2025年，山东济南某城中村改造项目因资金链断裂，导致200余户居民在签订回迁协议六年后仍蜗居于临时板房。这一案例折射出全国范围内普遍存在的动迁回迁难题：当开发商拖延、政府监管缺位时，被拆迁人如何通过法律武器捍卫居住权?本文结合2026年最新法规，解析维权路径。

案例分析：济南回迁困局

2019年，济南天桥区启动棚户区改造，居民王某与开发商签订协议，约定2022年交付120㎡安置房并支付每月3000元过渡费。然而，因开发商挪用资金用于其他项目，工程自2023年起停工至今。居民多次向街道办反映无果，过渡费也仅发放至2024年底。

该案例暴露三大法律问题：

违约认定：开发商未按约定期限交房，构成根本违约;

过渡费拖欠：根据《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第32条，逾期安置需加倍支付临时安置费;

行政不作为：街道办未履行《土地管理法实施条例》第32条规定的监管职责，导致补偿款未专款专用。

2026年最新法规突破

回迁时限刚性约束

2026年《城市更新条例》第18条明确：“产权调换安置房交付周期不得超过36个月，逾期视为违约。”济南案例中，开发商已超期3年，居民可据此主张解除合同并要求货币补偿。

过渡费市场化标准

新规要求临时安置费按“同地段同类房屋租金”计算。以济南为例，2026年该区域租金均价为45元/㎡/月，120㎡房屋每月应得5400元，而非原协议的3000元。

行政追责机制强化

《政府信息公开条例》修订后，被拆迁人可申请查阅项目资金监管账户流水。若发现补偿款被挪用，可依据《行政诉讼法》第12条，对住建部门提起行政诉讼，要求履行监管职责。

维权四步法

第一步：固定证据链

收集拆迁协议、过渡费发放记录、沟通函件等原件;

通过政府信息公开申请获取项目规划许可证、资金监管协议;

委托第三方机构对房屋租金进行评估。

第二步：协商与投诉并行

向开发商发送《履约催告函》，明确最后期限及违约后果;

向市住建局递交《行政查处申请书》，要求调查资金挪用问题;

联合其他业主向区人大提交《专题询问建议书》，推动政府介入。

第三步：行政复议与诉讼

若街道办拒绝协调，可在60日内向区政府申请行政复议;

同时向法院提起民事诉讼，主张解除合同、支付逾期交房违约金(按日万分之三计算);

若发现行政机关与开发商存在利益输送，可向监察委举报渎职行为。

第四步：执行保障措施

申请法院对开发商名下房产进行财产保全;

向发改委提交《企业信用信息修复异议申请》，将开发商列入失信名单;

推动项目纳入市级“保交楼”专项资金支持范围。

风险防范建议

协议审查要点：

明确“逾期交房可解除合同”条款;

约定过渡费调整机制(如每年按CPI涨幅上浮);

增加开发商控股股东的连带保证条款。

资金监管创新：

推动政府设立共管账户，补偿款直接划入监管账户;

要求开发商提供银行保函作为履约担保。

替代性救济途径：

申请政府协调其他存量房源进行置换;

通过“房票”政策购买商品房，享受契税减免优惠。