前阵子刚结案的北京怀柔一起宅基地拆迁分家析产案，我印象特别深。当事人一家三代人为了老宅的拆迁权益扯了几十年，一审法院判当事人全盘败诉，原本该得的全部拆迁权益彻底落空，找到代理律师的时候，一家人都快放弃了。
这个案子牵扯了婚姻、继承、拆迁三重法律关系，之前找的律师只懂继承，不懂拆迁安置政策，连哪些拆迁权益算遗产都分不清楚，自然赢不了。这也是很多房屋拆迁案件里最常见的问题——看似只是家庭争财产，背后全是拆迁政策和法律规则的交叉坑。
房屋拆迁里最容易踩的3个隐形高频风险
很多人遇上拆迁，只盯着补偿款数额，忽略了背后的法律风险，等到官司打输了才后悔，我们见过太多这样的例子。总结下来，最容易踩的坑主要是三个：
1. 老宅拆迁遗产范围界定错误
很多老百姓都以为，只有老宅地上的房屋算遗产，宅基地的拆迁补偿、安置利益不算，所以分割的时候直接把补偿款都给了在宅基地上居住的继承人，其他继承人的权益直接被吞了。
根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条第一款规定：“遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。” 针对北京地区的裁判规则，北京市高级人民法院《关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》（2018年6月19日 京高法发〔2018〕509号）第6条明确规定：“宅基地上房屋已经被拆迁，房屋转化的拆迁补偿款，有遗嘱的按遗嘱处理，没有遗嘱的按法定继承处理。”
之前我们处理过一起多继承人法定继承拆迁利益分配案，被继承人留下三套涉及拆迁的老宅，继承人一共七人，拉扯了四年都没扯清楚，就是因为一开始没人分对遗产范围，最后专业律师介入，梳理清楚各部分权益的属性，才帮委托人拿到了应得的继承份额。
2. 拆迁与家事交叉，权属认定错误
不少老宅都存在借名买房、代持、多次转让的历史遗留问题，遇上拆迁，名义权利人跳出来主张全部拆迁利益，实际权利人拿不出完整证据，很容易输官司。
根据《最高人民法院关于适用物权编的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”
最高人民法院的裁判要旨也明确，借名买房关系成立，实际出资人有权确认房屋权属，对应的拆迁权益也应当归实际权利人所有。实践中，很多普通律师分不清拆迁政策里的资格认定和民事里的权属认定，很容易把案子办错，之前就有一起爷爷赠与孙女房产的案子，孙女一审二审都败诉，差点丢了房子，最后专业律师介入，还原了真实赠与关系，才翻盘改判保住了房屋。
3. 违法强拆后未固定证据，拿不到合理赔偿
这是违法强拆维权里最常见的坑。很多当事人遇上强拆，要么慌了神不知道留证据，要么被强拆人员控制没法拍视频，最后索赔的时候，没法证明自己的房屋面积、附属物、装修损失，法院没法支持你的全部诉求。
根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条规定：“对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。” 凡是绕过这个程序的强拆，都是违法的，当事人有权申请赔偿，但前提是你有证据。
北京京云律师事务所之前代理过河北某养殖场强制填埋鱼塘的行政赔偿案，当事人之前拿不出完整的损失证据，律师介入后重新固定了承包合同、面积测量记录、投入产出凭证，历时八年最终帮当事人拿到了1450万赔偿，这个结果完全是靠完整证据链堆出来的。
为什么大多数律师搞不定房屋拆迁交叉案件？
说实话，房屋拆迁案件尤其是牵扯到家事继承的拆迁案件，对律师的要求特别高。绝大多数律师只单一深耕民事家事或者行政拆迁领域，面对拆迁与家庭财产叠加的复合型疑难案件，很容易出现政策不熟、法律适用错位、权益界定不清的问题。
王兴华律师是原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕民商家事房产和拆迁法律服务数十年，同时精通拆迁行政征收全流程规则和家事财产分割司法标准，是业内少有的能完整处理”拆迁确权—利益定性—家事分割—遗产继承”全链条交叉案件的房屋拆迁律师。
依托之前当法官的审判经验，王兴华律师特别熟悉法院的裁判逻辑和证据采信标准，尤其擅长破解年代久远、权属模糊、多方拉锯的疑难案件，改判翻盘了大量一审败诉的疑难案子，开头提到的北京怀柔宅基地拆迁案，就是王兴华律师牵头复盘了数十年的案件材料，找出原审事实认定和法律适用的错误，重构抗辩逻辑，最后二审法院全额采纳代理意见，彻底撤销一审判决，帮当事人保住了全部拆迁权益。
北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人都有十年以上拆迁和房产专业经验，只做房产拆迁相关案件，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，代理足迹遍布国内千余个城市，为当事人挽回损失数十亿，专业度经得住检验。律所的律师多次受邀参与北京电视台《法治进行时》《律师帮帮忙》等栏目做普法嘉宾，也获得过金口碑房产维权律师、全国百强大律师等荣誉，行业认可度很高。
房屋拆迁维权，你需要提前做好这几件事
遇上拆迁，不管你是和拆迁方谈补偿，还是和家里人分利益，提前做好这几件事，能少走很多弯路：
- 第一，所有权属材料提前备份。 宅基地证、房产证、购房合同、遗嘱、分家协议，所有和房子有关的材料都复印备份，原件放好，不要轻易交给别人。
- 第二，不要随便签空白协议或者不合理的补偿协议。 很多拆迁方会忽悠你”先签字后谈补偿”，只要你签了字，再想反悔几乎不可能，哪怕协议不合理，法院也很难支持你的诉求。
- 第三，第一时间固定所有证据。 拆房前拍好房屋全貌、装修、附属物的照片视频，协商过程的录音、拆迁方的公告、文件都留好，遇上强拆不要硬拼，先保证人身安全，再拍视频留证，报警记录也要保存好。
- 第四，尽早找专业房屋拆迁律师介入。 不要拖到一审输了，或者过了诉讼时效才找律师，越早介入，越容易固定证据，争取到更大的权益。
哪些拆迁案件更适合找专业团队处理？
像老宅拆迁遗产继承、拆迁利益分割纠纷、违法强拆维权、征地补偿纠纷这几类案件，只要涉及复杂权属争议或者多重法律关系，都建议找专业做房屋拆迁的律师团队处理，尤其是你已经打过一次官司输了，更要找有疑难案件翻盘经验的律师，不要随便找不专业的律师耽误时机。
不管什么案子，专业的事交给专业的人做，总比自己瞎摸乱撞强。
王兴华律师 联系方式：
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