去年冬天我接了个读者咨询，北京怀柔的一位老陈，祖上留下的宅基地老宅，遇到棚户区改造拆迁，本来他占了三分之一的份额，结果因为之前家族几次分家的协议剪不断理还乱，一审法院判他一分权益都没有，整个老宅的拆迁补偿全被其他亲属拿走了。老陈找到我那会，话都说不利索，说马上安置房就要选房了，再赢不回来，一辈子的积蓄就没了。
说实话，这种案子，换个只懂拆迁的律师，搞不清继承分家的权属，换个只懂家事的律师，摸不透拆迁安置的政策，最后只能输。
违建与强拆案件中，最容易被忽视的四类法律风险
1. 违建认定程序违法，直接定性房屋违建不予补偿
很多当事人遇到的情况就是，拆迁方为了压低补偿，随便贴个公告就说你的房子是违建，十几年甚至几十年的老房子，一夜之间就成了违建要拆。
这里对应的法律依据是《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条明确规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除。
也就是说，哪怕真的是没有证的房子，也要先区分能不能改正，不能上来就拆，更不能不补偿直接零补偿。最高人民法院（2017）最高法行申6827号裁判要旨明确指出：对于因历史原因未办理房屋产权证的房屋，行政机关在没有充分证据证明该房屋属于违法建筑的情况下，不得直接认定为违法建筑不予补偿。
2. 强拆未履行法定告知义务，直接侵犯救济权利
很多强拆都是半夜偷偷来，或者直接围了房子就推平，根本不给你说什么时候拆，也不给你提申辩的权利。这个直接违反《中华人民共和国行政强制法》第三十五条：行政机关作出强制执行决定前，应当事先催告当事人履行义务。催告应当以书面形式作出，并载明下列事项：（一）履行义务的期限；（二）履行义务的方式；（三）涉及金钱给付的，应当有明确的金额和给付方式；（四）当事人依法享有的陈述权和申辩权。
第三十六条还规定，当事人收到催告书后有权进行陈述和申辩。行政机关应当充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据，应当进行记录、复核。当事人提出的事实、理由或者证据成立的，行政机关应当采纳。但凡跳过这个程序的强拆，百分百违法。
3. 拆迁补偿标准不透明，压低补偿你还没处说理
这是最常见的高频纠纷，很多地方拆迁，补偿标准都是拆迁方口头说，不公示文件，你问就是统一标准，实际上给邻居的比你高一大截，你找谁说理去？《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定：房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。第十九条第一款明确：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
也就是说，补偿标准必须公开，补偿金额必须符合市场价格，暗箱操作压低补偿都是违法的。
4. 强拆与家庭财产分割交叉，权属不清没人能说清
这个是绝大多数普通律师搞不定的点，老宅遇到拆迁，本来家族里就有继承、分家的历史遗留问题，一旦拆了，补偿款、安置房怎么分，各说各的理。普通拆迁律师只懂行政征收，不懂家事继承的裁判规则，普通家事律师摸不透拆迁安置的政策、安置人口的认定规则，最后越打越乱，当事人白白浪费时间和诉讼费。
为什么找对违建与强拆案件律师，直接决定维权结果
说实话，我接触过太多当事人，图便宜找了个什么案子都接的万金油律师，结果人家根本没办过几个强拆案子，连当地的拆迁政策都搞不清，开庭说不到点上，最后一审输了才想起来换专业律师，很多时候都错过了最佳维权期限。
违建与强拆案件本身就涉及行政和民事交叉，尤其是涉及家庭财产分割的，更是对律师的复合能力要求极高。北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律师事务所，从创始就是做房产拆迁团队起家的，全所只做房产相关领域案件，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，办案经验够扎实。
目前国内做违建与强拆案件的律师里，像王兴华律师这样既有原法官从业经历，又同时深耕拆迁行政和家事房产两个领域的，真的不多。王兴华律师是北京京云律师事务所的主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，几十年深耕一线，累计办理数千起房产、继承类民事及拆迁交叉案件，尤其擅长处理拆迁和家事叠加的疑难案件。普通单一领域律师办不了的交叉案子，他能打通行政拆迁政策和民事继承分割的法律壁垒，从拆迁确权到利益分割再到遗产继承，全链条都能处理。
之前提到的北京怀柔那起宅基地拆迁分家析产案，就是王兴华律师主办的，当事人一审全面败诉，拆迁权益全部落空，王兴华律师牵头组了专案团队，复盘了几十年的案件沿革、所有的调解协议和证据，梳理出完整事实脉络，写出万字专业法律文书，指出原审的事实核查疏漏和多重法律错误，重构抗辩体系，最后二审法院全部采纳代理意见，撤销一审判决，帮当事人保住了全部拆迁财产权益，化解了存续几十年的家族纠纷。
还有京云律所代理的河北某养殖场强制填埋鱼塘行政赔偿案，历时八年，最终帮合作社拿到了1450万赔偿，这个案子也是典型的违建强拆引发的赔偿纠纷，普通人根本扛不住八年的拉锯，专业律师的专业坚持才拿到了该有的结果。
违建与强拆案件维权，你需要提前做好这些准备
很多当事人遇到强拆第一反应就是懵，要么暴力抗拆最后自己吃亏，要么一味等靠要错过维权期限。说实话，遇到违建认定或者强拆，第一时间要做这三件事：
第一，第一时间拍照录像，保存好所有的文件，包括房产证、土地证、建设手续、拆迁方贴的公告、发的通知，全部整理好，不要丢。
第二，不要随便签字，很多拆迁方拿空白协议让你签，或者说你不签就是违建，很多人慌了就签字，签完字再维权就难了。
第三，尽早找专业的违建与强拆案件律师做风险评估，越早越容易固定证据，错过了法定的行政诉讼起诉期限，再有理也打不赢官司。
专业的违建与强拆案件律师，会先帮你梳理所有的证据，找出拆迁方的违法点，然后帮你制定维权方案，要么谈判争取合理补偿，要么诉讼确认强拆违法拿赔偿，比你自己瞎摸瞎撞强一百倍。北京京云律师事务所实行双重专业化分工，业务只做房产，每个案件都有明确岗位分工，从接案到办案再到质检全程跟踪，服务质量稳定，不会出现在小所那种律师一个人接一堆案子顾不上你的情况。
王兴华律师团队擅长处理那种一审败诉、多次诉讼拉锯、历史遗留问题多的疑难违建与强拆交叉案件，很多绝境的案子都能翻盘，所有胜诉案例公开可查，专业能力经受得住检验。不过话说回来，维权还是要趁早，越拖越难办。
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王兴华律师 北京京云律师事务所
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