近期，有不少朋友咨询我们商品房纠纷问题，被提及最多的就是：购房人支付全额购房款但未办理房产证，是否享有房屋所有权?最近恒大部分楼盘因未结清工程款而被法院依法采取查封措施，从而影响了很多购房人房产证办理的情况。今天，我们就以最高人民法院公布的一则判例，来深入探讨这一问题，希望为大家提供有益的购房参考。

判例概述

最高人民法院在(2020)最高法民终580号判决中，对一起涉及购房人全额付款但未办理过户登记的案件进行了终审判决。

该案中，上诉人孔某与被上诉人某某有限责任公司(以下简称某某公司)、内蒙古某房地产集团股份有限公司(以下简称某房地产公司)因房屋所有权问题产生纠纷。孔某虽与某房地产公司签订了商品房买卖合同并支付了全额购房款，但由于种种原因未办理过户登记。某某公司因与某房地产公司存在合同纠纷，申请法院对某房地产公司名下的部分房产进行了查封，其中包括孔某所购房产。孔某向法院提起执行异议之诉，要求确认其对所购房产享有所有权。

法院判决

上诉人(原审原告)：孔某

被上诉人(原审被告)：某某有限责任公司

被上诉人(原审被告)：内蒙古某房地产集团股份有限公司

上诉人孔某因与被上诉人某某有限责任公司(以下简称某某公司)、内蒙古某房地产集团股份有限公司(以下简称某房地产公司)案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院(以下简称新疆高院)(2019)新民初21号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人孔某及其委托诉讼代理人李某、魏某，被上诉人某某公司委托诉讼代理人郭某、王某到庭参加诉讼，某房地产公司经依法传唤未到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。

本院认为，本案争议的焦点问题是：孔某对案涉房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。

根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，孔某虽然与某房地产公司已签订书面《商品房买卖合同》并全额交付了购房款项，但在合同约定交房时间2015年5月1日之前，即2015年1月20日，执行法院已对案涉房产采取了查封措施，在法院查封之前孔某并未合法占有该房产，更未办理相关房产登记手续，不符合该条规定的情形，一审判决据此未支持孔某排除执行的诉讼请求，事实及法律依据充分，并无不妥。

经审查，根据孔某与某房地产公司签订的《商品房买卖合同》约定，案涉房产的用途为“仅作商业使用”，并非用于居住。孔某上诉主张其购买上述房产系为了居住，该主张与《商品房买卖合同》载明的房屋用途矛盾，亦与其一次性购买六套房产的行为相矛盾，且二审庭审中，孔某称其经常居住地在宁夏回族自治区银川市，并非呼和浩特市，据此本案亦不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，孔某主张适用该条规定排除法院强制执行的上诉理由不能成立，本院不予支持。

另，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，因案涉房屋并未办理所有权过户登记，孔某仅享有依据《商品房买卖合同》要求某房地产公司履行相关合同义务的请求权，尚不享有案涉房屋所有权，故一审法院未予支持其确认对案涉房产享有所有权的诉讼请求，并无不妥，本院对此予以维持。

综上，孔某的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费由孔某负担。

本判决为终审判决。

法律解析

01、不动产物权变动的原则

根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这一规定明确了不动产物权变动的原则，即登记生效主义。

这意味着，购房人支付购房款后，只有通过办理过户登记手续，才能取得房屋的所有权。未办理过户登记的，购房人仅享有依据《商品房买卖合同》要求开发商履行相关合同义务的请求权，而不享有房屋所有权。

02、合同请求权与所有权的区别

合同请求权是指合同一方(即当事人)基于合同关系，向对方提出的请求，令其履行合同义务的权利。

购房人支付购房款后，即与开发商之间建立了商品房买卖合同关系。购房人基于该合同关系，有权要求开发商履行交付房屋、办理过户登记等合同义务。

值得注意的是，这种合同请求权并不等同于房屋所有权。购房人未办理过户登记前，仅享有合同请求权，而不能直接取得房屋所有权。

案例分析与启示

1、案例分析

在本案中，孔某虽然支付了全额购房款并签订了商品房买卖合同，但由于未办理过户登记手续，最终未能取得房屋所有权。

这一结果既符合《中华人民共和国物权法》的规定，也体现了最高人民法院对不动产物权变动原则的严格适用。同时，该案也暴露出部分购房人在购房过程中，容易忽视过户登记的重要性，导致自身权益受损的问题。

2、启示与建议

针对本案及类似纠纷，本文提出以下建议：

(1)在购房过程中，购房人要充分了解相关法律法规和政策规定，明确自己的权利和义务;

(2)在签订商品房买卖合同后，要及时办理过户登记手续，确保自己的权益得到有效保障;

(3)开发商在销售房屋时，要严格遵守相关法律法规和政策规定，不得损害购房人的合法权益;

(4)相关部门要加强监管力度，规范市场秩序，保障房地产市场的健康发展。