2025年，杭州购房者林某与深圳开发商签订商品房买卖合同，约定购买一套预售商品房。后因开发商迟延交房且房屋存在质量问题，林某依据合同约定向杭州本地法院起诉解除合同并索赔。然而，开发商提出管辖权异议，主张合同中约定“争议由开发商所在地法院管辖”，要求将案件移送至深圳法院审理。这场管辖权争夺战持续近半年，最终由浙江省高级人民法院裁定驳回开发商异议，案件在杭州继续审理。

案例分析：管辖规则的司法适用

约定管辖优先

根据《民事诉讼法》第三十五条，合同双方可书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系地点的法院管辖，但不得违反级别管辖和专属管辖规定。

在林某案例中，合同虽约定“争议由开发商所在地法院管辖”，但该条款未违反法律强制性规定，法院最初拟支持开发商异议。然而，林某主张合同为开发商提供的格式条款，且未以显著方式提示其注意管辖条款，最终法院认定该条款无效，维持杭州法院管辖。

法定管辖规则

若合同无约定或约定无效，则适用法定管辖：

被告住所地或合同履行地法院管辖：根据《民事诉讼法》第二十四条，商品房买卖合同中，房屋所在地通常被视为合同履行地;

专属管辖例外：政策性房屋买卖合同纠纷(如经济适用房、共有产权房)按不动产纠纷由房屋所在地法院专属管辖。

例如，2025年北京朝阳区法院审理的一起经济适用房纠纷中，购房者赵某起诉开发商要求解除合同，法院依据专属管辖规则，直接认定由房屋所在地朝阳区法院管辖，无需审查合同约定。

法律实务建议：管辖权争议的应对策略

购房者：如何争取有利管辖？

审查合同条款：签订合同时，重点关注管辖条款，要求删除或修改“由开发商所在地法院管辖”等不利条款;

选择合同履行地起诉：若合同未约定管辖，优先向房屋所在地法院起诉，利用“房屋所在地即合同履行地”规则争取管辖权;

主张格式条款无效：若管辖条款为开发商单方制定且未提示注意，可依据《民法典》第四百九十六条主张条款无效。

开发商：如何规避管辖风险？

明确约定管辖：在合同中清晰约定“争议由开发商所在地法院管辖”，并以加粗、下划线等方式提示购房者注意;

区分合同类型：对政策性房屋买卖合同，避免约定管辖，直接适用专属管辖规则;

保留证据：在管辖权异议阶段，提供合同原件、签约现场照片等证据，证明购房者已同意管辖条款。

最新司法解释：管辖规则的细化

2026年最高人民法院发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(修正)》进一步明确：

网络签约的管辖规则：通过线上平台签订的商品房买卖合同，若合同中明确约定“电子签名视为同意管辖条款”，且开发商已提供回看功能，则管辖条款有效;

多合同纠纷的管辖：若购房者同时起诉开发商和中介机构，且中介合同与买卖合同存在关联，可合并由房屋所在地法院管辖;

涉外案件的管辖：外籍人士购买境内商品房的纠纷，若合同未约定管辖，由房屋所在地或被告住所地中级法院管辖。

例如，2026年上海浦东新区法院审理的一起涉外商品房纠纷中，新加坡公民李某购买上海一套商品房，后因开发商违约起诉解除合同。法院依据新规，认定案件由房屋所在地浦东新区法院管辖，而非被告住所地新加坡法院，有效维护了购房者权益。

结语：法律工具的理性运用

无论是卖房“满五”认定还是商品房买卖合同解除纠纷，管辖规则的适用均需结合具体案情和最新法律法规。购房者与开发商需在合同签订阶段明确约定权利义务，在纠纷发生后通过举证、协商、诉讼等法律手段维护自身权益。唯有如此，方能在复杂的市场环境中实现交易安全与效率的平衡。