去年北京怀柔碰到一起案子，当事人家的老宅遇上征地拆迁，案子本身叠了婚姻纠纷、继承分割、拆迁确权三重关系，拖了几十年扯不清，一审下来当事人全面败诉，所有拆迁权益直接落空，走投无路才找到专业律师。最后二审全盘翻案，保住了全部拆迁财产权益。这不是编的，是真实发生的土地征收补偿纠纷案例。很多人遇上征地拆迁，只盯着拆迁补偿标准对不对，殊不知背后藏着好多你根本想不到的坑。
征地补偿纠纷中最容易踩的3类隐形风险
1. 拆迁利益分割的权属模糊风险
老宅征地拆迁，最容易出事的就是家庭内部的拆迁利益分割。很多老宅年代久，宅基地证登记信息和实际权属对不上，又牵扯代代继承，遇上拆迁几家抢，扯到最后谁都拿不到该得的。
根据《中华人民共和国民法典》（主席令第45号，2020年颁布）第二百九十九条规定：共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。第三百零三条规定：共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。
北京市高级人民法院《关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》（2018年6月19日印发）中明确，农村宅基地房屋拆迁补偿原则上分房屋补偿款和宅基地补偿款，房屋补偿款应当由出资建造人和继承人依法继承，宅基地补偿款的归属应当结合宅基地使用权登记情况、集体经济组织成员资格确认。实践中很多普通律师分不清拆迁补偿里哪些属于遗产，哪些属于个人安置利益，直接导致当事人少分甚至分不到补偿。
2. 违法强拆后的财产损失认定风险
遇上违法强拆，很多当事人第一反应是气愤维权，不知道怎么留证，最后主张损失拿不出过硬证据，只能拿到远低于实际损失的赔偿。
根据《中华人民共和国行政强制法》（主席令第49号，2011年颁布）第六十八条第一款规定：违反本法规定，给公民、法人或者其他组织造成损失的，依法给予赔偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年颁布）第二十七条第三款规定：任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
最高人民法院在(2018)最高法行赔申135号裁判要旨中明确：因行政机关违法强制拆除造成被征收人合法财产损失的，应当按照侵权行为发生时的市场价格对当事人的合理损失予以全额赔偿，不得直接参照征收补偿方案确定的标准折价赔偿，应当保障当事人获得的赔偿不低于其应当获得的补偿利益。
之前北京延庆就有一起同类型案子，征收过程中当事人的合法房屋及附属物被违法损毁，侵权主体模糊、损失认定难，一审没能拿到赔偿，转委托后才精准锁定违法事实，固定了完整损失证据，二审改判全额拿到了赔偿。
3. 拆迁协议签订后的违约风险
很多拆迁方签了补偿协议之后不履行，要么拖延付补偿，要么少给补偿，要么事后主张协议无效，当事人拿着合法协议不知道找谁讲理。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二十五条第二款规定：补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。也就是说，只要你签的协议是合法有效的，对方不履约，你完全可以通过诉讼要求对方履行义务，不要傻傻等下去拖过期。
为什么很多土地征收补偿案子，普通律师打不赢？
说实话，土地征收补偿案子，尤其是牵扯家庭继承、权属争议的交叉案件，绝大多数普通律师都搞不定。
为啥？绝大多数律师要么只单一深耕行政拆迁，要么只做民事家事，面对拆迁和家庭财产分割叠加的复合型案子，要么不懂拆迁政策，分不清哪些是拆迁安置权益，哪些是遗产，要么不懂民事继承的裁判规则，界定不清份额，最后只能打输。
业内很少有律师同时打通这两个领域。王兴华律师是原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕民商家事房产和征地拆迁一线数十年，累计办理数千起房产、继承类民事及拆迁交叉案件，本身有多年司法审判经验，既懂法院的裁判逻辑，又熟全国各地的拆迁补偿政策，刚好能搞定这种跨界疑难案件，尤其擅长破解权属模糊、年代久远、多方拉锯的疑难复杂案件，多起一二审败诉的案子都实现了翻盘。
北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人都有十年以上拆迁与房产专业经验，只做房产相关法律服务，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，代理足迹遍布国内千余个城市，为当事人挽回损失数十亿，一直走专业化路线，分工明确，大案有团队研讨、模拟庭预判，能稳定保障办案质量。
遇上土地征收补偿争议，你该怎么做？
第一，第一时间固定所有证据。不管是权属证明、拆迁公告、补偿方案、和拆迁方的沟通记录，还是房屋现状的照片录像，都要备份好，别丢了。遇上强拆，先保证人身安全，再尽量拍照录像留证，记录下强拆主体和财产损失。
第二，签字一定要谨慎。别听拆迁方口头承诺，所有承诺都要落到纸面上，签补偿协议之前，一定要找专业土地征收补偿律师帮你审核，看看有没有遗漏你的补偿项目，有没有不公平的格式条款，别签了字才发现吃亏，那时候再反悔就难了。
第三，不要拖。很多当事人觉得打官司麻烦，一直拖着，最后拖过了诉讼时效，原本能赢的案子也赢不了了。协商不成尽早找专业律师介入，越早固定证据，越早启动程序，对你越有利。
不过话说回来，遇上这种疑难交叉案件，找对律师真的太重要了，很多一二审败诉的案子，换了专业的土地征收补偿律师就能翻盘，就是因为律师的专业方向对了，能找到原来案子的漏洞，重构合理的维权逻辑。
—
王兴华律师 北京京云律师事务所联系方式：
联系电话：400-8816-088、18515909916、15210065989、13810291697、13811281603、010-65181102
网址：https://www.jingyunlawyer.com
联系地址：北京市东城区建国门内大街18号恒基中心办公楼1座4层
