引言：一场停工引发的集体焦虑

2025年，北京市平谷区某楼盘因开发商资金链断裂停工三年，300余户业主陷入交房无望的困境。购房者李明在支付200万元首付款后，不仅未能如期入住，还需每月偿还1.2万元房贷，家庭经济压力骤增。此类案例在全国范围内频发，据住建部统计，2025年全国烂尾楼项目涉及购房者超50万户，直接经济损失逾千亿元。本文将从法律实务角度，解析购房者在新房停工时的索赔路径与关键证据。

案例分析：平谷区楼盘停工索赔案

案情回顾

2018年，李明与甲开发商签订《北京市商品房预售合同》，约定2021年5月30日前交付房屋，逾期超90日可解除合同并要求按总房款3%支付违约金。2019年项目停工，至2024年仍未复工。李明起诉要求解除合同、返还购房款213万元及利息，并索赔违约金6.4万元。

法院判决

确认合同解除：开发商逾期交房超5年，项目停工导致合同目的无法实现，构成根本违约。

返还购房款：开发商需全额返还已付房款及利息(按LPR分段计算)。

支付违约金：按合同约定总房款3%支付6.4万元。

诉讼费由开发商承担。

法律要点

违约责任认定：根据《民法典》第五百七十七条，开发商未按约定期限交房且停工，构成“不履行合同义务”，购房者可主张继续履行、赔偿损失或解除合同。

合同解除权行使：逾期交房超90日，购房者无需催告即可直接起诉解除合同(《商品房买卖合同司法解释》第十一条)。

赔偿范围：包括已付房款利息(按LPR计算)、租房损失(需提供租赁合同)、另行购房差价等实际损失。

最新法律法规与实务操作

1. 索赔前提：固定证据链

购房者需收集以下证据：

合同文件：预售合同、补充协议(明确交房时间、违约责任条款)。

付款凭证：银行转账记录、发票(证明已履行付款义务)。

沟通记录：与开发商的书面催告函、微信聊天记录(证明曾主张权利)。

停工证明：现场照片、政府公告、施工方停工通知(证明开发商违约事实)。

2. 诉讼时效与中断

根据《民法典》第一百八十八条，诉讼时效为三年，自知道权利受损之日起算。实务中需注意：

时效起算点：以合同约定交房日次日或开发商明确表示无法交房之日为准。

中断情形：向开发商发送催告函、提起诉讼或申请仲裁均可中断时效，重新计算三年期限。

3. 特殊情形处理

开发商破产：购房者需向破产管理人申报债权，但清偿顺序次于工程款、抵押权，可能仅能收回部分款项。

政府介入盘活：若项目被列为“保交楼”重点工程，购房者需配合新投资方签订补充协议，交房时间可能延长，但违约金可能调整。

施工方纠纷停工：若因开发商拖欠工程款导致停工，购房者可申请法院查封房屋，但需注意施工方优先受偿权可能影响房屋处置。

购房者避坑指南

签约前核查：通过“国家企业信用信息公示系统”查询开发商涉诉记录，优先选择“三道红线”全达标房企。

合同条款设计：明确约定“逾期交房超180日可解除合同”，并提高违约金比例(如总房款5%)。

资金监管：要求开发商将购房款存入政府监管账户，避免资金被挪用。

及时维权：发现停工后立即委托律师发送律师函，同步向住建部门投诉，形成多重压力。