拆迁安置协议是明确拆迁双方权利义务的核心文件，其效力直接关系到被拆迁人能否获得合法补偿。实践中，因“无效人口”(如无民事行为能力人、非产权人、虚构人口等)签订协议引发的纠纷频发。本文结合典型案例与《民法典》相关规定，从合同效力要件、无效情形及法律后果三方面展开分析。

一、合同效力的核心要件：主体适格与意思真实

根据《民法典》第一百四十三条，民事法律行为有效需满足三要件：

行为人具有相应民事行为能力;

意思表示真实;

不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

拆迁安置协议作为民事合同，其效力认定需严格遵循上述规则。

案例1：精神病患者签订协议案

2025年，某村村民刘某因精神疾病被认定为无民事行为能力人，其监护人未在场的情况下，村委会与刘某签订拆迁安置协议，约定以货币补偿方式置换其宅基地房屋。刘某家属起诉主张协议无效，法院审理认为，刘某缺乏签约能力，协议自始无效，村委会需重新与监护人协商补偿方案。

法律要点：

无民事行为能力人的认定：需经司法鉴定或法院宣告程序确认，其签订的合同直接无效。

监护人职责：监护人需代为管理被监护人财产，非为维护被监护人利益不得处分其财产。

二、无效情形：五大典型类型解析

主体不适格

无民事行为能力人或限制民事行为能力人：如未成年人、精神病人未经法定代理人同意签订协议。

非产权人或无授权代理人：如承租人、非户籍人口未经产权人授权签订协议。

案例2：承租人冒充产权人签约案

2024年，某市商铺承租人王某伪造产权证，与拆迁方签订补偿协议并领取补偿款。产权人李某发现后起诉，法院判决协议无效，王某需返还补偿款并赔偿李某损失。

意思表示不真实

欺诈：拆迁方隐瞒补偿标准、虚构政策诱导被拆迁人签约。

胁迫：以断水断电、威胁家人安全等方式强迫签约。

案例3：虚假政策诱导签约案

2025年，某镇政府工作人员谎称“不签约将取消社保资格”，迫使村民张某接受低于市场价的补偿方案。张某事后起诉，法院以“欺诈”为由撤销协议，并责令政府按市场价重新补偿。

内容违法

补偿标准低于法定标准：如未包含宅基地补偿、社会保障费用。

违反公序良俗：如以“离婚”为条件换取补偿资格。

案例4：低于法定标准补偿案

2024年，某县拆迁方案规定“宅基地按每亩3万元补偿”，远低于区片综合地价标准。被拆迁人集体起诉，法院判决确认方案违法，责令县政府按每亩8万元标准重新制定补偿方案。

恶意串通

拆迁方与相对人勾结：如虚构人口、面积骗取补偿款。

案例5：虚构人口骗补案

2025年，某村村主任与村民李某合谋，在协议中虚增2名家庭成员，多领取补偿款40万元。检察机关介入后，法院判决协议无效，李某需返还多领款项，村主任因贪污罪被判刑。

形式违法

未采用书面形式：根据《民法典》第四百六十九条，拆迁安置协议需采用书面形式，口头协议无效。

三、法律后果：无效协议的处理规则

返还财产：双方需互相返还因协议取得的财产，如房屋、补偿款。

折价补偿：若财产无法返还(如房屋已拆除)，需按市场价折算补偿。

赔偿损失：过错方需赔偿对方因协议无效遭受的损失(如搬迁费用、租金损失)。

案例6：房屋已拆除的赔偿案

2025年，某市村民陈某与拆迁方签订的协议因“主体不适格”被确认无效，但房屋已被拆除。法院判决拆迁方按市场评估价赔偿陈某房屋损失120万元，并支付临时安置费2万元。

四、最新动态：拆迁协议效力的司法审查强化

2025年最高人民法院发布的《关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确：

行政协议的双重审查：既审查行政行为合法性，也审查合同条款效力。

举证责任分配：拆迁方需证明协议签订程序合法、补偿标准合规，否则承担败诉风险。

救济途径统一：被拆迁人可通过行政诉讼一并主张协议无效及赔偿，避免“民行交叉”诉讼困境。

结语

无效人口签订的拆迁安置协议因缺乏主体适格性、意思真实性或内容合法性，通常被认定为无效。被拆迁人应严格审查签约主体资格、补偿标准及程序合法性，避免因轻信口头承诺或虚假政策遭受损失。若遇无效协议，需及时通过复议或诉讼途径维权，要求拆迁方返还财产、折价补偿或赔偿损失。随着司法审查标准的细化，拆迁协议的效力认定将更趋严格，被拆迁人合法权益将得到更坚实保障。