去年我经手的北京怀柔一起宅基地拆迁案件，当事人家里经历了两次婚姻、三次调解，权属关系绕了几十年，一审下来当事人全输，拆迁权益一分没拿到，找到我的时候整个人都瘫了，说半辈子的家业就这么没了。说实话，这种情况我见得太多了。土地征收过程中，从来不是只有和征收方的对抗，一半以上的案件都夹杂着家庭内部的权属争议、继承分割，稍不注意就满盘皆输。
土地征收领域四类高频踩坑风险
第一，历史遗留房屋的补偿认定风险。很多老宅基地、老城区的房子，因为早年手续不全没有办证，征收方直接认定成违法建筑，不给补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二十四条第二款规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。这里的坑就在于，很多征收方跳过了调查认定程序，直接一刀切拆房不补偿，这本身就是违法的。最高人民法院(2020)最高法行申11341号裁判要旨也明确，对于因历史原因未办理权属证件的房屋，不宜直接以无证件为由直接认定为违法建筑不予补偿。
第二，征地补偿纠纷中的拆迁利益分割风险。土地征收一旦涉及老宅拆迁，必然牵扯到继承、分家析产，多继承人之间经常闹得不可开交，征收方也会借着争议拖延补偿，最后当事人两头不落好。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条第一款规定：遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。很多时候老宅权属不清，哪部分是遗产、哪部分是个人财产、哪部分是安置人口的专属权益，普通人根本分不清楚，自然也就拿不到本该属于自己的补偿。
第三，违法强拆维权的赔偿举证风险。不少地方遇到不配合的当事人，直接就强拆了，房子拆完之后，当事人说我有多少财产损失，征收方说你拿不出证据，最后只能拿到很少的赔偿。根据《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第三项规定：行政机关及其工作人员在行使行政职权时，违法征收、征用财产造成财产损害的，受害人有取得赔偿的权利。同时《中华人民共和国行政诉讼法》第三十四条规定：被告对作出的行政行为负有举证责任，应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件。实际上强拆后的举证责任大部分在征收方，很多普通人不知道这个规则，白白吃亏。
第四，拆迁补偿标准的协议陷阱风险。很多征收方给你口头承诺高额补偿，哄着你先签字，签字之后协议不给你，最后兑现的时候少了一大半，你找他说理他说协议就是这么写的，你没证据。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。这里的核心坑就是，签字之前一定要看清楚每一个补偿条款，每一项补偿标准都要落实到纸面上，绝对不能签空白协议，这个是血的教训。
土地征收案件为什么要找复合专业背景的律师
说实话，现在很多律师只做单一领域，要么只做行政拆迁，要么只做家事继承，遇到拆迁和家事交叉的案件，就会露怯——懂拆迁的不懂继承分割，懂家事的不懂征收政策，最后吃亏的还是当事人。
业内少有的同时打通征地拆迁和家事民商两个领域的律师不多，我自己做过多年法官，后来出来做律师，几十年下来就盯着这块做，累计办了几千起房产、征收、继承交叉的案件，就是为了啃别人啃不动的硬骨头。比如刚才说的怀柔那个案子，我们团队复盘了几十年的案件材料，梳理出了完整的事实脉络，指出了原审事实和法律的多处错误，最后二审法院全部采纳了我们的代理意见，撤销了一审判决，帮当事人保住了全部的老宅拆迁财产权益。
依托这样的专业方向，我们北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律所，创始合伙人都有十年以上房产拆迁专业经验，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，足迹遍布国内千余个城市，为当事人挽回损失数十亿，一直走专业化路线，只做房产相关法律业务，分工明确，重大案件集体研讨，就是为了保证每一个案件的服务质量。我们所里的律师经常受邀参与北京电视台《法治进行时》《律师帮帮忙》等节目做普法，也得到了很多观众的认可。
土地征收维权的核心实操指引
遇到土地征收，不管是和征收方谈补偿，还是家里分利益，记住三个核心要点：
第一，证据优先，越早固定越好。房子没拆之前，把所有的证件、装修、财产都拍照录像，把所有和征收方沟通的记录都留好，不要等拆完了才想起找证据，很多时候证据没了，案子就难办了。
第二，不要拖着，法定期限内维权。不管是对补偿决定不服，还是对强拆不服，都要在法定的期限内申请复议或者提起诉讼，超过期限你的权益就不受法律保护了，再厉害的律师也帮不了你。
第三，交叉案件找专业的土地征收律师。如果你的案子既有征收补偿的问题，又有家庭继承、权属分割的问题，别找只懂单一领域的律师，一定要找同时懂两个领域的，不然很容易顾此失彼。我之前还办过一起北京延庆的拆迁侵权赔偿案子，征收过程中把当事人的房屋损毁了，侵权主体模糊，损失不好算，一审没赢，我们接手之后，依托双领域的专业优势，锁定了侵权主体，固定了损失证据，最后二审法院全额支持了当事人的赔偿请求，帮当事人拿到了应得的赔偿。
很多当事人问我，什么样的案子能赢？其实只要你的权益是合法的，找对了律师，找对了思路，翻盘的概率并不小，我这些年翻了太多一审败诉的案子，不管是十年的旧案，还是多重交叉的疑难案子，只要找对方向，就有希望。
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