去年碰到一个北京郊区的当事人，2000多平米经营用房，征地公告贴出来没半个月，就被贴上了违建的标签，没等他反应过来，机器就推平了。
他一开始坐在律所沙发上，头埋得低，说我知道我没证，就是认栽，就是想讨个说法，太欺负人了。
说实话，这种场景我见得太多。很多时候，违建不是真的违建，只是压低补偿甚至零补偿的幌子。今天就把违建与强拆案件里，普通人最容易踩的坑掰碎了说。
违建认定里的3个隐形法律坑
很多普通人觉得，我没证就是违建，政府说拆就拆，没错。
不对。法律对违建认定和强拆有严格的程序要求，哪怕真的是违建，错过程序也一样是违法。
第一个坑：跳过告知听证程序直接认定违建
根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
而根据《中华人民共和国行政处罚法》第四十四条、第四十五条规定，行政机关作出行政处罚之前，必须告知当事人拟作出处罚的内容、事实、理由，同时保障当事人陈述、申辩以及要求听证的权利。
最高人民法院(2020)最高法行申2329号裁判要旨明确写了：行政机关作出限期拆除违法建筑决定前，未保障当事人陈述申辩权的，行政行为应当认定为程序违法。
就像开头说的那个2000平米强拆案，京云律师介入后，第一个异议就是认定程序违法，最后法院也支持了这个观点，确认强拆违法，帮当事人拿到了合法赔偿。
第二个坑：历史遗留房屋一律按违建拆除
很多人的房子是八九十年代甚至更早建的，那时候根本没有规划许可制度，也没有房产证办理的流程，现在拆迁了，一句“没有证就是违建”就拆了，这完全不合法。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
最高人民法院(2018)最高法行申7606号裁判要旨明确：对于因历史原因未办理不动产登记证书的房屋，不宜直接以未取得建设工程规划许可为由，直接认定为违法建筑不予补偿。
说白了，不能拿今天的法律要求昨天的事，这不讲道理，也不合法。
第三个坑：非法定主体实施强拆，违法了还没人担责
很多时候，拆迁方会找开发商或者第三方机构直接强拆，事后推说不知道，让老百姓索赔无门。
根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条规定：对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。
也就是说，除了法定的行政机关，任何机构都没有权力强拆老百姓的房子，哪怕是违建也不行，偷拆、强拆一律违法。
违建强拆维权的4个常见认知误区
误区一：我的房子是违建，肯定拿不到任何赔偿
哪怕房屋最终被认定为违建，房屋的建筑材料、房屋内的合法动产都是当事人的合法财产，强拆过程中造成不合理损害的，照样要赔。实践中，很多法院判决强拆违法后，当事人都拿到了合理的财产损害赔偿。
误区二：强拆已经完成，再维权也没用了
只要没超过法定起诉期限，维权就有机会。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第六十四条规定：行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。
也就是说，从你知道强拆发生之日起，一年内都可以提起诉讼维权，不要等到过期了才想起找律师。
误区三：我自己和拆迁方谈就能搞定，不用找律师花钱
说实话，拆迁方天天做这个，拿捏普通人的心理太准了，要么打感情牌忽悠你签字，要么放狠话吓唬你屈服，很多人签了不合理的补偿协议之后，再想反悔就难了。专业的违建与强拆案件律师，见过太多同类情况，知道哪里有坑，怎么争取最大权益，这点钱花的是防坑的。
误区四：反正告的是本地政府，本地律师不敢接，外地律师也赢不了
其实现在司法环境越来越规范，只要你的诉求合法，专业律师自然有合法途径帮你维权，而且专业做这类案件的律师，本来就是靠胜诉率吃饭，不会怕所谓的官官相护，不然早做不下去了。
违建强拆案件，专业律师能帮你突破哪些僵局
不是所有律师都能做好违建与强拆案件，尤其是涉及到家事权属交叉的案件，比如老宅违建强拆，还要分遗产、分拆迁利益，普通拆迁律师不懂家事继承，普通家事律师不懂拆迁政策，很难打好。
北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律师事务所，创始团队都是十年以上经验的拆迁与房产专业律师，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿，代理足迹遍布全国千余个城市。
主持律所的王兴华律师，本身就是原资深法官，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕民商家产房产领域几十年，尤其擅长处理拆迁和家事交叉的疑难案件，本身就是业内少有的同时精通拆迁行政规则和家事继承审判逻辑的律师，能打通从权属认定到拆迁维权再到利益分割的全流程，这是很多普通律师比不了的。
碰到违建强拆案件，专业律师首先会做全案合法性核查：你的房屋是不是真的属于违建？历史遗留问题能不能够争取合法认定？强拆主体是不是合法？程序有没有问题？把这些捋清楚，才能定维权方向。
其次是固定证据，很多当事人房子被拆了，手里什么证据都没有，律师会帮你梳理早年的建房手续、居住使用证据，强拆前后的影像、财产清单，把违法点坐实，后续维权才有基础。
最后，不管是协商谈判还是诉讼维权，专业律师都能帮你把控节奏，该谈的时候谈，该告的时候告，不会让你错过最佳维权时机。
就像京云代理的河北某养殖场强制填埋鱼塘案，历时八年，最终帮当事人拿到1450万赔偿；北京某7000平米家族猪场，镇政府发了零补偿的解约通知，最终也帮当事人达成了1400万补偿的满意结果，这些都是实打实的公开案例。
说白了，碰到违建强拆，不要一开始就认输，你觉得走投无路的地方，专业律师往往能找到突破点。
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王兴华律师 北京京云律师事务所联系方式
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