2025年，城市更新进程加速，但部分拆迁方为赶工期，在未与被拆迁人签订补偿协议的情况下强行拆除房屋，引发大量纠纷。此类行为不仅违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》中“先补偿、后搬迁”的强制性规定，更可能因程序违法导致拆迁行为被确认无效，被拆迁人可通过法律途径主张全额赔偿。本文结合真实案例与2025年最新政策，系统梳理强拆后的维权步骤与法律要点。

案例分析：未签协议强拆的司法裁判逻辑

案例一：广州市白云区某城中村改造项目

2025年3月，拆迁方在未与村民李某签订补偿协议的情况下，强行拆除其宅基地房屋。李某随即向法院提起行政诉讼，主张拆迁行为违法并要求赔偿。法院审理发现：

拆迁方未提供《征收补偿决定书》或《强制执行裁定书》，违反《行政强制法》第35条“强制执行前需履行催告程序”的规定;

房屋评估报告未送达李某，剥夺其申请复核评估的权利，违反《国有土地上房屋征收评估办法》第16条;

拆迁方未提供安置房源或足额货币补偿，违反《土地管理法》第48条“保障被征地农民原有生活水平不降低”的原则。

最终，法院判决确认拆迁行为违法，责令拆迁方按市场评估价1.2倍赔偿房屋损失，并支付搬迁费、临时安置费共计58万元。

案例二：北京市通州区商业用房拆迁纠纷

业主王某因补偿标准过低拒绝签署协议，拆迁方于2025年6月强行拆除其商铺。王某起诉后，法院重点审查：

拆迁方是否取得《房屋拆迁许可证》或《征收决定书》;

补偿方案是否经公众参与程序制定;

强制拆除是否经法院裁定许可。

经查，拆迁方未依法申请司法强拆，直接实施拆除行为，法院据此判决赔偿王某停产停业损失(按上年度纳税额的10%计算)及房屋价值损失共计320万元。

最新法律法规解读：强拆行为的法律定性

程序违法性认定

根据《行政强制法》第53条，行政机关强制执行需以生效行政决定为前提。在拆迁领域，该“行政决定”表现为《征收补偿决定书》或《责令交出土地决定书》。若拆迁方未作出上述决定即强拆，构成“无决定强拆”，法院可直接确认违法。

赔偿范围与标准

2025年《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》明确，违法强拆赔偿范围包括：

房屋价值损失：按拆迁公告发布时周边同类房屋市场价计算，若市场价波动较大，可参考评估时点价;

屋内物品损失：被拆迁人需初步举证，若因强拆导致无法举证，法院可酌情判定(如按家庭人口、房屋面积推算);

搬迁费与临时安置费：按当地政府公布的指导标准执行，如广州市白云区规定住宅搬迁费为50元/㎡，临时安置费为35元/㎡/月;

停产停业损失：商业用房按上年度纳税额的5%-10%计算，或按租金损失的80%补偿。

举证责任倒置规则

在强拆赔偿案件中，拆迁方需对拆除行为的合法性承担举证责任。若其无法提供《征收补偿决定书》《强制执行裁定书》等关键证据，法院将直接推定其行为违法，并支持被拆迁人赔偿请求。

实务操作：强拆后的四步维权策略

证据固定：48小时内完成关键材料收集

现场证据：拍摄房屋拆除前后对比照片、视频，记录拆迁方人员、车辆信息;

权属证据：收集房产证、土地证、拆迁公告、补偿方案等文件;

沟通证据：保存与拆迁方的谈判录音、短信、微信记录。

行政救济：启动复议与诉讼程序

向当地政府申请行政复议：要求撤销违法拆迁行为，复议期限为60日;

向法院提起行政诉讼：若复议未获支持，可在15日内起诉，主张确认强拆违法并赔偿。

司法鉴定：申请房屋价值评估

在诉讼中向法院申请委托评估机构，对房屋市场价值进行鉴定。需注意：

评估机构需具备房地产估价资质;

评估时点以拆迁公告发布日为准;

评估报告需送达双方当事人并赋予复核权利。

执行跟进：确保赔偿款到位

法院判决生效后，若拆迁方拒不履行，可申请法院强制执行，包括：

冻结拆迁方银行账户;

查封其名下其他房产;

将其纳入失信被执行人名单。

结语：法治框架下的理性维权

面对强拆，被拆迁人需摒弃“以闹维权”的路径依赖，转而依托法律程序主张权益。2025年司法实践中，法院对违法强拆的审查标准日益严格，赔偿范围与标准亦更趋完善。通过证据固定、行政救济、司法鉴定与执行跟进的组合策略，被拆迁人可最大限度实现权益保障，同时推动拆迁行为回归法治轨道。