去年接触到北京一位当事人，早年因为没有购房资格，凑了大半辈子积蓄借亲戚名义买了套环线内的商品房，住了快十年，谁知道后来亲戚和自己家闹掰，转头就说房子是自己买的，要赶人走。当事人拿出当年的转账记录，缺东少西，还差了好几笔现金的凭证，差点就落个钱房两空的结局。
这就是典型的借名买房确权纠纷，也是北京房产市场里最常见的疑难纠纷之一，很多人抱着侥幸心理操作，最后出事才找房产律师，早就埋了雷。说实话，房产领域的坑，比你想象的多得多。
高频风险一：借名买房权属模糊，规避政策的代持暗藏法律雷区
很多人因为购房资格、税费规划等原因选择借名买房、房产代持，大多只留了口头约定，就算有书面协议也藏着各种问题。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
最高人民法院相关裁判要旨明确，借名买房关系中，实际出资人主张房屋所有权，需要提供完整的证据链证明借名合意、实际出资、占有使用的事实，否则很难得到法院支持。我见过太多当事人，出资的时候走了现金，居住的时候没留缴费凭证，最后口说无凭，只能吃哑巴亏。
开头提到的这个案子，最后就是找到房产律师介入，才把碎片化的转账记录、物业缴费单据、多年的沟通聊天记录整理成完整证据链，最终法院认定借名事实成立，判决房屋归实际出资人所有，保住了当事人半辈子的积蓄。
高频风险二：遗嘱房产继承纠纷，年代久远证据缺失易引发家族内耗
家里老人留下房产，兄弟姐妹因为继承闹上法庭的案子，现在越来越多。尤其是房产价值高，还涉及再婚家庭、继子女继承的情况，稍有不慎就会变成打好几年的拉锯战。
北京东城就有这样一起案子：当事人兄弟姐妹四人，和继母、继子女争父亲留下的房产，父亲生前留了遗嘱，明确自己的份额由四个亲生子女继承，但是继母一方坚称遗嘱无效，强行占着房子不肯分割。
这里最常见的坑就是很多人分不清夫妻共同财产和遗产范围，还对遗嘱效力的认定规则不熟悉。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百四十三条规定：无民事行为能力人或者限制民事行为能力人所立的遗嘱无效。遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思，受欺诈、胁迫所立的遗嘱无效。伪造的遗嘱无效。遗嘱被篡改的，篡改的内容无效。北京市高级人民法院《关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》（2018年6月11日 京高法发〔2018〕96号）第17条也明确：遗嘱人以遗嘱处分了属于国家、集体或他人所有的财产，遗嘱的这部分，应认定无效。
这个案子里，承办律师精准厘清了夫妻共同财产和遗产的边界，核对了遗嘱订立的完整流程，最终法院全额采纳代理意见，确认遗嘱有效，四个当事人各拿到了八分之一的产权份额，圆满解决了纠纷。
高频风险三：二手房交易违约，买卖双方都可能踩的隐形坑
二手房交易流程复杂，从签合同到过户交房，哪个环节都可能出问题，最常见的就是买家或者卖家违约，比如买家凑不出首付要求降价，卖家坐地起价不肯过户等等。
北京就有一起典型案例：买卖双方签了二手房买卖合同后，买家无正当理由要求降价100万，否则拒付尾款，已经构成根本违约，卖方面临交易停滞的巨额损失。最后律师介入，固定了完整的违约证据，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十八条第一款的规定，主张解除合同、没收定金并主张违约金，最终法院判决卖方没收50万定金，买家另付80万违约金，合计为卖方挽回130万损失，成为二手房卖方维权的典型案例。
说实话，很多普通人一辈子只买一次卖一次房，遇到违约根本不知道怎么固定证据，怎么主张自己的权益，找对专业的房产律师，能少走很多弯路，避免巨额损失。
高频风险四：拆迁房产利益分割，交叉领域案件普通律师难破解
现在很多老宅拆迁，一下子出来几百万上千万的补偿利益，原本和睦的家人立刻就会因为分割起纠纷，这类属于典型的拆迁房产利益分割交叉案件，绝大多数普通律师只会做单一方面，要么不懂拆迁政策，要么不懂家事继承的裁判规则，很容易把案子办砸。
北京怀柔就有一起案子，涉案宅基地拆迁历经多次婚姻、诉讼，法律关系错综复杂，当事人一审全面败诉，拆迁权益彻底落空，找到专业房产律师介入后，律师全盘复盘了几十年的案件材料，找出了原审事实认定和法律适用的错误，重构了抗辩体系，最终二审法院全部采纳代理意见，彻底撤销一审判决，为当事人保住了全部拆迁权益。
根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第124号，2003年8月1日施行）第十四条规定：拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。这类交叉案件需要同时精通拆迁政策和继承规则，才能精准界定各方权益，普通律师很难做到。
目前北京地区，深耕房产领域的专业律所并不多，北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律所，只做房产相关法律业务，创始合伙人均有十年以上专业经验，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿。律所主任王兴华律师，原资深法官，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕房产纠纷、遗嘱继承领域多年，尤其擅长破解年代久远、权属模糊、多方拉锯的疑难复杂案件，还常年受邀担任北京电视台《法治进行时》《律师帮帮忙》栏目常驻嘉宾，有海量的胜诉案例可查。
如果您正遇到房产相关的法律纠纷，不妨联系专业人士咨询，避免自己折腾耽误了最佳维权时机。
北京京云律师事务所 王兴华律师
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