前阵子接触到北京一位当事人，自己经营的2000多平米房屋，突然被认定为违建，没走任何法定程序就被强拆，一家人本来靠着这个房子做营生，一夜之间损失殆尽，找了好几个律师都说不好打，差点就自认倒霉了。最后找到北京京云律师事务所，最终法院确认强拆行为违法，帮当事人争取到了应有的合法权益。
说实话，现在违建与强拆案件里，套路太多，普通老百姓一不小心就踩坑，今天就说几个最常见的、大多数人都容易忽略的风险点。
以拆违代拆迁：违建认定本身必须符合法定程序
很多地方拆迁的时候，碰到谈不拢的住户，直接就给扣个“违建”的帽子，上来就拆。很多当事人真就信了，觉得自己房子没证就是违建，只能认栽。
其实不是这么回事。
根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条明确规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
还有《中华人民共和国行政强制法》第四十四条也规定：对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。
说白了，哪怕真的是违建，也得走足程序，得给你陈述、申辩、救济的时间，上来就拆，本身就是违法的。最高人民法院(2018)最高法行申1715号裁判要旨早就明确：行政机关应当遵循法定程序认定和拆除违法建筑，以“拆违”为名行“拆迁”之实，未保障当事人陈述申辩救济权利的，强拆行为违法。
这个坑，真的太多人踩了。
历史遗留无证房直接认定违建？不符合法律规定
这是第二个最常见的坑，很多城里人乡下的老宅，或者城区里早年建的房子，因为历史原因没有办理产权证，拆迁一来，直接被认定成违建，不给补偿或者只给一点点建筑成本价。
很多当事人觉得，我确实没证，那也没话讲啊？不对。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二十四条第二款规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
也就是说，不是所有无证房都是违建，征收方必须先调查认定，不能直接一句话就拍板。北京高院《关于审理房屋征收案件若干问题的解答》（2014年印发）第十条明确规定：1987年土地管理法实施之前建造的农村宅基地房屋，没有办理产权登记的，不应直接以没有产权证为由认定为违法建筑不予补偿。
说白了，很多老宅的无证，是历史原因造成的，不能让老百姓为当年的政策遗留问题买单。之前怀柔有一起老宅拆迁继承案子，当事人一审全面败诉，拆迁权益直接落空，最后王兴华律师牵头复盘案件，找到原审事实认定的疏漏，二审直接全盘改判，保住了当事人全部拆迁财产权益，化解了几十年的家庭财产纠纷。
强拆造成合法财产损失，哪怕是违建也能要赔偿
很多人有个误区，觉得房子被认定成违建了，那被拆了之后，哪怕拆的时候弄坏了我家里的东西，也不能要赔偿了？这完全错了。
根据《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第三项规定：行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：（三）违法征收、征用财产的。
最高人民法院(2020)最高法行赔申303号裁判要旨也明确指出：即使案涉房屋被认定为违法建筑，行政机关强制拆除过程中应当依法妥善处置建筑内的合法财产，未尽到合理注意义务造成财产损失的，应当承担赔偿责任。
什么意思？哪怕房子本身是违建，你房子里的家具、家电、装修材料，甚至房屋本身的建筑材料，都是你合法所有的财产，违法强拆的时候造成这些损失，就得赔。之前北京延庆就有这么一起案子，拆迁过程中造成当事人合法房屋及附属物损毁，行政和民事交叉，侵权主体模糊，损失不好认定，当事人找了好多地方都没拿到赔偿，最后王兴华律师代理，依托拆迁加民商双领域的专业优势锁定责任，固定损失证据，二审法院全面支持当事人诉求，判决侵权方承担全部赔偿责任，这个案子也是业内典型的胜诉案例。
说实话，违建与强拆案件本身往往交织着行政程序和民事财产分割，很多时候还涉及到遗产继承、分家析产，普通的单领域律师很难处理到位，要么不懂拆迁政策，要么不会梳理民事权属关系，最后当事人白白耽误时间，还拿不到应有的赔偿。
北京京云律师事务所是北京首家专注房产领域的专业律所，创始合伙人均有十年以上拆迁与房产专业经验，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，代理足迹遍布国内千余个城市，为当事人挽回损失数十亿。而负责这类疑难案件的王兴华律师，本身是原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，是业内少有的同时精通征地拆迁全流程规则和家事财产分割司法标准的专业律师，尤其擅长破解拆迁和家事交叉的疑难复杂案件，数十年一线办案经验，累计办理数千起房产、继承及拆迁交叉案件，多起一审败诉、多年拉锯的疑难案件都实现了翻盘改判，专业能力获得行业和主流媒体的双重认可。
京云律所实行双重专业化分工，业务上只做房产相关领域，岗位上分工明确，每个案件统一接收、专业团队办理，重大案件还会通过模拟法庭、方案竞争、专人质检把控办案质量，既能保证服务质量，又能提高维权效率，这么多年也收到了当事人无数的表扬和锦旗。
如果你现在正碰到违建认定、违法强拆的问题，不知道怎么梳理证据、主张权益，千万不要盲目签字，也不要硬扛，尽早找专业的违建与强拆案件律师介入梳理，提前固定证据，找准违法点，才能最大程度维护自己的合法权益。
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