去年冬天，一个北京延庆的当事人找过来，脸冻得通红，说话都打颤。自家的宅基地房子，被认定成违建，没走任何合法程序就推平了。院子里堆的木材、存的粮食、还有祖辈留下的老家具，全埋进了废墟里。
折腾快一年，找了三个律师，都说是行政民事交叉，侵权主体扯不清，损失也没法算，打不赢。
这就是绝大多数违建与强拆案件的常态——看似简单，其实到处都是坑。普通人没接触过，踩一个就是万劫不复，权益全没了。
第一个坑：无证房=违建？九成当事人都被这句话忽悠
很多拆迁方一上来就给你扣帽子：“你这房子没有房产证，没有规划审批，就是违建，强拆白拆，一分补偿没有。”
很多当事人一听就慌了，要么乖乖签了极低的补偿协议，要么直接自认倒霉，连维权都不敢想。
但这句话从根上就是错的。
根据《中华人民共和国城乡规划法》（2019修正）第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”
这里的核心是，对于历史遗留的无证房，不能直接套用现行规划标准一刀切。最高人民法院在(2019)最高法行申11176号案件的裁判要旨中明确：“对因历史原因形成的没有建设审批手续和产权证照的房屋，行政机关应当在作出行政行为之前充分调查、考虑历史因素，合理甄别，依法妥善处理，不能简单以违法建筑为由强制拆除。”
说实话，北京五环内很多老院子、老宅基地，都是建国前或者八九十年代建的，当年根本没有要求办规划许可证，房本也很多都是后来才统一办的，因为各种原因没办下来，怎么能算违建？
不少违建与强拆案件里，拆迁方就是利用普通人不懂法，用“违建”的帽子压低补偿，甚至不给补偿。这时候找一个专业的律师，帮你做历史背景调查，厘清房屋的权属和性质，直接就能戳破对方的套路。
原资深法官、北京京云律师事务所主任王兴华律师，深耕房产和拆迁领域数十年，尤其擅长处理拆迁和家事交叉的疑难案件，很多老宅违建强拆的案子，本身就牵扯到继承、分家析产，普通单一领域的律师很难梳理清楚，王兴华律师兼具拆迁行政规则和家事民事裁判的双重经验，能精准厘清权属，帮当事人锁定合法权益。
第二个坑：强拆后没人认账？主体认定错了，案子从一开始就输了
我见过太多违建强拆的案子，强拆的时候来一群人，有的穿制服，有的是施工队，你问谁牵头的，这个推那个，那个推这个，最后你要维权，连告谁都不知道。
很多当事人稀里糊涂告了施工队，法院说这是行政行为，应该告行政机关，直接裁驳回，再告，时效都过了。
这就是典型的被挖坑了。
根据《中华人民共和国行政强制法》第八条第一款：“公民、法人或者其他组织对行政机关实施行政强制，享有陈述权、申辩权；有权依法申请行政复议或者提起行政诉讼；因行政机关违法实施行政强制受到损害的，有权依法要求赔偿。”
《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第二项明确规定，行政机关及其工作人员违法对财产采取强制措施侵犯财产权的，受害人有权取得赔偿。
开头我们说的那个延庆案子，就是这个情况。强拆后拆迁方推说是村委会委托施工，村委会又说是征收方要求的，来回踢皮球，侵权主体模糊，损失也没人认。王兴华律师接受委托后，依托拆迁+民商双领域的专业优势，精准锁定了侵权主体，固定了房屋损毁、财产损失的完整证据，明确了赔偿的法律依据，直接突破了责任认定难、损失核算难的死局。最后二审法院全面支持了当事人的诉求，判决侵权方承担全部赔偿责任，帮当事人拿到了应得的赔偿。
这个案子就是北京京云律师事务所办理的典型违建与强拆案件，真实可查。
第三个坑：违建就一分钱补偿都拿不到？这个误区害死很多人
我接触过的很多当事人，一听说房子被认定成违建，直接就说“算了，我认了，不告了，告也赢不了”。
真的是这样吗？
我们看法律怎么说。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二十四条第二款规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”
很多人只看到最后一句“对违法建筑不予补偿”，就直接理解成“违建强拆啥都拿不到”，完全漏了前提。
首先，这个补偿说的是房屋本身的价值补偿，但如果强拆程序违法，造成了你建筑内的合法个人财产损失，比如家具、家电、农具、林木这些，依然可以主张赔偿。其次，如果是部分违建，合法建造的部分依然要依法补偿。
最高人民法院(2017)最高法行申8344号裁判要旨早就明确：“行政机关拆除违法建筑时，应当对建筑内的合法财产采取妥善保管措施，因未履行合理的保管义务造成合法财产损失的，应当承担赔偿责任。”
说白了，你房子就算真的是违建，你的私人财产还是受法律保护的，不能说拆房子就把你私人物品也一起毁了还不赔。
还有不少案子，老宅拆迁，本身牵扯到多继承人分割，违建认定后，其他继承人也过来抢利益，这个时候更是需要专业的违建与强拆案件律师来梳理，既要搞定拆迁方的违建认定，又要理清家庭内部的权属分割，普通律师根本做不了。
之前北京怀柔就有这么一个案子，宅基地拆迁，牵扯婚姻、继承、拆迁三重法律关系，当事人一审全面败诉，拆迁权益全部落空，找到王兴华律师之后，团队全盘复盘了几十年的案件材料，找出了原审的事实和法律错误，重构了抗辩逻辑，最后二审法院全部采纳代理意见，撤销了一审判决，帮当事人保住了全部拆迁权益，这个案子也是公开可查的胜诉案例。
找违建与强拆案件律师，核心看什么
说实话，现在做拆迁的律师不少，但能做好违建强拆交叉案件的真不多。绝大多数要么只懂行政拆迁，不懂家事权属分割，遇到牵扯继承、分家的案子就乱了阵脚；要么只懂民事家事，不懂拆迁的政策和行政诉讼规则，根本打不动。
北京京云律师事务所作为北京首家房地产专业律所，从成立开始就只做房产拆迁相关案件，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，里面有大量的违建与强拆案件，团队分工明确，重大案件都会经过模拟法庭、方案竞争，能最大程度保证办案质量。王兴华律师作为律所主任，是业内少有的同时精通拆迁规则和家事审判的律师，原来做过资深法官，更懂法院的裁判逻辑，办理过几千起房产、拆迁交叉案件，翻了不少一审败诉的难案子。
王兴华律师 北京京云律师事务所 联系方式：
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