上海作为国际化大都市，城市更新和动迁工作频繁。在动迁过程中，部分商品房由于各种原因没有办理房产证，这类房屋的动迁补偿问题一直是群众关注的热点和难点。无房产证商品房的动迁补偿不仅关系到房屋权利人的经济利益，也关系到动迁工作的顺利推进。了解上海无房产证商品房的动迁补偿政策，对于房屋权利人维护自身权益具有重要意义。

相关法律法规依据

上海无房产证商品房动迁补偿政策主要依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(沪府令〔2021〕X 号)等法律法规和政策文件。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。该条例对国有土地上房屋征收的程序、补偿范围和标准等作出了原则性规定。

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》结合上海市的实际情况，对无房产证商品房的认定、动迁补偿标准和方式等作出了具体规定，为动迁补偿工作提供了详细的操作指引。

无房产证商品房的认定

在上海，无房产证商品房并非都不能获得动迁补偿，关键在于房屋的合法性认定。以下是几种常见的无房产证商品房的认定情况：

历史遗留问题房屋：一些商品房由于建设年代较早，当时的产权登记制度不完善，导致房屋没有办理房产证。对于这类房屋，如果能够提供建房审批手续、购房合同、付款凭证、居住证明等材料，证明房屋的建设和购买符合当时的政策规定，一般会被认定为合法建筑，能够获得与有房产证商品房同等的动迁补偿。

开发商原因导致无房产证：由于开发商的原因，如未完成初始登记、存在违规建设等，导致购房者无法办理房产证。对于这类房屋，购房者如果能够提供购房合同、付款发票、入住证明等材料，证明自己是房屋的合法权利人，在动迁时，征收部门会与购房者协商补偿事宜，一般也会给予合理的补偿。

违法建筑：未经规划部门批准、擅自建设的商品房，属于违法建筑。对于违法建筑，一般不予补偿。但在实际操作中，对于一些历史形成的、对规划影响较小的违法建筑，可能会给予一定的材料补偿。

动迁补偿标准及方式

补偿标准：对于被认定为合法建筑的无房产证商品房，其动迁补偿标准与有房产证商品房基本一致，主要包括以下几个方面：

被征收房屋价值的补偿：由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。评估时会考虑房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素。

因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿：搬迁补偿包括搬家费、设备迁移费等;临时安置补偿按照被征收房屋的建筑面积和临时安置期限确定，用于被征收人在过渡期间的居住费用。

因征收房屋造成的停产停业损失的补偿：如果无房产证商品房用于生产经营，且能够提供营业执照、纳税证明等材料，征收部门会根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予停产停业损失补偿。

补偿方式：上海无房产证商品房的动迁补偿方式主要有两种，即货币补偿和房屋产权调换。

货币补偿：征收部门按照评估确定的被征收房屋价值，向被征收人支付货币补偿款。被征收人可以用货币补偿款自行购买房屋。

房屋产权调换：征收部门提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。产权调换房屋的区位、面积、户型等由征收部门根据动迁规划确定。

案例分析

[上海某区无房产证商品房动迁案例]：上海某区进行旧区改造，涉及一栋建于上世纪 90 年代的商品房，该栋楼共有 20 户居民，均未办理房产证。经调查，该商品房是由当时的某国有企业开发建设，用于解决职工住房问题，建设时办理了相关的规划和建设审批手续，但由于企业后续改制等原因，未为职工办理房产证。

在动迁过程中，20 户居民提供了购房合同、付款凭证、企业出具的住房证明等材料。征收部门经审核，认定该栋商品房为合法建筑，20 户居民为房屋的合法权利人。

经评估机构评估，该商品房的评估单价为每平方米 8 万元，每户居民的房屋建筑面积平均为 60 平方米。则每户居民获得的被征收房屋价值的补偿为 60×8 = 480 万元。

此外，每户居民获得搬迁补偿 2 万元，临时安置补偿按照每月每平方米 80 元的标准，补偿期限为 24 个月，即 60×80×24 = 11.52 万元。

对于选择货币补偿的 15 户居民，共计获得补偿(480 + 2 + 11.52)×15 = 7307.8 万元;对于选择房屋产权调换的 5 户居民，征收部门提供了位于郊区的安置房，安置房单价为每平方米 5 万元，每户安置房面积为 70 平方米，每户居民需要支付的差价为 70×5 - 480 = 350 - 480 = -130 万元(即征收部门向每户居民支付 130 万元)，同时每户居民也获得了搬迁补偿和临时安置补偿。

通过此次动迁补偿，20 户居民的合法权益得到了保障，顺利完成了搬迁。

房屋权利人应对建议

收集证明材料：无房产证商品房的权利人应尽可能收集能够证明房屋合法性和自己是权利人的材料，如购房合同、付款凭证、建房审批手续、居住证明、水电费缴纳凭证等。这些材料是获得合理补偿的关键。

配合认定工作：积极配合征收部门对房屋合法性的认定工作，如实提供相关材料和信息，回答征收部门的询问。

了解补偿政策：主动了解上海无房产证商品房动迁补偿的政策和标准，明确自己能够获得的补偿项目和金额。

协商签订协议：在与征收部门协商补偿事宜时，要坚持公平、合理的原则，对补偿项目和金额进行仔细核对，确保协议内容符合自己的意愿和相关政策规定。

依法维权：如果对征收部门的认定结果或补偿方案不满意，可依法申请行政复议或提起行政诉讼，维护自己的合法权益。

上海无房产证商品房动迁补偿政策，都是为了保障群众在土地征收和房屋动迁过程中的合法权益。被征收人和房屋权利人应了解相关政策和法律法规，积极维护自身权益，同时配合相关部门的工作，共同推动城市化进程的顺利进行。