“违建房屋” 即违反城乡规划法律法规建设的房屋，常见情形包括 “未取得建设工程规划许可证”“超规划面积建设”“在禁建区域建房” 等。实践中，不少房主因对 “违建” 认定标准不了解，导致房屋被拆迁后，既无法争取补偿，又面临财产损失;也有部分房主误以为 “所有违建拆迁都无补偿”，放弃了合法维权的机会。明确 “违建房屋被拆迁后该怎么办”“能否争取补偿”，需结合违建的类型、形成时间、拆迁程序等因素，依据法律规定综合判断。

案例引入

案例一：2024 年 4 月，赵某在自家宅基地上新建一层房屋，未向当地自然资源局申请《乡村建设规划许可证》，仅取得村委会口头同意。同年 8 月，该区域纳入农村人居环境整治范围，镇政府认定赵某的房屋为 “违建”，作出《限期拆除决定书》，要求赵某 3 日内自行拆除，否则将强制拆除，且 “不予补偿”。赵某未自行拆除，镇政府组织人员强制拆除了房屋，赵某认为 “房屋建在自家宅基地上，不应认定为违建”，想要争取补偿。

案例二：2000 年，孙某在某市郊区购买一块工业用地，建设厂房用于生产，当时未办理《建设工程规划许可证》，但取得了当地镇政府出具的 “临时用地证明”。2024 年，该区域规划调整为住宅用地，区城管局认定孙某的厂房为 “违建”，通知孙某 “限期拆除，可给予 5 万元材料补偿”。孙某认为补偿过低，拒绝拆除，同时主张 “厂房建设于 2000 年，当时政策宽松，不应按现行标准认定为违建”。

上述两个案例中，赵某与孙某的房屋均被认定为违建并面临拆迁，他们能否争取补偿?该如何应对?

最新法律法规依据

《中华人民共和国城乡规划法》（2019 年修订）

第六十四条：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。” 明确违建的认定标准与处理方式 ——“可改正的罚款，不可改正的拆除”。

第六十五条：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。” 规定了农村地区违建的查处主体(乡、镇政府)。

《中华人民共和国行政强制法》（2021 年修正）

第四十四条：“对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。” 明确违建强制拆迁的程序 ——“先公告、再催告、后强制”，且需保障当事人的复议、诉讼权利。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2021 年修订）

第二十四条：“市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。” 明确征收中违建的补偿原则 ——“合法建筑补偿，违建不予补偿”，但需先 “调查、认定和处理”。

《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》（2011 年）

第十二条：“征收农村集体土地时涉及被征收土地上的房屋及其他不动产，土地权利人可以请求依照物权法第四十二条第二款的规定给予补偿。征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。” 为 “历史形成的农村违建” 争取补偿提供了一定空间 —— 若房屋所在地已纳入城市规划区，可参照国有土地上房屋补偿标准。

违建房屋被拆迁后的应对策略

第一步：核查违建认定的合法性

审查认定主体：根据《城乡规划法》，城市违建的认定主体为 “县级以上城乡规划主管部门”(如自然资源局)，农村违建为 “乡、镇政府”，若其他部门(如街道办、村委会)作出违建认定，属于 “主体违法”，可申请复议或诉讼撤销该认定。

案例关联：案例一中，若赵某的房屋位于农村，镇政府有认定违建的主体资格;若位于城市，镇政府无资格，赵某可主张认定无效。

审查认定程序：行政机关认定违建前，需进行调查(如现场勘验、询问当事人、收集证据)，并告知当事人 “陈述、申辩权”;认定后需送达《违建认定决定书》，载明 “认定事实、法律依据、救济途径”。若未履行上述程序(如未调查直接认定)，属于 “程序违法”，认定结果可被撤销。

案例关联：若镇政府未对赵某的房屋进行现场勘验，直接作出《限期拆除决定书》，赵某可提起行政诉讼，要求撤销该决定。

第二步：判断违建类型，明确是否可争取补偿

类型一：“绝对违建”—— 无法争取补偿。指违反法律强制性规定，且无法通过改正措施消除影响的违建，如在耕地、生态保护区内建房，或未取得任何审批手续、严重违反规划的房屋。此类违建拆迁时，行政机关不予补偿，房主需自行承担损失。

案例关联：案例一中，赵某在宅基地上建房但未取得《乡村建设规划许可证》，若该房屋 “严重违反乡村规划”(如遮挡邻居采光、占用公共道路)，属于 “绝对违建”，难以争取补偿;若仅 “手续缺失”，可通过补办手续改正，则可能不被认定为违建，或在拆迁时获得部分补偿。

类型二：“相对违建”—— 可争取部分补偿。指因历史原因、政策变化或行政机关过错导致的违建，常见情形包括：

历史形成的违建：建设时符合当时政策，因后续规划调整被认定为违建(如案例二中孙某 2000 年建设的厂房，当时未要求办理《建设工程规划许可证》);

行政机关过错导致的违建：房主已申请审批手续，行政机关拖延办理，导致房屋未取得合法证件;

可改正的违建：如超规划面积建设，通过缴纳罚款、补办手续可消除影响的房屋。

补偿范围：此类违建拆迁时，房主可争取 “材料损失补偿”“搬迁费用补偿”，若房屋所在地已纳入城市规划区，可参照国有土地上房屋补偿标准，争取 “重置成本补偿”(如案例二中，孙某的厂房若位于城市规划区内，可主张按当前厂房重置成本补偿，而非仅 5 万元材料补偿)。

第三步：应对强制拆迁，避免不必要损失

若对违建认定或补偿有异议，需在法定期限内申请行政复议(60 日)或提起行政