本案中，开发商与王女士签订的《宜昌市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有法律约束力，开发商应按照合同约定向王女士交付房屋，并履行免收物业费的承诺。

02、物业公司不得擅自变更或增加交付条件

作为开发商选聘的前期物业服务企业，物业公司在协助开发商向业主交付房屋时，应遵守开发商与业主之间的合同约定，不得擅自变更或增加交付条件。

在本案中，物业公司要求王女士预缴第一年物业服务费后才可领取房屋钥匙，违反了开发商与王女士之间的合同约定，也侵害了王女士的合法权益。

03、物业费与收房不得强制捆绑

在实践中，一些物业公司为了提前收取物业费或规避风险，往往会在业主办理交房手续时设置各种“门槛”，如要求业主预缴物业费、装修押金等。

但是，律师提醒，这种做法并不合法。

根据《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”

由此可见，物业费的交纳应以物业服务合同的约定为准，物业公司不得强制要求业主在办理交房手续时预缴物业费。

业主如何维护自身权益？

1、保留好相关证据

在遭遇物业公司强制要求预缴物业费的情况时，业主应保留好相关证据，如购房合同、免收物业费承诺函、入伙通知书、与物业公司的交涉记录等。这些证据在后续维权过程中将起到至关重要的作用。

2、向相关部门投诉举报

业主可以向房地产管理部门、工商行政机关等相关部门投诉举报物业公司的违法行为。这些部门将对物业公司的违法行为进行调查处理，并督促其改正。

3、寻求法律帮助

如果物业公司拒绝改正其违法行为或给业主造成了实际损失，业主可以寻求法律帮助。如可以咨询专业律师或向法院提起诉讼，要求物业公司承担相应的法律责任。

4、成立业主委员会

业主还可以通过成立业主委员会来维护自身权益，业主委员会可以代表业主与物业公司进行协商谈判、监督物业公司的服务质量等。

结语

在购房过程中遭遇物业公司设置的“霸王条款”并不可怕，关键在于我们要依法维权、敢于维权!

王女士的胜诉，不仅是个人维权的胜利，更是对行业乱象的一记重拳!物业费的本质是服务对价，而非开发商交房的“筹码”。作为业主，既要勇于对不合理要求说“不”，也要在享受服务后履行缴费义务，共同维护社区和谐。