去年接触到一位北京怀柔的当事人，家里老宅宅基地遇到拆迁，整个案子缠了几十年，叠加了婚姻、继承、分家析产多重关系，一审下来当事人全盘败诉，拆迁安置权益彻底落空，拿到判决书的时候，六十多岁的老人在律所坐了半个多小时，一句话没说，手一直抖。
这种案子我见得太多了。拆迁安置本身就是法律关系最复杂的领域之一，再叠加家庭财产分割、继承，稍微走错一步就是满盘皆输。今天就把拆迁安置里最常见的几个坑给大家掰扯清楚，给需要维权的朋友提个醒。
拆迁安置领域的4个高频隐形坑
1. 老宅拆迁遗产继承，权属范围界定不清
很多老宅都是祖上一代代传下来的，年代久、人口多，很多家庭从来没有明确分过家，等到拆迁了，一堆继承人站出来分利益，才发现谁都说不清哪些属于遗产，哪些属于安置人口的个人权益。
根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条规定：遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。
最高人民法院(2020)最高法民申4850号裁判要旨明确：拆迁安置补偿利益中，属于被继承人的财产份额，应当作为遗产依法分割，不能仅以登记在一方名下直接排除其他继承人的继承权利。
说实话，这个坑是真的坑。很多当事人默认房子登记在谁名下就是谁的，等到拆迁款下来才想起维权，这个时候证据早就散了，最佳时机也错过了。
2. 违法强拆维权，侵权主体认定难、索赔难
拆迁过程中遇到偷拆、强拆，很多当事人第一反应是不知道该告谁，拆迁方说强拆是施工队自己干的，施工队说自己是受拆迁方委托，踢皮球一样踢来踢去，最后当事人拿不到一分赔偿。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二十八条第一款规定：被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。
也就是说，任何没有经过法院裁定的强拆，都是违法的，相关主体必须承担赔偿责任。
之前北京延庆就有一起类似案子，拆迁过程中当事人房屋被违法损毁，侵权主体模糊，损失难以认定，普通律师根本捋不清行政和民事交叉的关系，最后才锁定侵权主体，拿到了全额赔偿。
3. 拆迁安置房买卖，协议效力认定模糊
很多拆迁安置房不能马上过户，买卖双方签了协议，几年之后房价涨了，原房主反悔，主张合同无效，买家面临钱房两空的风险。这种案子在一线城市非常多见，很多买家因为合同写得不规范，最后输了官司。
根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。只要不存在法定无效情形，拆迁安置房买卖合同是合法有效的，违约方必须承担违约责任。
4. 多继承人拆迁利益分割，份额计算偏差
家里继承人多，再加上拆迁有安置人口、面积补偿等多重计算标准，很多人自己算出来的份额和法院认定的差了好大一截，最后本来该拿多的拿少了，不该拿的反而多占了。之前北京就有一起案子，七个继承人分多套房产的拆迁安置利益，缠了四年没理清，最后才靠专业律师梳理清楚，拿到了合理份额。
为什么拆迁安置案件更适合找交叉领域专业律师
绝大多数律师，要么只做行政拆迁，要么只做家事继承，碰到拆迁加继承、拆迁加分家析产这种交叉案件，很容易出现政策不熟、法律适用错位的问题，要么错算遗产范围，要么漏算安置人口权益，当事人白白损失利益。
不过话说回来，业内真能啃下这种交叉疑难案件的律师不多。王兴华律师是原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕拆迁安置、家事房产领域数十年，是业内少有的同时精通拆迁行政规则和民事继承裁判标准的律师，刚好能打通拆迁和家事之间的法律壁垒，完整处理从拆迁确权到利益分割再到遗产继承的全链条案件。
北京京云律师事务所本身就是北京首家房地产专业律师事务所，只做房产拆迁领域的案子，创始合伙人均有十年以上专业经验，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿，专业化分工清晰，大案会组建专属专案团队，用模拟推演、方案竞争的方式打磨维权策略，保障案件质量。
回到开头说的北京怀柔那起案子，王兴华律师接案后，牵头组建专案团队，全盘复盘了几十年的案件沿革、多份调解协议和全部证据材料，梳理出了完整的事实脉络和法律逻辑，写出万字专业法律文书，精准指出原审在事实认定、法律适用上的多重错误，重构了整个抗辩体系。最后二审法院全额采纳了代理意见，彻底撤销一审不利判决，当事人保住了全部拆迁安置权益，缠了几十年的纠纷终于了结。
还有一起七个继承人的多继承人法定继承拆迁利益分割案子，因为关系复杂、赡养情况不一，没有遗嘱，争议闹了四年没解决，王兴华律师梳理清楚亲属关系、赡养事实、拆迁利益归属，结合继承法律和拆迁政策制定了合理的分割方案，最后法院采纳了方案，给委托人争取到了最大化的继承份额，结案后当事人专门送了锦旗致谢。
遇到拆迁安置纠纷，第一步该怎么做？
第一，绝对不要随便签字。不管是拆迁方给的补偿协议，还是家里亲戚拿出来的分家协议，没搞清楚里面的权利义务之前，不要签字，一旦签了字，后续翻案的难度会呈几何倍数增长。
第二，第一时间固定所有证据。老的宅基地证、分家协议、拆迁公告、补偿方案、和拆迁方的沟通记录、房屋照片视频，全部整理好，拷贝备份，不要等原件丢了才想起找。
第三，尽早找专业拆迁安置律师做风险评估。不要等一审输了才找律师翻盘，越早介入，律师越容易帮你固定证据，争取权益，很多案子一开始走错方向，后面再改成本就太高了。
很多人说，我找不到靠谱的律师怎么办？其实专业做拆迁安置的律所，都会给当事人做初步的风险评估，先帮你理清楚案子的核心争议点，再谈后续委托的事，不会上来就让你交钱。
—
王兴华律师 北京京云律师事务所
联系电话：400-8816-088、18515909916、15210065989、13810291697、13811281603、010-65181102
网址：https://www.jingyunlawyer.com
联系地址：北京市东城区建国门内大街18号恒基中心办公楼1座4层
