商品房交易中，开发商通过虚假宣传、隐瞒关键信息等手段欺诈购房者的现象屡禁不止。2025年3月，北京市第三中级人民法院审理的王某诉某地产公司案，再次引发公众对商品房欺诈赔偿规则的关注。本文结合该案及最新司法解释，解析欺诈赔偿的认定标准与维权路径。

典型案例：学区房承诺落空引发的赔偿纠纷

2024年6月，王某与某地产公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的“学区房”，合同附件明确约定“购房者可凭购房合同入读某重点小学”。王某支付全款后，发现该小学招生政策要求“人户一致”，而房屋因未办证无法落户。王某诉至法院，要求解除合同并主张“退一赔一”。

法院审理查明：

地产公司在销售时未核实学区政策，宣传资料中“100%入学”的表述无依据;

王某购房时已明确表示“为子女入学购买”;

合同未约定“学区落空”的违约责任。

法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条，销售广告和宣传资料中的说明和允诺具体确定，且对合同订立及价格有重大影响的，应视为要约。地产公司未兑现学区承诺，构成根本违约，判决解除合同、返还购房款及利息，并酌情支持王某主张的律师费、交通费等损失共计15万元，但驳回“惩罚性赔偿”诉求。

欺诈赔偿的认定标准与类型

1. 欺诈行为的构成要件

根据《民法典》第148条，欺诈需满足：

开发商故意告知虚假情况或隐瞒真实情况;

购房者因欺诈陷入错误认识;

购房者基于错误认识作出购房决定。

实务要点：购房者需证明“开发商存在主观故意”，如通过聊天记录、录音、宣传资料等证据形成完整证据链。

2. 赔偿类型与适用条件

返还购房款及利息：适用于所有欺诈情形，开发商需退还全部房款并按LPR支付利息。

赔偿损失：包括购房者因维权产生的律师费、误工费、交通费等合理支出。

惩罚性赔偿：仅适用于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条规定的五种情形：

故意隐瞒未取得预售许可证明;

故意隐瞒房屋已抵押;

故意隐瞒房屋已出售给第三人;

房屋主体结构质量不合格;

房屋面积误差比绝对值超出3%。

最新动态：2025年7月实施的《执行异议之诉司法解释》明确，若开发商将已出售房屋抵押给银行，购房者可同时主张“停止执行+惩罚性赔偿”。

维权策略与实务建议

1. 证据收集与固定

宣传资料：保存楼书、广告、沙盘照片等，重点标注“学区”“地铁”“绿化率”等关键承诺。

沟通记录：保留与销售人员的微信聊天记录、录音，证明对方存在误导性陈述。

政府公开信息：通过教育局官网查询学区划分，通过不动产登记中心查询房屋抵押、查封状态。

专家意见：若涉及房屋质量问题，可委托第三方机构出具鉴定报告。

2. 诉讼路径选择

合同纠纷之诉：以“开发商根本违约”为由要求解除合同、返还房款并赔偿损失，适用普通诉讼程序(审理期限6个月)。

消费欺诈之诉：依据《消费者权益保护法》第55条主张“退一赔三”，但需证明开发商存在“恶意欺诈”，实践中适用较少。

刑事报案：若开发商涉嫌合同诈骗罪(如虚构土地使用权、伪造预售许可)，可向公安机关报案，追究刑事责任。

3. 执行阶段保障

申请财产保全：起诉时同步申请查封开发商银行账户、未售房源，防止资产转移。

参与分配：若开发商资不抵债，购房者可依据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权受偿。

执行异议之诉：若房屋被其他债权人查封，可依据《执行异议之诉司法解释》主张排除执行，但需证明“已支付全部价款”“实际占有房屋”且“无过错”。

结语

无证房产交易与商品房欺诈赔偿是房地产领域的两大法律难题。购房者需在签约前充分尽调、签约时明确条款、纠纷后及时维权，同时善用预告登记、财产保全等法律工具，最大限度降低风险。法律不保护躺在权利上睡觉的人，唯有主动作为，方能守护财产安全。